Belirli Bir Taşınmaz Üzerindeki Miras Payına İlişkin Olarak Mirasçı ve Üçüncü Kişi Arasında Akdedilen Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dair Yargıtay Uygulamasının Kısa Değerlendirmesi
Brief Evaluation of Supreme Court’s Practice on Preliminary Sales Contract for Immovable Which Are Conducted between the Heir and Third Person Regarding to Distributive Share of a Certain Immovable
Mustafa Alper GÜMÜŞ
TMK madde 677 kapsamındaki sözleşmeler için kullanılan “miras payının devri sözleşmesi” kavramı bir üst işlemdir. Bu kavram hem diğer mirasçılarla miras payına yönelik yapılan hem de üçüncü kişilerle tasfiye payına ilişkin yapılan tüm isimli ve isimsiz sözleşmeleri kapsamaktadır. Maddenin ilk fıkrasında ilgili sözleşmenin diğer mirasçılarla akdedilmesi ihtimali düzenlenmektedir. Bu ihtimalde devir konusu geniş anlamda miras payıdır. Bu anlaşmalar ayni etkiye sahiptir. Maddenin ikinci fıkrasında ise sözleşmenin üçüncü kişilerle akdedilmesi ihtimali düzenlemektedir. Bu ihtimalde devir konusu tasfiye payıdır. Sözleşme ise ayni etkiden yoksundur. Her ne kadar TMK m.677/II c.1 uyarınca belirli bir taşınmaz üzerindeki miras payına ilişkin olarak üçüncü kişi ile sözleşme akdedilmesi mümkün görünse de aynı fıkranın devamı ve madde gerekçesinde atıf yapılan 1985 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı da göz önüne alındığında bu mümkün görünmemektedir. Fakat bu durum aynı sonuca taşınmaz satış vaadi yoluyla ulaşılmasına engel teşkil etmemektedir. Yargıtay bu şekilde yapılan sözleşmeleri geçerli sayarken, ilgili sözleşmeden doğan borcun muacceliyeti için iştirak halinin çözülmesi gerektiğini belirtmektedir. Yargıtay uygulamasında geçerli bir şekilde akdedilmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tahvile uğratılarak alacağın temliki sözleşmesi olarak nitelendirilmesine de oldukça sık rastlanmaktadır. Yargıtay kararlarında bu sözleşmelerin şerh edilebileceği kabul edilse de tasarrufi etkili ve taşınmazı konu alan şerh işlemi bakımından aranan belirlilik şartı bu sözleşmeler ile sağlanamamaktadır.
Miras Payının Devri, Tasfiye Payı, Taşınmaz Satış Vaadi, Elbirliği Mülkiyeti, Şerh.
The concept used for the contracts regarding the “assignment of shares of estate” under the article 677 of the Turkish Civil Code (TCC) is a framework transaction. This concept includes all nominate and innominate contracts made with other heirs regarding the shares of estate and with the third person regarding the liquidation share. The option to conclude the agreement with other heir is stipulated under the first sub-article. In this option, the shares of estate, in a broad sense, are subject to transfer. These agreements have effect in rem. The possibility to conclude the agreement with third party is stipulated under the second sub-article of the same article. In this option, liquidation share is subject to transfer. In this case, the agreement has no effect in rem. Even though it seems possible to conclude an agreement regarding the assignment of shares of estate with the third party for a specific immovable within the frame of the first sentence of Article 677/II of TCC, it is not allowed with the rest of the same sub-article and the Decision of Joint Chambers of Supreme Court dated 1985 cited in the legislative intention. However, this situation does not create an obstacle in order to reach the same solution via preliminary sales contract for immovable. Supreme Court accepts these agreements as valid and indicates the date of termination of the collective ownership as the date for their maturity. It is common for the Supreme Court to convert these valid immovable preliminary contracts for sale and to qualify these agreements as an assignment of claim. Despite the fact that Supreme Court accepts the annotation of these agreements, they do not meet the criterion of certainty required for the annotation transaction for immovable which has a dispositional effect.
Assignment of Shares of Estate, Liquidation Share, Preliminary Sale Contract For Immovable, Joint Ownership, Annotation.
