Kiracı ve Kiraya Veren Arasında bir Gerilim Kaynağı Olarak Belirli Süreli Konut veya Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Sahip Olduğu Kira Sözleşmesini Bildirim Yoluyla Sona Erdirme Hakkı (TBK M.347/ı C.3)
Mustafa Alper Gümüş
I. GİRİŞ
Bugün için yürürlükte olmayan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (GKHK) kapsamında yer alan kira sözleşmelerinde (GKHK m.1) kiracıyı kiraya verenin fesih ve tahliye taleplerinden korumak için kabul edilen kural şuydu: Kiracı, GKHK kapsamındaki kira sözleşmesini m.11’e, GKHK hükümleri ile bağdaşan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (eBK) öngördüğü sona erme sebeplerine veya akdi olarak kendisine tanınan fesih hakkına dayalı olarak sona erdirebilirdi. Kiraya veren ise aynı kira sözleşmesini ya yine GKHK hükümleri ile bağdaşan eBK’da öngörülen sona erme sebeplerine dayalı olarak ya da GKHK’da öngörülen sınırlı sayıdaki tahliye sebeplerine dayalı olarak sona erdirebilirdi. Kiraya verene tanınan kiracı aleyhine fesih hakları ise kesin hükümsüzdü (GKHK m.9).
Mülga 6570 sayılı GKHK’ya tabi belirli süreli taşınmaz kiraları bakımından GKHK m. 11’in öngördüğü kural şuydu: “Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdire sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır”. Söz konusu düzenlemenin yerini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) yine emredici nitelikte olarak konut veya çatılı işyeri kiraları bakımından, TBK m. 347 hükmü almıştır. TBK m. 347 hükmü şu şekilde kaleme alınmıştır, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (f. 1). Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler (f. 2). Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir (f. 3)”.
II. KİRAYA VERENİN BELİRLİ SÜRELİ KONUT VEYA ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SAHİP OLDUĞU BİLDİRİM HAKKI VE KULLANMA ŞARTLARI
Belirli süreli konut veya çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri için uygulama bulan TBK m. 347/I c.1’e göre1, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır”. Buna göre konut veya çatılı işyeri kiraları bakımından belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirme olanağı “kural olarak” sadece kiracıya aittir. Bu sonuç TBK m. 347/I c.2’de “Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.” şeklinde bir kez daha ifade edilmiştir. Ancak eBK’da veya 6570 sayılı Kanun’da yer almayan ve ilk kez TBK’da yer bulan TBK m. 347/I c.3’e göre, “Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Kanun Koyucu bu hükümle belirli şartlar altında kiraya veren lehine, belirli süreli bir konut veya çatılı işyeri kirası sözleşmesi mevcut olmasına rağmen, “bildirim hakkının” kullanılması ile kira sözleşmesini sona erdirme imkanı tanımaktadır.
