Taşınmaz Satış Sözleşmesinde Menfi Zararın Hesaplanması
Calculation of Negative Damage in Real Property Sales Contracts
Ahmet KALENDER
Türk hukukunda en çok görülen sözleşmelerden biri, taşınmaz satış sözleşmesidir. Taşınmaz satış sözleşmesi, Türk Medeni Kanunu (MK), m. 704’e göre taşınmaz sayılan arazi, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler ile tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilen bağımsız ve sürekli hakların devrine yönelik olarak yapılan sözleşmedir. Taşınmaz satış sözleşmesinde temerrüde düşmek, ifası mümkün olan bir borcun, borçlu tarafından, zamanında ifa edilmemesidir. Taşınmaz satış sözleşmesinde satıcı temerrüde düşerse, alıcı, BK m. 125’de belirtilen seçimlik haklardan birini kullanabilir. Bu haklar; aynen ifa ve gecikme tazminatı istemek, aynen ifadan vazgeçerek müspet zararı istemek veya sözleşmeden dönerek menfi zararı istemektir. Sözleşmeden dönme hakkı, tek taraflı bir irade beyanının açıklamasıyla kullanılır. Dönme hakkının kullanılmasıyla istenebilecek menfi zarar, dönülen sözleşme hiç yapılmasaydı ortaya çıkmayacak olan zarardır. Menfi zarar, fiili zarar ve yoksun kalınan karı kapsar. Menfi zarar talebi on yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
Taşınmaz Satış Sözleşmesi, Menfi Zarar, Temerrüd, Sözleşmeden Dönme, Fiili Zarar Yoksun Kalınan Kar.
One of the most common contracts in Turkish law is real property sales contract. Real property sales contract is the contract made for transfer of independent and continuous rights registered as immovable in land registry, independent sections registered in condominium land registry, and lands considered as immovable according to the article 704 of the Turkish Civil Code (MK). To lapse into default in a real property sales contract is debtor’s evasion of fulfillment of the obligations which are possible to fulfill. If the seller lapses into default according to the sales contract then the buyer might use one of the optional rights set forth under the article 125 of Code of Obligations. These rights are to demand specific performance and damages for delay, to demand positive loss waiving specific performance or to demand the negative damage by breaking the contract. Right of breaking the contract is utilized with the ex-parte declaration of intention. The negative damage that might be demanded by use of the right to break the contract is the loss which would never occur unless the broken contract had been made. The negative damage covers the actual loss and the loss of profit. The negative damage demand is subject to 10-year prescription.
Real Property Sales Contract, Negative Damage, Default, Breaking the Contract, Actual Loss, Loss of Profit.
Giriş
Türk hukukunda en çok görülen sözleşmelerden biri, taşınmaz mülkiyetinin devrini konu edinen taşınmaz satış sözleşmesidir. Taşınmaz satış sözleşmesinde, satıcı, Türk Medenî Kanununda taşınmaz olarak nitelendirilen bir şeyin mülkiyetini, alıcıya devretme borcu altına girer. Alıcı ise, taşınmazın bedelini, satıcıya ödeme yükümlülüğü altına girer.
Satıcı, taşınmazın mülkiyetini devretme borcunu ifa etmediğinde temerrüde düşer1. Temerrüde düşme sonucu, alıcı, üç tane seçimli hakka sahip olur. Alıcının sahip olduğu bu haklardan biri, sözleşmeden dönerek menfî zararı talep etmektir2. Alıcının sahip olduğu bu hak, doğrudan kanundan doğan bir haktır. Kanundan doğan sözleşmeden dönme hakkını kullanan alıcı, uğradığı menfî zararı isteyebilir. Menfî zarar, alıcının, temerrüde düşülen sözleşmeyi yapmasaydı, uğramayacağı zarardır3.
Bu çalışmamızda, taşınmaz satış sözleşmesinde, satıcının temerrüdü sebebiyle alıcının uğradığı menfî zararı talep etme hakkının kapsamı ve hesaplanması incelenecektir.
