6098 Sayılı TBK’ya Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Bildirimli Fesih Hakkını Kullanabilmesinde Süre Sorunu

Huriye Reyhan DEMİRCİOĞLU

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, mülga 6570 sayılı Kanun’dan farklı olarak, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene bildirimli fesih hakkı tanımıştır. Ancak bu hak, sözleşmenin belli bir süreyi tamamlamasından sonra elde edilmektedir. Bu süre Kanun’un 347 inci maddesinde hem belirli hem belirsiz süreli sözleşmeler bakımından “on yıl” olarak belirlenmiş; ancak belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bu süreye dâhil olup olmadığı hususu, doktrinde tartışmalı bir hâl almıştır.Bu çalışmada da belirli süreyle akdedilen konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin bildirimli fesih hakkının doğması için geçmesi gereken on yıllık sürenin nasıl hesaplanması gerektiğine ilişkin doktrindeki görüşler ile meseleye ilişkin değerlendirmelerimiz yer almaktadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kirası, kiraya verenin fesih bildirimi, sürenin hesaplanması.

Right of cancellation with notice is conferred upon the lessor of residential and roofed business in the Turkish Code of Obligations no 6098 apart from the abrogated Law no 6570. However, this right is obtained after the agreement completes a certain period of time. This period of time is determined as “ten years” for the agreements both with a limited time and an indefinite time; nevertheless, for the agreements with a limited time, it became controversial in the doctrine that whether the agreement time is included within this time or not.In this paper opinions in the doctrine on how should the ten-year period be calculated which must pass for the lessor to obtain right to cancel by notification, for the residential and roofed business agreements with a certain period of time and our evaluations regarding to the issue are taken.

Turkish Code of Obligations no 6098, rentel agreement for residential and roofed business, lessor’s notice of cancellation, calculation of the term.

I. GİRİŞ

Hukuk ilminin amacı, çoğu zaman, çatışan menfaatler arasında hakkaniyete en uygun düşecek ve kamu vicdanını tatmin edecek bir denge kuran çözümleri üretmektir. Hukuk düzeni ise böyle bir dengeyi dâimi kılacak bir sistem oluşturma çabasının ürünüdür. Kendi düzenleme sahası içinde kalan meselelerde ortaya çıkan menfaat çatışması, hukuk düzeninin bu menfaatlerden birisini, şüphesiz ki tabii/ideal hukuktan kaynaklanan bir düşünce gereğince, diğerinden üstün tutması “diğeri karşısında tercihe şayan olarak kabul etmesi” ile çözümlenir. Ülkemizde de böyle bir menfaat çatışmasının somut şekilde gözlendiği sahalardan birisi, uzun yıllardan beri kira hukuku olmuştur. Bilhassa kira konusunun konut veya işyeri olduğu durumlarda kiraya veren ile kiracının çatışan menfaatlerinin hakkaniyete uygun bir biçimde dengelenmesi ihtiyacı, ülkemizde kira hukukunu devlet müdahalesinin yoğun olarak ortaya çıktığı istisnaî bir borçlar hukuku sahası haline getirmiştir.

