Yasal Önalım Hakkında Önalım Olayının Bildirilmesi

Notification of the Pre-Emption Event in Legal Pre-Emption Right

Tülay AYDIN ÜNVER

Mülkiyet hakkının yasal kısıtlamalarından olan yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir malın paydaşlarından biri tarafından payın tamamının veya bir kısmının üçüncü kişiye satılması ya da satışa eşdeğer işlemler yapılması halinde kullanılabilen yenilik doğuran bir haktır. Bu çalışmada, yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için gerçekleşmesi gereken önalım olayının hangi işlemler açısından söz konusu olacağı ayrıntılı olarak incelenmiştir. Önalım hakkı sahibi bu hakkını yasada öngörülen hak düşürücü süreler içinde kullanmalıdır. TMK m.733 IV’de önalım hakkı sahibinin, önalım olayının satıcı ya da alıcı tarafından noter aracılığıyla kendisine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her halde önalım olayından itibaren iki yıl içerisinde önalım hakkını kullanması gerektiği belirtilmiştir. Uygulamada noter aracılığıyla yapılan bildirim bulunmadığı taktirde üç aylık hak düşürücü sürenin işlemeye başlamadığı ifade edilmekle birlikte, hükmün konuluş amacı dikkate alınarak, sürenin öğrenme tarihinden itibaren başlayacağını kabul etmek isabetli olacaktır. Kanunda öngörülen süreler içerisinde kendisine bildirimde bulunulmaması nedeniyle yasal önalım hakkını kullanma imkânını kaybeden paydaşın ise, eğer bu sebeple bir zararı doğmuşsa, kendisine bildirimde bulunmamış olan alıcı ya da satıcıdan zararının tazminini talep etmesi mümkündür.

Yasal Önalım Hakkı, Önalım Olayı, Önalım Olayının Bildirilmesi, Yenilik Doğuran Hak, Hak Düşürücü Süre.

Legal pre-emption right, which is one of the legal restrictions of property right, is an altering right that can be claimed by a joint owner of a property in the case that one of the other joint owners of the property transfer their share fully or partially to a third person by a sales contract or any other transaction that is equivalent to sales contract. This article examines in detail the possible kinds of legal transactions that can be evaluated as a pre-emption event, materialisation of which is necessary in order to use the pre-emption right. The right of pre-emption should be claimed within the limitation period determined by the Civil Code. Article 733 IV of Turkish Civil Code states that pre-emption right should be claimed by the joint owner within three months after being notified via notary by the seller or buyer and in any case within two years following the pre-emption event. In practice, it is accepted that if the joint owner is not notified via notary the limitation period of three-months will not commence. Taking the ratio legis of Art. 733 IV into consideration, it is more proper to accept that the limitation period commences on the date that the joint owner becomes aware of the pre-emption event. Finally it is also possible for the joint owner, who could not claim their legal right of pre-emption due to lack of notification within the time limits determined by the Code, to sue the seller or buyer for damages due to this lack of notification.

Legal Pre-emption Right, Pre-emption Event, Notification of the Pre-emption Event, Right to Alter a Legal Relationship, Limitation Period

I. GİRİŞ

Yasal önalım hakkı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. ve 734. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Yasal önalım hakkına ilişkin kanun hükmünde bir tanım verilmemiş, ancak 732. maddede yasal önalım hakkının hangi hallerde kullanılabileceği belirtilmiştir. Öğretide verilen tanımlar ışığında yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını tamamen veya kısmen¹ bir üçüncü kişiye satması ya da ekonomik açıdan satışa eşdeğer hukuki işlemlerle devretmesi durumunda, diğer paydaşlara bu payı aynı şartlarla öncelikli² olarak satın alabilme yetkisi veren ve yenilik doğuran bir dava yoluyla³ kullanılabilen eşyaya bağlı hak olarak tanımlanabilir⁴.

Yasal önalım hakkı, paydaşlar arasında paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda başka herhangi bir işleme gerek olmadan yasa gereği doğmaktadır⁵. Mülkiyet hakkının özel hukuka dayanarak kanun gereği sınırlandırıldığı⁶ hallerden biri olan yasal önalım hakkı, tapuda şerh verilmesine gerek olmadan eşyaya bağlı borç etkisi sayesinde her yeni malike karşı ileri sürülebilir⁷. Kanun tarafından paydaş sıfatını taşıyan kişilere tanınmış olan yasal önalım hakkı, paydaş sıfatı devam ettiği sürece mevcut olup, bu hakkın kullanılabilmesi için önalım olayının (payın üçüncü kişiye satışının veya ekonomik açıdan satış sözleşmesi ile eşdeğer bir hukuki işlemin) gerçekleşmesi gereklidir.

Yasal önalım hakkının amacı, paylı mülkiyet ilişkisinde paydaşlar arasına istenmeyen üçüncü kişilerin girmesine engel olmak⁸ ve payların olabildiğince bir elde toplanmasını sağlamaktır⁹. Bu itibarla, yasal önalım hakkı ancak paydaş olmayan üçüncü kişilere karşı yapılan satışta kullanılabilirken, paydaşlar arasında yapılan satışta kullanılması mümkün değildir¹⁰.