Taşınmazlara İlişkin Olarak Tanınan Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Contractual Pre-Emption Right Pertaining to Real Property

Barış Demirsatan

Yenilik doğuran hak olarak nitelendirilmesi gereken önalım hakkı, taşınmazlar açısından Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmiş ve hakka şerh edilme olanağı tanınmıştır. Bu bakımdan gerek önalım hakkının gerekse de şerhin mülkiyet hakkı üzerindeki etki ve kapsamının değerlendirilmesi gerekmektedir. Öte yandan alım hakkı ve önalım hakkının ayrılması, taraflarca kararlaştırılmış hakkın kullanılış şeklini ve şerhin kapsamını etkileyeceğinden, büyük önem arz etmektedir. Zira önalım hakkına ilişkin şerhin, önalım vakıası oluşturmayan tasarruflar bakımından sağladığı koruma önalım hakkının niteliğine göre, alım hakkının şerhinden farklılık gösterir ve alım hakkı tek yanlı irade beyanıyla kullanılabilen bir hak iken önalım hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilmektedir. Ayrıca yasal önalım hakkının sona ermesi ve kullanılmasına ilişkin Medeni Kanun hükümlerinin sözleşmesel önalım hakkına da uygulanacağına ilişkin MK m. 735/III düzenlemesinin uygulama alanı tespit edilmek gerekmektedir. Zira paylı mülkiyet ilişkisinde öngörülmüş bir mülkiyet hakkı kısıtlaması olan yasal önalım hakkına ilişkin düzenlenen hükümlerin her zaman irade özerkliğine dayalı olarak kurulan sözleşmeden doğan önalım hakkı ilişkisine uygun olması söz konusu olmaz.

Önalım Hakkı, Mülkiyet Kısıtlaması, Önalım Hakkından Feragat, Önalım Hakkının Kullanılması, Önalım İlişkisi.

The pre-emption right has been regulated with respect to immoveable property in the Civil Code and the Code of Obligations. In this respect, the effect and scope of pre-emption rights and the right to annotate on ownership require consideration. The differentiation of emption rights from pre-emption rights is of great significance, considering that such affects the form of use of the right agreed upon between the parties and the scope of the annotation. The annotations relating to pre-emption rights differ from emption right annotations depending on the nature of the pre-emption right, and whereas emption rights are enforceable through a unilateral declaration, pre-emption rights are only exercisable through a lawsuit. Further, it is a requirement that the scope of implementation of Article 735/III of the CC, which stipulates that the provisions of the CC regarding termination of legal pre-emption rights and their use shall be applied also with respect to contractual pre-emption rights, be detected. This is because it would not be possible for the provisions regarding legal pre-emption rights, an ownership restriction foreseen for joint ownership relationships, to always conform to contractual pre-emption rights that are established in reliance upon the principle of freedom of will.

Pre-emption Right, Restriction on Ownership, Withdrawal from Pre-emption Right, Exercise of Pre-emption Right, Relationship Arising out of Pre-emption Right.

GİRİŞ

Genel bir tanım vermek gerekirse önalım hakkı, önalım hakkı tanıyanın, bir eşyayı üçüncü bir kişiye sattığı takdirde, önalım hakkı tanıdığı kişiye tek yanlı irade beyanıyla bir eşyanın mülkiyetinin devrini talep yetkisini verdiği bir haktır¹. Bunun yanı sıra ortaklık payı veya fikri haklar gibi eşya dışındaki diğer malvarlığı unsurları için de tanınması mümkündür.

Bu çalışmada, önalım hakkının mülkiyet hakkına getirdiği kısıtlamalar değerlendirilecek olup Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanununun bu konuda getirdiği ayrıntılı düzenlemeler nedeniyle hakkın taşınmaz mülkiyetine² ilişkin olarak tanınan önalım hakkı incelenmiştir³.

Çalışma çerçevesinde, öncelikle hakkın hukuki niteliği değerlendirilecek, ardından önalım hakkı sözleşmesine⁴⁵ ve hakkın şerh edilmesine değinildikten sonra, bu hakkın kullanılmasının koşulları ile sonuçları ve nihayet hakkın sona ermesi incelenecektir.