Sermaye Piyasası ve Bankacılık Mevzuatı Kapsamındaki Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları ve Bankalar İlişkisinin, Tacirin Basiretli İş Adamı Gibi Davranma Zorunluluğu Bağlamında Değerlendirilmesi

Evaluation of the Relation Between the Real Estate Appraisal Entities and Banks, which is under the Legislation of Capital Markets and Banking, within the Concept of Prudent Merchant

Başak SOMEREN ALP

Ülkemizde, gayrimenkul değerleme kuruluşlarının sermaye piyasası mevzuatı kapsamında sunduğu gayrimenkul değerleme hizmetinden en fazla yararlanan grup bankalardır. Bu iki yapı arasındaki ilişki bankacılık mevzuatı kapsamında da düzenlenmiştir. İlgili tüm bu mevzuat uyarınca, taraflar arasında değerleme faaliyetinin sunulmasına ilişkin olarak sözleşmeler oluşturulmaktadır. Ancak, bankalar bu alanda neredeyse yegane müşteri durumundadırlar ve bu durumun avantajını, hem sermaye piyasası hem de bankacılık mevzuatını aşan şekilde oluşturulan tek taraflı hükümler uygulayarak kullanabilmektedirler. Basiretli iş adamı gibi davranma zorunluluğu, başta gayrimenkul değerleme kuruluşlarının anonim şirket olarak kurulmaları gereğine dayanır. Ayrıca, sermaye piyasası mevzuatı kapsamında değerleme hizmeti sunum şartlarının bu kuruluşların özen ve öngörüsünü en üst düzeyde tutmaya odaklı olduğu ve gerekli kıldığı görülmektedir. Sözleşmenin diğer tarafı olan bankaların basiretli hareket edip etmediği irdelendiğinde ise, hem bankacılık hem de sermaye piyasası mevzuatı değerleme hizmeti alırken çok ciddi bir risk kontrol sistemi öngörmektedir. Ancak, taraflar arasında akdedilen sözleşmelere konulan kimi hükümler ile gayet detaylı ve yerinde olan bu mevzuat hükümlerinin etkisizleştirildiği görülmektedir. Bu noktada, Yargıtay’ın pek çok kararında ele aldığı ve bahsettiğimiz ilgili mevzuattaki detaylı hükümlere de paralel olan bankaların ağırlaştırılmış sorumluluğunun uygulanması, finansal sistemin temelini sağlam tutabilmek adına gereklidir.

Basiretli İş Adamı, Tacir, Gayrimenkul Değerleme Kuruluşu, Banka, Ağırlaştırılmış Sorumluluk, Sermaye Piyasası.

In Turkey, banks are the widest group of clients that request valuation of real estates as a service which the real estate appraisal entities are offering within the context of the legislation regarding the capital markets. The relation within these two structure is also regulated under the legislation regarding the banking activities. In accordance with such relevant legislation, aforementioned parties constitute agreements regarding provision of such valuation service. However, as because the banks are nearly the sole client in such field, by using this advantage, they are executing unilateral provisions in favor of themselves which is exceeding the obligations within the context of legislation regarding banking and capital markets. Real estate appraisal entities’ obligation of acting as a prudent merchant basically depends on their obligation to be established as a joint stock company. In case of evaluation from the concept of prudent merchant perspective; it can be seen that the terms of presentation of the valuation service in compliance with the legislation regarding the capital markets focuses on keeping the prudence of real estate appraisal entities on ultimate level. When we discuss the operations of the banks from the aspect of acting as a prudent merchant, the legislation regarding the capital markets and the field of banking stipulate establishment of a detailed risk control system in case of taking a valuation service. However, it is observed that the banks are disabling such substantially detailed and appropriate provisions of the relevant legislations by inserting abovementioned unilateral provisions in agreements. At this point, as a general approach of the Supreme Court’s several judgements which are also parallel to the aforementioned provisions of the relevant legislations, application of the banks’ increased liability is a necessity to keep the base of the financial system solid.

Prudent Merchant, Real Estate Appraisal Entities, Bank, Increased Liability, Capital Markets.

