Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Yazılı Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları ve Özellikle Taahhüdün Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olduğunun İspatı

The Conditions of Promise of Written Evecuations Consent in Residential and Vaulted Commercial Premises and 
Especially the Burden of Proof of the Promise which will be Composed After the Delivery of the Premises

Mehmet Erdem

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı tahliye taahhüdü, Mülga 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1 maddesinde düzenlenmekteydi. Kiracıların korunması açısından önemli bir rol oynayan bu hüküm, olumlu olmakla birlikte bazı eksiklikler içermekteydi. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle birlikte, konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin düzenlemeler TBK’nın içeriğine dahil edilmiş olup, yazılı tahliye taahhüdü müessesesi TBK 352/1 de düzenlenmiştir. TBK 352/1 kiracının korunması fikrine dayanarak, 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1 maddesinde yer alan düzenlemeyi Yargıtay kararları ışığında detaylandırmış ve bazı eksiklikleri gidermiştir. Bununla birlikte, özellikle uygulamadan kaynaklanan bazı eksikliklerin kiracılar açısından halen çözümlenemediği görülmektedir. Özellikle yazılı tahliye taahhüdünün bir uyuşmazlık konusu olduğunda, taahhüdün ne zaman verildiğine ilişkin ispat yükünün hangi tarafta olduğu detaylı bir şekilde inceleme konusu edilmelidir. Bu çalışmada, TBK 352/1 uyarınca yazılı tahliye taahhüdünün şartları ve bu taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verildiğinin ispatı meselesi incelenecektir.

Kira, Konut ve Çatılı İş Yeri, Tahliye.

Written vacation agreements for rental agreements of domiciles and roofed workplaces were regulated in article 7/1 of the Abrogated Code of Real Estate Rents (Law No: 6570). Although this provision was playing a significant role to protect tenants, it was still lacking. As the Turkish Code of Obligations (TCO) (Law No: 6098) come into force, provisions about the rental agreements of domiciles and roofed workplaces are regulated under TCO. Article 352/1 of the TCO expanded the content of the article 7/1 of Abrogated Code of Real Estate Rents and eliminated some deficiencies in the light of Supreme Court (Yargıtay) decisions. However, there are still deficiencies in the new provision which still cause problems for tenants. Especially when there is a conflict about vacation agreement, it’s necessary to designate delicately which side of the conflict is under the burden of proof. To this end, in this article, it will be examined the conditions of a vacation agreement and issue related to proof of this commitment was given after delivery of the tenement.

Rental Agreement, Domicile and Roofed Workplace, Vacation.

I. GENEL OLARAK

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmeleri adi kira (genel hükümler), konut ve çatılı iş yeri kirası ve ürün kirası olmak üzere üç farklı tipte düzenlenmiştir. 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nda ise sadece kiraya ilişkin genel hükümlere (adi kira) ve hasılat (ürün) kirasına yer verilmiş, konut ve çatılı iş yeri kiralarını kısmen karşılayan taşınmaz kiraları ise 18.5.1955 tarih ve 6570 sayılı “Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” ile düzenlenmişti. 6570 sayılı kanun yürürlüğe girene kadar ise, o kanunun kapsamına giren kira sözleşmelerine de 818 Borçlar Kanunu’nun kiraya ilişkin genel hükümleri uygulanmaktaydı¹.

Borçlar Kanunu bünyesinde yer alan hükümlerin, taşınmaz kiraları açısından bazı noktaları itibarı ile yeterli bulunmaması gerekçesi, kanun koyucuyu 6570 sayılı “Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” ile bu alanda kiracıları koruyucu özel bir düzenleme yapmaya sevk etmiştir². Haddizatında, taşınmaz kiralarında kiracıların korunmasına ilişkin düzenlemeler bundan daha eskiye dayanır. Birinci Dünya Savaşı esnasında kısa süre yürürlükte kalmış olan “Sükena İçin İcar ve İsticar Olunan Mahallerin İcar Bedelatı Hakkında Kanun” bu konudaki ilk düzenlemedir³. Yine, İkinci Dünya Savaşı sonrası konut ihtiyacının yükselmesi ile 3780 sayılı Milli Koruma Kanunu m. 30 ile kira bedellerine sınırlamalar getirilmiştir. Zamanla bu kanunda çeşitli değişiklikler yapılsa da, öngörülen sınırlama ve koruma belli bir süre devam etmiştir. Fakat, 1947 yılında kabul edilen 5020 sayılı Kanun ile bu tarihten sonra yapılan veya yenilenen kiralarda kira bedelleri serbest bırakılarak, sınırlamaların zamanla kaldırılması hedeflenmiştir. Ancak düşünülen hedeflerin gerçekleşmemesi ve bir kısım kiralar serbest bırakılırken bir kısmının sınırlandırılmış olması, kanun koyucuyu bu alanda yeni bir düzenleme yapmaya sevketmiştir. İşte, 1955 yılında kabul edilen 6570 sayılı “Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun”, böyle bir durumun tezahürü olarak ortaya çıkmıştır⁴.

6570 sayılı kanun, iki temel düşünce üzerine inşa edilmişti. Bunlardan ilki, kira bedellerini 1953 rayiçleri üzerine dondurmak, diğeri ise, kanunun kapsamına giren kira sözleşmelerinin, kiraya veren tarafından ancak belirli nedenlere dayalı olarak sona erdirilebilmesini sağlamaktı⁵. Böylelikle, kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sona ermesine dayanarak, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira dönemlerine ve fesih ihbar müddetlerine riayet ederek sözleşmeyi sona erdirememekte, ancak kanunun aradığı şartların gerçekleşmesi halinde sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olabilmekteydi.