I. Bir mirasçının tereke unsuru belirli bir taşınmaz üzerindeki miras payına ilişkin olarak üçüncü kişi ile akdetmiş olduğu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin nitelenmesi bu işleme ilişkin hukuki sonuçların değerlendirilmesi; öncelikle bir mirasçının dâhil olduğu miras ortaklığındaki miras payının veya dâhil miras ortaklığının hak sahipliğindeki terekeye dâhil belirli bir tereke unsuru üzerindeki miras payının devrine yönelik diğer mirasçılarla veya mirasın paylaşılması sonucu ortaya çıkacak gelecekteki tasfiye payına özgülenen tereke unsurlarının devri borcu altına girdiği üçüncü kişi ile akdettiği sözleşmelerin hukuki niteliklerinin ve bu niteliklere bağlı sonuçların ortaya konulmasını gerekli kılar.
TMK m.677 kapsamındaki sözleşmeler için kullanılan “miras payının devri sözleşmesi” kavramı, aynı “alacağın temliki vaadi (alacağın devri sözü verme)” kavramında olduğu gibi bir “torba kavram” olup bir model işlemi imler. Diğer bir deyişle “miras payının devir sözleşmesi” kavramı, terekeye ilişkin veya terekedeki belirli bir malvarlığı unsuru üzerindeki miras payının bağlı mirasçılık hakları ile birlikte devri için diğer bir mirasçı ile (ve terekenin tamamına ilişkin, tasfiye payı üzerinde bir alacak hakkı doğuracak şekilde üçüncü kişiler ile) akdedilen bütün isimli isimsiz (örn. karma, sui generis) sözleşmeleri kapsayan tanımlayıcı bir üst kavramdır. Sonuçta TMK m.677/I’de tercih edilen isimlendirmeye uygun olarak “miras payının devri konusunda yapılan (devri amaçlı) sözleşmeler” ifadesi, torba kavram olgusunu daha net ortaya koymaktadır. Bu nedenle örneğin bir mirasçı tarafından diğer bir mirasçıya sahip olduğu miras payının bir miktar para karşılığı ivazlı devri taahhüdü bir taşınır satışı niteliğinde1 miras payı satış sözleşmesine, ivazsız devri taahhüdü miras payı bağışlama sözü vermesine varlık verir2 . Mirasçılar arası trampa (mal değişim sözleşmesi) dahi mümkündür3 . Ancak söz konusu sözleşmeler birbirinden farklı isimlerine rağmen, bir kısım geçerlilik şartları ve sonuçları bakımından dâhil oldukları sözleşme türleri için getirilmiş hükümlerdeki şartlara ve sonuçlara değil; TMK m.677/I’in öngördüğü başta geçerlilik şekli olmak üzere miras payının devrini amaçlayan bütün sözleşme türleri için toptan uygulanabilir olarak öngörülmüş bir kısım özel geçerlilik şartları, hukuki etki ve sonuçlar öngören ortak kurallara tabidirler. Bu nedenle mirasçılar arasındaki terekede yer alan bir taşınır veya taşınmaz eşya üzerindeki miras payına ilişkin mirasçılar arası akdedilecek satış sözleşmesi veya terekede yer alan belirli bir taşınır veya taşınmaz eşya üzerindeki miras payına ilişkin bağışlama sözü verme sözleşmesi, her bir sözleşme tipi için öngörülen daha ağır veya daha hafif) geçerlilik şeklinin dışında (TMK m.706; TBK m.237, TBK m.288/I, II) TMK m.677/I’in öngördüğü ortak geçerlilik şekline uygun olarak adi yazılı şekilde akdedilmek zorundadır. Yine mirasçılar arasında akdedilen terekenin tamamı veya belirli bir tereke unsuru üzerindeki miras payına ilişkin miras payının devrini amaçlayan sözleşme şeklinde ortaya çıkan satış sözleşmesi, bağışlama sözleşmesi, mal değişim sözleşmesi vs. tüm isimli ve isimsiz sözleşmeler, İsviçre-Türk hukuk öğretisindeki hâkim görüşe4 ve Yargıtay’a göre5 , salt borç doğurucu etkiye sahip olmayıp aynı zamanda ayni etkiye sahiptirler. Bunun sonucu söz konusu sözleşmesinin yapılması ile alacaklı-devralan mirasçının, devir konusu miras payını kendiliğinden iktisap etmesidir.
II. Bir mirasçının dahil olduğu miras ortaklığındaki (terekenin tamamı üzerindeki) miras payının veya terekede yer alan belirli tereke unsuru üzerindeki miras payının devrine ilişkin diğer mirasçılarla akdettiği sözleşmeler TMK m.677/I’de “Terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır” şeklinde düzenlenmiştir.