1. GİRİŞ

Çalışmada değerlendirmelerim, konunun inşa edileceği temel noktalar, işleyiş sistemi ve mevzuata ilişkin olarak öncelikle yapacağım açıklamalara istinaden üç temel eksende ele alınmıştır. İlk olarak, konunun odağında yer alan gayrimenkul değerleme kuruluşlarının tanımlanması yapılacak ve ilgili mevzuat ışığında yürüttükleri değerleme faaliyetinin içeriği açıklanacaktır. Değerlendirmemizin devamında, bahsi geçen gayrimenkul değerleme kuruluşları ve bankalar arasındaki ticari ilişki ve değerleme hizmetine ilişkin olarak ilgili mevzuat uyarınca akdedilen sözleşmelerin nitelikleri genel kapsamlı olarak ele alınacaktır. Bunu müteakiben, tarafların bu sözleşmeden doğan yükümlülükleri Türk Ticaret Kanunu uyarınca basiretli iş adamı gibi davranma zorunluluğu bağlamında ve Yargıtay kararları ışığında incelenecektir. Son olarak, çalışmamızda asıl değerlendirmek istediğimiz hususlar olan bankaların alacağı değerleme hizmeti konusunda kontrol ve denetime ilişkin yükümlülükleri ve bankaların ağırlaştırılmış sorumluluğu kavramı bahsi geçen sözleşmeler açısından irdelenecektir. Ayrıca, ilgili mevzuat ve Yargıtay kararları ışığında yapılacak olan bu değerlendirme minvalinde, dünyada yaşanan dikkat çekici bir örnek ve sonuçları ile durum karşılaştırması yapılacaktır.

Dünyada pek çok ülke tarafından tesis edilmiş ulusal gayrimenkul değerleme sistemleri oldukça uzun süredir işleyiştedir. Örneğin, İngiltere’de bu alandaki ana kurum olan Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) tarihçesi 1800’lere uzanırken, Amerika Birleşik Devletleri’nde profesyonel değerleme kuruluşlarının geçmişi 1920’lerde başlamaktadır. Japonya’nın düzenleme ve lisanslama yapma konusunda yetkili kurumu Japanese Association of Real Estate Appraisers (JAREA) 1965’te kurulmuşken, Çin’in bu alandaki temel değerleme kurumu olarak değerlendirilebilecek China Appraisal Society (CAS) kuruluş tarihinin 1993 olduğu görülmektedir. Ayrıca, küreselleşmenin de etkisiyle, birçok alanda yaşanan ulusal sınırları aşan yatırım hareketleri gayrimenkul sektöründe de aynı şekilde yükselen bir ivme göstermiştir. Bu sebeple, zaman içinde bahsi geçen bu ulusal sistemlere uluslararası kuruluş ve düzenlemeler de eklenmiştir. Bu uluslararası kuruluşlar, ulusal meslek örgütlerini bir araya toplamak suretiyle bilgi alışverişini kolaylaştırmaktadır. Böylece, temel amacı olan uluslararası düzeyde güvenilirlik sağlamaya yönelmektedirler. Nihai amaç ise, oluşturulabilecek en geniş kapsamlı ve global anlamda çok yönlü kural ve ilkeler düzenlemektir. Gayrimenkul değerleme faaliyeti alanındaki bu uluslararası kuruluşların en kapsamlıları ve daha sonra ülkemizdeki uygulamalarda özellikle birine sıkça değineceğimiz başlıca iki yapı, Birleşmiş Milletler (BM) tarafından da tanınan global nitelikli International Valuation Standards Council (IVSC) ve Avrupa Birliği (AB) bağlamında bölgesel nitelikli The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA)’dır. Belirttiğimiz iki yapı aynı zamanda birbirleri ile de yakın temas ve işbirliği içindedirler. IVSC tarafından, bu kapsamda oluşturulan yönlendirmeler, ülkemizdeki düzenlemelerde Uluslararası Değerleme Standartları¹ şeklinde adlandırılmaktadır. Bu düzenleme, belirlenen standartlara uygun bir değerleme gerçekleştirenler için tarafsızlık, değerlendirme, yetkinlik ve standartlardan makul sapmalar hususlarında genel ilkeler içermektedir. TEGoVA tarafından oluşturulan ve yayınlanan belge ise, ülkemizde Avrupa Değerleme Standartları olarak ele alınmaktadır. Temel amaç, IVSC standartlarına benzer şekilde, ilgili etik ilkelerini tanımlamaktır. Ancak, buna ek olarak, AB ülkelerinde nitelikli ve birbiriyle uyumlu değerlemelerin yapılabilmesi, bütünleşik değerleme uygulamaları, eğitimi ve yeterliliği için ortak standartların oluşturulması ve yaygınlaştırılmasını da amaçlamaktadır.²