Gerçekten konut ve işyeri kiralarında kiracı taraf, ya barınma ihtiyacını karşılamak ya da meslekî/ticarî faaliyetini gerçekleştirebilmek gibi yaşamsal değeri olan bir hususta karşı tarafın (kiraya verenin) kendisine sunacağı edime (kiraya verenin tasarrufundaki konut veya işyerinin kendi kullanımına terk edilmesine) muhtaçtır. Söz konusu ihtiyacını kira sözleşmesi akdederek karşılayan kiracı, özellikle ödeyeceği kira bedeli ve kira ilişkisinin devamı hususlarında kendisini güvende hissetmeyi bekler ve bu beklentisinde haklıdır. Kiracının söz konusu beklentisi, sosyal bir hukuk devleti olmanın ve zayıfları koruma prensibinin bir gereği olarak, hem yasama hem yargı eliyle önemli ölçüde karşılanmıştır. Bu konudaki en esaslı yasama faaliyeti, 18.5.1955 tarih ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (GKHK)’un kabulü ile gerçekleştirilmiş¹; söz konusu Kanun ile kiracının kira ilişkisinin devamına duyduğu güven büyük ölçüde korunmuştur. Uygulama alanını “Belediye teşkilâtı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrımenkullerin (Musakkaf olmıyanları hariç)…”² oluşturduğu bu Kanun ile, belirli süreli akdedilen kira sözleşmelerinde sürenin dolmasının sözleşmeyi sona erdirmeyeceği; bu durumda kiracı süresi içinde bildirimli fesih hakkını kullanmaz ise sözleşmenin aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılacağı kuralı³ ilk defa Türk hukukuna girmiştir. Böylece 6570 sayılı Kanun’un uygulama alanına giren kiralar bakımından kiraya verenin bildirimli fesih yoluyla tek taraflı olarak kira ilişkisini sona erdirme imkânı ortadan kalkmış olmaktadır. Bu sistem içinde kiraya verenin -adi kira hükümlerine göre sahip olduğu olağanüstü fesih imkânının dışında⁴- ancak dava yoluyla kira ilişkisini sona erdirmesi mümkündür⁵. Bu noktada 6570 sayılı Kanun’un getirdiği önemli bir düzenleme de, dava yoluyla gerçekleştirilecek tahliye sebeplerini sınırlamak, daha açık bir ifadeyle, kiraya veren tarafından tahliye davasının ancak Kanun’da sayılmış belli sebeplere dayanılarak açılabileceğini kabul etmek olmuştur⁶. 6570 sayılı Kanun ile başlayan ve kira süresinin sona ermesini müteakip birer yıllık uzama süreleri ile sözleşmenin devamını sağlayan bu sistem, uzama yılları bakımından kira tespitinin nasıl yapılacağı meselesini de beraberinde getirmiş ve söz konusu mesele bu defa Yargıtay uygulamasıyla, çözüme kavuşturulmuştur⁷.

Kiraya verenin, yasama ve yargı tarafından kiracının etkin şekilde korunduğu bu sistemle çatışan menfaati, öncelikle kira sözleşmesiyle belli bir süre bağlı kalma yönündeki iradesinin ve mülkiyet hakkının korunmasına dair menfaatidir. Gerçekten özellikle belirli süreli kira sözleşmesi akdetmiş olan kiraya veren, -uzun süredir yürürlükte olan kira mevzuatı hakkında bilgi sahibi olup olmadığı yönündeki pratik mesele bir tarafa bırakılırsa, teorik olarak- sözleşme süresi sonunda taşınmazının doğrudan zilyetliğine ve kullanım yetkisine kavuşacağına haklı olarak güvenmektedir; zira o, sözleşmeyi akdederken bu yöndeki iradesini açıkça ortaya koymuştur. Kiraya veren taşınmazına ilişkin kira sözleşmesi yapmakla, mülkiyet hakkının sahibine tanıdığı üç yetkiden birisi olan tasarruf yetkisini, karşı tarafa aynî değil, nisbî bir hak tanımak yönünde kullanmış; taşınmazını kullanma yetkisinden de sadece tarafların üzerinde anlaştığı süre boyunca vazgeçmeyi arzulamıştır. Oysa 6570 sayılı Kanun’un öngördüğü sistem, kiraya verenin artık sözleşme ile bağlı kalmama yönündeki iradesi ve mülkiyet hakkı karşısında; ülkemizin sosyo-ekonomik koşulları da dikkate alınarak, zayıf taraf olduğu varsayılan kiracının barınma ve ticarî/meslekî faaliyetini aynı mekânda sürdürmeye yönelik menfaatlerini mutlak şekilde üstün tutan bir sistem olmuştur⁸.