Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Kavramları ile bu Kavramların Kuruluş, Hukuki Nitelik ve Sona Erme Aşamaları Bakımından Karşılaştırılması
Concepts of Flat Ownership and Construction Servitude and Comparison of These Concepts in Terms of Establishment, Legal Nature and Termination Processes
Ayşe Arat
Şehirlere yoğun göçün yol açtığı konut sıkıntısı, başka ülkelerde olduğu gibi ülkemizde de bu konuda hukuki düzenleme yapılmasını zorunlu kılmıştır. Medeni Kanunun genel sistemi içinde bütünlük teşkil eden mülkiyet anlayışından tam da bu sebeple ayrılma ihtiyacı doğmuştur. 23.06.1965 tarihinde kabul edilip, 02.01.1966 tarihinde yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanunu, bir taşınmazın bağımsız bölümleri üzerinde mülkiyet kurulmasına izin verilmiştir. Öte yandan, Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyetine geçilmeden önceki aşamada, yapının tamamlanmasını sağlayabilmek için kat irtifakı kavramını da düzenlemiştir. Kat mülkiyeti kanununun bu iki temel kavramı çalışmamızın konusunu teşkil etmektedir. Bu çerçevede kat mülkiyeti ve kat irtifakı değerlendirilmiş, kuruluş, hukuki nitelik ve sona erme bakımından karşılaştırılarak sınırları çizilmeye çalışılmıştır.
Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Karşılaştırılması, Kat Mülkiyeti ve Kat irtifakının Kuruluşu, Kat Mülkiyeti ve Kat irtifakının Hukuki Niteliği, Kat Mülkiyeti ve Kat irtifakının Sona Ermesi.
Housing shortage caused by the massive migration to the cities has necessitated making legal arrangements in this regard in our country, as in other countries. This is the reason why the need to move away from the understanding of property that constitutes integrity in the overall system of the Civil Code has occurred. Flat Ownership Act, which was accepted on 23.06.1965 and entered into force on 01.02.1966, has allowed the establishment of property on the individual portions of an immovable. Meanwhile, Flat Ownership Act, in the previous stage of flat ownership, has regulated the concept of construction servitude in order to ensure that the building is completed. These two fundamental concepts of Flat Ownership Act constitute the subject of our study. In this context, we have evaluated flat ownership and construction servitude, tried to draw their borders comparing them in terms establishment, legal nature and termination processes.
Flat Ownership, Construction Servitude, Comparison of Flat Ownership and Construction Servitude, Legal Nature of Flat Ownershipand Construction Servitude, Establishment of Flat Ownershipand Construction Servitude, Termination Process of Flat Ownership and Construction Servitude.
GİRİŞ
Hukukumuzda mülkiyet anlayışı kural olarak bir bütün kabul edilmektedir. Arsaya kim malikse üstündeki havaya, yapılara, bitkilere, kaynaklara ve altındaki arza da o sahip olur (MK. m.718). 743 sayılı önceki Medeni Kanunumuz bir taşınmaz üzerinde yer alan katların, tek başına kullanılmaya elverişli olsalar bile üzerinde bulundukları arsanın tamamlayıcı parçasını oluşturduğunu (eMK. m. 644) ve bir evin çeşitli katları üzerinde üst hakkı kurulamayacağını (eMK. m. 652/II) düzenliyordu. “Üst toprağa tabidir” ilkesinin bir sonucu olan bu hükümler, yürürlükten kaldırılan 864 sayılı Tatbikat Kanunu ile pekiştirilmiş ve bu kanunda eski hukukumuzun izin verdiği kat mülkiyetinin yeniden kurulamayacağı, kurulmuş olanların eski kanununa tabi şekilde, tapuda gerektiği ölçüde gösterileceği ifade edilmişti1. Ancak sosyal ve ekonomik sebepler, özellikle köylerden şehirlere yoğun göç sebebiyle şehirlerde konut sıkıntısının ortaya çıkması, bu anlayışta değişiklik yapma ihtiyacını doğurmuştur. Önceleri bir taşınmazın katları üzerinde, müşterek maliklerden her biri lehine kat irtifakı kurmak suretiyle hem kanuni engel aşılmaya hem de ihtiyaca cevap vermeye çalışılmıştır2. Daha sonra kanunkoyucu, 23.06.1965 tarihinde Kat Mülkiyeti Kanununu kabul ederek kat mülkiyetinin kurulmasına imkân vermek suretiyle bu durumu çözüme kavuşturmuştur3. eMK.’nda taşınmaz mülkiyetinin konusu içerisine “kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler” eklenmiştir (eMK. m. 633). Buna paralel olarak 4721 sayılı TMK. m.726/II’de “bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tabidir” hükmü getirilmiş ancak “bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz” hükmü korunmuştur (MK. m. 726/III).
Kat mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyeti yanında kat irtifakını da düzenlemektedir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kavramlarının birbirlerine yakın olması, birbirlerini tamamlamaları iki kavramın sınırlarını belirlemeyi önemli kılar. Bu amaçla çalışmamızda söz konusu kavramlar tanım, içerik, kapsam, devir ve sona erme bakımından karşılaştırmalı olarak incelenmiştir. Hak ve yükümlülükler konusu ise çalışmamızı sınırlayabilmek adına kapsam dışı bırakılmıştır.
I. KAT MÜLKİYETİ
Kat mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir” şeklinde tanımlanmıştır (KMK. m.3/I). Bu tanım, “tamamlanmış yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir” (KMK. m. 1) hükmü ile tamamlanmıştır. Bu hükümlere göre kat mülkiyeti, kısaca bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyettir4. Sadece katlar, daireler üzerinde değil büro, dükkân, depo gibi ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli yerler üzerinde de kullanılabilecek bir haktır5. Tek başına kullanılamayan yerler ile yapının temeli, duvarları, taşıyıcı sistemi, kolon, sahanlık, koridor gibi ortak yerler üzerinde ise paylı mülkiyet söz konusudur (KMK. m. 16). O halde kat mülkiyeti, bağımsız bölüm ve bağımsız bölüme oranlı arsa payı ve ortak yerler üzerindeki paydan oluşur ve bunlar ayrılmaz biçimde birbirine bağlıdır6.
