Borçlar Kanunu Tasarısı: Türk Kira Hukukunun İkili Yapısının Sonu mu?
Ece BAŞARAN
ÖZET:
Kira sözleşmeleri, hukukumuzda temel kodumuz “Borçlar Kanunu” ve “6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” gibi özel kanunlar çerçevesinde düalist bir yapıda ele alınan ve sosyal niteliği sözleşme serbestisi prensibinin sıklıkla arka planda kaldığı bir alandır. Çalışmamızda Borçlar Kanunu Tasarısının kira hukukumuzun bu yapısına ne gibi yenilikler getirdiği tartışılacaktır. Bu kapsamda, öncelikle Borçlar Kanunu Tasarısının konut ve çatılı işyerlerine ilişkin hükümleri ile “6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” hükümlerinin karşılaştırmasına gidilecek, ilerleyen başlıklarda ise Borçlar Kanunu Tasarısının kira hukukumuza getirdiği yeni müesseseler ele alınacaktır.
Anahtar Kelimeler: Türk Borçlar Kanunu Tasarısı, Gayrimenkul Kiraları hakkında Kanun, Kira Sözleşmesi, Konut ve Çatılı İşyerleri, Tahliye, Bağlantılı Sözleşme, Depozito, Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
Giriş
Barınma, her insanın hayatında olmazsa olmaz bir ihtiyaç, barınmadan kaynaklanan sorunlar aynı şekilde her insanın hayatını sadece ekonomik değil; sosyal ve daha da önemlisi ailevi yönden etkileyen sorunlardır. Barınma ihtiyacı ile yakından ilişkili olması sebebiyle, borçlar hukukunun bir dalı olduğunun kabulüne rağmen, kira hukuku; borçlar hukukumuzun ana prensibi olan “sözleşme serbestisi ”nden zaman zaman ayrılması ve devlet müdahalesinin yoğunluğu ile borçlar hukukundan giderek bağımsızlaşan bir disiplin olarak karşımıza çıkmaktadır. Bunun sonucu olarak kira ilişkileri, öteden beri düalist bir yapı içinde ele alınmıştır. Bir yandan Borçlar Kanunu hükümleri, bir yandan da kira ilişkileri özelinde hazırlanan sosyal kanunlarca ele alınmıştır. Bu da yetmemiş, özel kanun hükümleri sıklıkla anayasal denetimden geçirilmiştir. Ayrıca kanunlardaki boşluklar hakkında Yargıtay’ın muazzam bir içtihadı ortaya çıkmıştır. Denebilir ki, bu yönüyle kira hukuku, Türk hukukunun Anglo-Sakson hukukuna en çok yaklaşan dalıdır. Kira hukukunda, Yargıtay içtihadı temel bir kaynak olarak ortaya çıkmaktadır. Zikrettiğimiz tüm özelliklerinin ışığında kira hukukunu, borçlar hukukunun dalları içinde sui generis bir dal olarak nitelendirmek mümkün gözükmektedir.
Üzerinde uzun zamandır emek harcanan Türk Borçlar Kanunu Tasarısı , tıpkı şu an itibariyle yürürlükte bulunan 818 sayılı Türk Borçlar Kanunumuz gibi, kira sözleşmesi ne, özel hükümler kısmında yer vermiştir. Bununla birlikte, kira hukuku uygulamasında Borçlar Kanununun ötesine geçen 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun 1 hükümlerini kira sözleşmesi hükümlerine entegre etmesiyle, Tasarı, kira hukuku nun büyük sıkıntı yaratan düalist yapısını ortadan kaldırabilecek bir kanun tekniği ile hazırlanmıştır. Çalışmamız, bu kanun hazırlama tekniğinin maddi kira hukuku bakımından doğurabileceği sonuçları ortaya koymak amacını taşımaktadır. Bu çerçevede, öncelikle, genel olarak mevcut kira hukukumuzun düalist yapısına değinilecek ve Borçlar Kanunu Tasarısı nın konut ve çatılı işyerleri başlıklı bölümünün uygulama alanı irdelenecektir. Daha sonra, bu bölüme 6570 sayılı Kanundan alınarak yer verilen hükümler, ki bu hükümleri tahliye sebepleri oluşturmaktadır, ve hükümlerin olası yeni uygulamaları ortaya konacaktır. Son olarak, yine konut ve çatılı işyerleri bölümünde yer alan fakat 6570 sayılı Kanun’dan ileriye giden yeni müesseselere değinilecektir. Yeni müesseseler bakımından Yargıtay içtihadı mevcut bulunmadığından, doktrin görüşüne ağırlık verilmiştir.
