Yüküne Oranla Çok Az Yarar Sağlayan Üst Hakkının Mahkeme Kararı ile Bedel Karşılığında Kısmen veya Tamamen Terkini

Partial or Complete Cancellation of Building Rights via Judgment in cases of Decrease of Benefit

Cansu KAYA KIZILIRMAK

Üst hakkının terkinine ilişkin Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümlerinde genel bir sona erme düzenine yer verilmemiştir. Türk Medeni Kanunu’nun üst hakkını düzenleyen hükümleri arasında yalnızca bir kısım özel sona erme halleri öngörülmektedir. Buna karşılık, eşyaya bağlı irtifaklara dair hükümlerin üst hakkına da kıyasen uygulanabileceği kabul edilir. Bu bakımdan, zaman içerisinde meydana gelen değişiklikler sebebiyle arz ettikleri yararın yüklü taşınmazda yarattığı yüke oranla oldukça azaldığı hallerde, yüklü taşınmaz malikinin Türk Medeni Kanunu madde 785/II düzenlemesi uyarınca üst hakkının terkinini talep etmesi mümkün olabilecektir. Böylesi bir terkin talebinin kabul edilebilmesi için üst hakkının sunduğu yararda meydana gelen azalmanın yanı sıra, karşı bedel ödenmesi gerekir. Bu şartların mevcut olması halinde üst hakkının kısmen veya tamamen terkini gündeme gelebilecektir. Çalışmamızda, üst hakkının mahkeme kararı aracılığıyla bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkinine imkan veren bu düzenleme incelenmiştir. Bu bakımdan özellikle yararın azalması kavramı ve ödenmesi gereken bedel ile, mahkeme kararı aracılığıyla sona ermenin gerçekleşme zaman ve usulü hakkında değerlendirmelere yer verilmiştir.

Eşya Hukuku, Mülkiyet Hakkı, Üst Hakkı, İrtifak Hakları, Mahkeme Kararı ile Terkin.

The Turkish Civil Code does not hold general rules of extinction of a building right. Under articles of the Turkish Civil Code regarding building right, only special provisions of extinction are regulated. Nevertheless, general rules of easement regulated under the Turkish Civil Code are recognized to be used by analogy. Thus can an owner of a dominant immovable property demand cancellation via judgement under Art. 785/II. Art. 785/II regulates the partial or complete cancellation of easement in cases of decrease of benefit that is disproportionate to the encumbrance. In order for a cancellation of easement under this rule, not only should there be change of benefit in comparison to the burden of the immovable property but the requesting party, that is the owner of the immovable property, should pay a compensation fee. In cases where these conditions are met, the partial or complete cancellation of a building right can be granted. In this study, cancellation of building right via judgement has been analyzed in light of legal evaluation on the concept of decrease of benefit disproportionate to the encumbrance, the compensation fee condition and the timing and procedure of cancellation.

Law of Property, Property Right, Building Right, Easement, Cancellation via Judgment.

1. GENEL OLARAK

Türk Medeni Kanunu’nun üst hakkını düzenleyen hükümlerinde (TMK m. 826-836), üst hakkının sona ermesine ilişkin genel bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Bu hükümlerde yalnızca, üst hakkının taraflarca kararlaştırılan sürenin veya yasal üst sürenin dolması ile sona ermesine ilişkin düzenlemeye gidilmiştir. Kanun koyucu ayrıca, üst hakkı sahibinin haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşması veya sözleşmesel yükümlülüklerine önemli biçimde aykırı davranması hallerinde, malikin üst hakkının süresinden önce devrini isteme yetkisine yer vermiştir (TMK m. 831, 832). Görüldüğü üzere, üst hakkının sona ermesi, hakkın süreye bağlı hak olarak tanındığı hallerde sürenin dolması ile ve ayrıca üst hakkı sahibinin hakkın kullanılması ile bağdaşmayan hukuka aykırı davranışları ile mümkün olabilmektedir.

Sınırlı ayni hak niteliğine sahip olan üst hakkının bu haller dışında da terkininin talep edilmesi söz konusu olabilir. Zira, eşyaya bağlı irtifaklara ilişkin hükümlerin, diğer irtifak haklarına da uygulanacağı TMK m. 838/son hükmü ile açıkça öngörülmektedir. Eşyaya bağlı irtifakların sona ermesine ilişkin kuralların, kıyasen üst hakkına uygulanacağı doktrinde de kabul edilir¹. Bu bakımdan, taşınmaz lehine irtifakların mahkeme kararı ile sona erdirilmesine ilişkin TMK m. 785 düzenlemesinin kıyasen uygulanması ile üst hakkının terkini mümkündür.

Söz konusu hükümde irtifakın sona ermesi, yararın yok olması ve yararın yük karşısında azalması hallerinde ileri sürülebilecek farklı talepler olarak iki ayrı fıkra hükmü ile düzenlenmiştir. ‘Mahkeme kararı’ kenar başlıklı TMK m. 785 düzenlemesinin birinci fıkrası uyarınca, “lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa”, yüklü taşınmaz maliki mahkemeden hakkın terkinini isteyebilecektir. İnceleme konumuz olan TMK m. 785/II düzenlemesinde ise, “yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının, bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir” hükmüne yer verilmiştir. Üst hakkının, TMK m. 785 düzenlemesinin şartları dahilinde mahkeme kararı ile sona erdirilebileceği doktrinde de açıkça kabul edilmektedir².