Arama yapmak için lütfen yukarıdaki kutulardan birine aramak istediğiniz terimi girin.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yargıtay Kararları ile Yaratılan “Avans Tapu” Kavramına Yönelik Eleştiriler

Reviews Relating to the Term of “Advance Loan” Created by the Supreme Court’s Decisions Under Construction Agreements in Return for Land Share

Müge ÜREM,Saba ÖZMEN

Son yıllarda Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin yükleniciye devrettiği arsa paylarına ilişkin olarak “avans” tabirini kullanmaktadır. Arsa sahibinin geçerli sebebe dayanarak sözleşmeden dönmesinden önce yüklenicinin “avans tapu” olarak anılan arsa payları üzerindeki mülkiyet hakkını üçüncü kişiye devretmesi durumunda, işbu tasarruf işleminin geçerliliği göz ardı edilerek üçüncü kişi adına tescilin yolsuz hale geldiği kabul edilmektedir. Dolayısıyla ayni etkili dönme görüşüyle paralellik arzederek verilen kararlar sonucu Yargıtay’ın haksız uygulamalarıyla, tapu kütüğündeki sicile güvenerek yükleniciden aynî hak kazanan üçüncü kişiler mağdur edilmektedir. Çalışmamızda bu hatalı uygulamanın neden terkedilmesi gerektiği hakkında açıklamalar yapılmış ve somut örneklerle mağduriyetler dile getirilmeye çalışılmıştır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Avans Tapu, Avans Kavramı, Dönme, Fesih, Üçüncü Kişiye Etki, Tescili İsteme, Yolsuz Tescil, İyiniyet.

In recent years, the Supreme Court terms “advance loan” related to the land shares which has been transferred by the landlord to the contractor under construction agreement in return for land share. Before the landlord withdraws the agreement on a valid ground, in the event that the contractor transferred the possession right of “land share as an advance loan” to the third person, such act of disposal’s validity is ruled out and it is accepted that the entry of the name of third person is unwarranted. Due to the Supreme Court's unfair practice, third persons who have the possession right from the contractor, are suffered. In our article, the explanations on why it should be given up such unfair practice are worded and the unfair sufferings are tried to be mentioned with the concrete samples.

Construction Agreement in Return for Land Share, Land Share as an Advance Loan, Withdrawal (ex tunc), Withdrawal (ex nunc), Effect to Third Person, Right to Registration, Unwarranted Entry, Bone Fide.

GİRİŞ

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde1 yüklenici, işsahibinin arsası üzerinde inşaat yapmayı, işsahibi de bedel olarak sahip olduğu arsa paylarının tamamı veya bir kısmı üzerindeki mülkiyet hakkını yükleniciye devretmeyi borçlanmıştır. Karma (isimsiz) sözleşme niteliğinde olmakla2, yüklenicinin eser sözleşmesine ilişkin edimi borçlanmış olduğu bu tür sözleşmelerde işsahibi yükleniciye olan borcunu taşınmaz mülkiyeti devri ile gerçekleştirmektedir. Belirtmek gerekir ki, Tapu Kanunu m. 26 vd. ve TMK m. 1009 hükmünde “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” tabirinin kullanılması, onu isimli sözleşme yapmayıp, isimsiz sözleşme başlığı altında niteliğini değiştirmeksizin, adlandırma olarak kabul edilmelidir3. Baskın görüşle karşılıklı edimi oluşturan eser meydana getirme (imali) ve taşınmaz satışına dayalı mülkiyetle zilyetliğin devri ile ilgili olarak çıkacak uyuşmazlıklarda taşınmaz satışı ve eser sözleşmesine ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin kıyasen uygulanacağı kabul edilmektedir4. Tam bu noktada TBK m. 479/I hükmü gereğince işsahibinin bedel ödeme borcu, eserin teslimi anında muaccel olsa da, işin niteliği gereği taraflar aksini kararlaştırarak, işsahibi arsa payını devir borcunu, yüklenici eseri tamamlamadan önce ifa edebilir. İşte bu olguya dayalı sonuçları irdeleyeceğimiz makalemizde bundan böyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici karşısındaki taraf, arsa sahibi olacaktır.

Arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin5 kurulmasını takiben, peşinen veya yüklenicinin eser imal niceliğine (inşaattaki ilerlemesine) göre arsa payını peyderpey devrini borçlandığı arsa payları üzerindeki mülkiyet hakkını yüklenici adına tapu sicilinde tescil ettirebilir. Bu olasılıkla uygulamada nadir de olsa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmak yerine tapuda yapılarak arsa payları sözleşmenin doğumu ile birlikte yüklenici adına tescil ettirilmektedir6. Farklı uygulamalarda ise yüklenicinin imalatları nicelik olarak tanımlanmakta ve her bir aşamanın fiziki varlığına dayalı kabulle yükleniciye arsa payı devri yapılmaktadır.

Bu makalenin yazılma amacını oluşturan boyutuyla, eser sözleşmesine ilişkin edimler tam olarak ifa edilmeden yükleniciye devredilen bağımsız bölüm tapularının sözleşmeden dönme halinde doğan hukuki sonuçları duraksamalara yol açmış bulunmaktadır. Yüklenicinin borcunu gereği gibi ifa etmemesine bağlı olarak arsa sahibinin, geçerli bir sebebe dayanarak bozucu yenilik doğuran hakkını kullanmasına yönelik sözleşmeden dönme7 beyanının yükleniciye varmasından önce yükleniciye devrettiği arsa payları üzerinde aynî hak kazandığına ilişkin görüşler mevcuttur. Ayrıca aynı sonuca yönelik olarak uygulamada yerleşik (müstekar) niteliğiyle, Yargıtay kararlarında sıkça “avans tapu” nitelendirmesini görmekteyiz. Bu kavramın hiçbir hukuki dayanağı olmasa da bu yönde kararlarla varılan sonuç öğretide savunulan ayni etkili dönme görüşü ile örtüştüğünden borçlar hukuku genel öğretisi ile birlikte asla gözden kaçırılmaması gereken eşya hukuku öğretisi ilkeleri karşısında uzaklaşılması sebebiyle işbu makaleyi yazma amacını taşımaktayız8.