Arama yapmak için lütfen yukarıdaki kutulardan birine aramak istediğiniz terimi girin.

Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Dolayı Sorumluluğuna İlişkin Değerlendirmeler

Appreciations on Responsability of Lessor for Defects

Mehmet ERDEM

Kira sözleşmesinde, kiraya verenin temel borcu kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince de bu durumda bulundurmaktır. Kiralananın ayıplarından dolayı kiraya verenin sorumlu olabilmesi için öncelikle kiralananın teslim anında ayıplı olması ya da sonradan ayıplı hale gelmesi gerekir. Kanun koyucu, kiralanandaki ayıbı temel olarak önemli ve önemsiz ayıp olarak ayırmış ve kiracının ayıp sebebiyle sahip olduğu hakları bu ayrıma göre belirlemiştir. Kiraya verenin, kiralanandaki ayıplardan dolayı sorumlu olabilmesi için kusurlu olması gerekli değildir.

Kanun koyucu kiracının ayıba bağlı kullanabileceği hakları teslim anındaki ayıplar ve teslim anından sonra ortaya çıkan ayıplar olarak ayrı hükümler altında düzenlemiştir. Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesine ilişkin TBK hükümlerinde dört farklı hakkın tanındığı görülmektedir: (1) ayıpların giderilmesi, (2) kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılması, (3) zararın giderilmesi ve (4) sözleşmenin feshi. Bu hakların niteliğine ilişkin olarak, kanunda kullanılan talihsiz ifadelerin etkisi ile doktrinde seçimlik haklar oldukları yönünde değerlendirmeler olsa da, bu haklar seçimlik nitelikte değil, birlikte ileri sürülebilecek, kümülatif nitelikte haklardır. Birden fazla hakkın aynı anda ileri sürülmesi mümkün olabileceği gibi, bir hak seçildikten belli bir zaman sonra başka bir hakkın seçilmesi de mümkündür.

Kira Sözleşmesi, Ayıp, Kiracı, Kiralanan, Kiraya Veren.

In the lease contract, the principal obligation of the lessor is to deliver the rented property in a good condition which is foreseen in the contract and keep this condition during the contract. In order to hold the lessor responsible for the defects of the rented property, it must be defective at the time of delivery or it must become defective afterwards. The defects of the rented property are basically labelled as important and unimportant defects in the Turkish Code of Obligation and the rights of the tenant related to defective good are determined according to this variation. In order to hold the lessor liable for the defects, it is not necessary for him/her to cause these defects wrongfully.

The rights of the tenant related to defective goods are regulated under different provisions as defects at the time of the delivery and as defects after the time of the delivery. There are four different rights of the tenant for the defects which occurs after the time of the delivery: (1) elimination of defects, (2) reduction of the rental prices in proportion to heaviness of the defect, (3) indemnification of the loss, and (4) the termination of the contract. Regarding the nature of these rights, it should be emphasised that, they are not optional rights, even it seems that way in the wording of the law. These rights are in cumulative nature. It means it is possible to choose more than one right at the same time or it is possible to choose another right after a certain period of time.

Lease Contract, Defect, Tenant, Rented Property, Lessor.

I. GENEL OLARAK

Kira sözleşmesinde, kiraya verenin temel borcu kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince de bu durumda bulundurmaktır. Kiraya verenin bu borcu 818 sayılı Borçlar Kanunu (EBK) m. 249/I’de olduğu gibi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301’de de açıkça ifade edilmiştir. Kiralananın, sözleşme süresi boyunca sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir biçimde bulundurulması borcu, kira sözleşmesinin sürekli bir borç ilişkisi olması sonucunu doğurur1.

Kiralanan, teslim esnasında sözleşmede öngörülen kullanım amacına elverişli olmayan bir durumda kiracıya teslim edilmiş olabileceği gibi, sözleşme devam ederken de elverişliliğini kaybedebilir. Her iki durumda da kiraya veren bundan sorumlu tutulmuştur.

Kiraya verenin, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etme borcuna aykırılıktan dolayı sorumluluğu ve sonuçları, EBK m. 249/II’de “Kiralanan, akitten maksut olan kullanmayı mümkün olmayacak yahut intifa ehemmiyetli surette azalacak bir halde teslim olunursa kiracı akdi feshe yahut ücretten münasip bir miktarın tenzilini istemeye salahiyettardır” biçiminde ifade edilirken; kiralananın sonradan, yani sözleşme süresi içinde, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli niteliklerini kaybetmesi EBK m. 250’de düzenlenmiştir2. Buna göre “Kiralanan, kira müddeti zarfında kiracının bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanma mümkün olmayacak veya ehemmiyetli surette menfaat azalacak bir hale düştüğü takdirde, kiracı, ücretten münasip bir miktarın tenzilini talep edebileceği gibi; ayıp münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmezse, akdi dahi feshedebilir”. Maddenin ikinci ve son fıkrasında ise, kiraya verenin kusurlu olması durumunda, kiracının zararını da tazmin ile mükellef olduğu belirtilmektedir3.