Ülkemizde bankalar tarafından talep edilen gayrimenkul değerleme faaliyetleri konusunda, bankacılık mevzuatı ve bankacılık mevzuatının konumuz bağlamında bizi yönelttiği ilgili sermaye piyasası mevzuatını inceleyeceğiz. 5411 sayılı Bankacılık Kanunu³ ve ilgili düzenlemeler uyarınca, bankaların değerleme hizmeti almalarına ilişkin usul ve esasları düzenleyen temel metnin, ‘Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik’⁴ olduğu görülmektedir. Bahsi geçen Yönetmelik kapsamında, banka tarafından alınacak gayrimenkul değerleme hizmetlerinde birazdan detaylı ele alacağımız ‘Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ’⁵ (III-62.3.) hükümlerinin esas alınacağı da hükme bağlanmıştır. Sermaye piyasası mevzuatında ilk yasal düzenleme ise, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu⁶ ile yürürlükten kalkan 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu madde 22/(r)’de⁷ görülmektedir. Bu madde kapsamında düzenlenen ‘Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ’ (VIII-35) ise, yukarıda belirttiğimiz ve halihazırda yürürlükte olan III-62.3. sayılı Tebliğ ile yürürlükten kaldırılmıştır.

Son olarak, tüm bu yasal gelişmeler çerçevesinde ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu madde 76 kapsamında, dünyadaki uygulamalara da paralel biçimde, kamu tüzel kişiliğini haiz öz-düzenleyici nitelikte bir meslek birliği olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) kurulmuştur. Bahsi geçen madde kapsamında TDUB görev ve yetkileri de belirlenmiştir.⁸ Bu kapsamda, üyelerinin dayanışma ve mesleğin gerektirdiği özen ve disiplin içinde çalışmalarına yönelik meslek kurallarını ve değerleme standartlarını oluşturmak, ilgili konularda üyeleri temsilen ilgili kuruluşlarla iş birliği yapmak ve mesleki gelişmeleri, idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek bu konuda üyeleri aydınlatmak da gelmektedir.⁹ Ayrıca, Sermaye Piyasası Kurulu 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu madde 62 uyarınca, değerlemenin de içinde yer aldığı, bu kanuna tabi faaliyetlerin güvenli ve bağımsız şekilde yürütülmesi ve kamu yararını da gözetmek suretiyle uluslararası standartlara uyumunun sağlanması amacıyla düzenleme, gözetim ve denetim yapmaktadır.¹⁰ Bu kapsamda TDUB, yukarıda açıkladığımız üzere faaliyet alanında önde gelen uluslararası kuruluş olan IVCS tarafından oluşturulan Uluslararası Değerleme Standartları’nı esas almaktadır. Bu durum, ‘Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ’ (III-62.1.)¹¹ kapsamında hükme bağlanmıştır.¹² Bu kapsamda Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği tarafından yapılan açıklama birlik ve TDUB tarafından 01.02.2017 tarihinde yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları’nın, IVSC 2017 yılı çalışması dikkate alınarak, birlik ve TDUB tarafından güncellendiği¹³ ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca uygun görüldüğü şeklindedir. Bahsi geçen Uluslararası Değerleme Standartları’na III-62.3. sayılı Tebliğ madde 3 ve 13’te de atıfta bulunulmuştur.¹⁴