6306 Sayılı Kanunun 6. Maddesinin Birinci Fıkrası Kapsamında Uzlaşmayan Azınlığın Arsa Payının Satışına İlişkin Talebin İdarece İncelenme Usulü Üzerine Bir Değerlendirme

An Analysis of Official Examination Process of Enforced Sale Request About Minory Share According to Law No. 6306 Article 6/1

Ayşe Denizhan

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat mülkiyeti tesis edilmiş binaların yıkılıp yeniden yapımına tüm maliklerin oybirliği ile karar vermesi gerekirken 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli olduğu tespit edilen yapılarda üçte iki veya daha fazla oranda paydaş çoğunluğu ile karar verilmesini yeterli bulmuştur. Yeniden yapım kararının alınmasını kolaylaştıran 6306 sayılı Kanun aynı zamanda yeterli çoğunluğa ulaşan paydaşlara azınlık arsa payının kendilerine satılmasını idareden talep etme hakkı da tanımıştır. Bu çalışmada idare tarafından açık arttırma ile satış kararı değerlendirilirken satış talebine dayanak teşkil eden ortak karar protokolü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yapılacak inceleme ve denetimin usulü hakkaniyet, eşitlik ve hukuk devleti ilkeleri bağlamında tartışılacaktır.

Kentsel Dönüşüm, Azınlık Payının Satışı, Hakkaniyete Uygun, Eşit ve Adil Muamele, Mülkiyet Hakkının Sınırlandırılması.

Whereas in accordance with the Condominium Law No. 634, for the constructions based on property of ownership to be demolished and reconstructed, unanimous decision by all owners is requried, in accordance with Law No. 6306 on Transformation of Areas under Disaster Risk, at least two thirds majority vote is considered as sufficient for the buildings identified as risky. Facilitating the decision making for reconstruction, Law No. 6306 entitles the stakeholders who reach the required majority to request the sale of minority ownership share to themselves, from administration. Besides evaluating auction of property by administrative decision, this study discusses procedures of examination and supervision on the protocol of co-decision and construction contract flat-for-land basis the auction request in the context of rule of law and equality.

Urban Transformation, Enforced Sale of Minory Share, Fair, Equal and Legal Assessment, Restricting Right of Property.

§ Giriş

Kentsel dönüşümü amaçlayan kanunlara (5393 sayılı Belediye Kanununun 75. maddesi, 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun, 775 sayılı Gecekondu Kanunu ve 6306 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) gerekli riskli, rezerv, yenileme alanı gibi alanların hemen dönüştürülmesini teminen ivedi ve kesin uygulamalar getirilmiştir. Söz konusu uygulamalardan yeniden yapıma ilişkin kararların en az üçte iki çoğunlukla alınması uygulaması mülkiyet hakkına ilişkin ciddi kısıtlamalar getirmektedir.

Kanunun 6. maddesine göre kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmiş binalarda binanın riskli olduğu tespit edildikten sonra paydaşların üçte ikisi ve daha fazlası yapılacak uygulamaya karar verme yetkisine sahiptir. Verilen karara katılmayan azınlığın bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen rayiç bedelden daha az olmamak kaydı ile diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılır. Diğer paydaşların azınlığın payını satın almaması halinde söz konusu arsa payları Bakanlığın talebi halinde rayiç bedel üzerinden payın değeri ödenerek Hazine adına tescil edilir.

Azınlık arsa payının satışına karar veren idarenin söz konusu işlemi ile azınlığın mülkiyet hakkı üzerinde tasarruf yetkisi son bulmaktadır. Ağır sonuçlar doğuran satış kararını alan idarenin, kendisinden uygulamayı talep eden çoğunluk arsa payı maliki tarafından sunulan ortak karar protokolü ve kat karşılığı inşaat sözleşmesini sadece usul açısından değil içeriği itibariyle de değerlendirmesi ve hukuka ve hakkaniyete uygunluğunu incelemesi gerekip gerekmediği bu çalışmanın konusunu oluşturmaktadır.