"İmar Hakkı Transferi" Kavramı Üzerine Genel Düşünceler

General Thoughts About the Concept of “Transfer of Development Rights”

Oğuz SANCAKDAR

Dar anlamda “İmar Hakkı Transferi” kavramı; bir parsel üzerindeki imar hakkının tamamen ya da kısmen yasaklanması durumunda bu parsel üzerindeki imar hakkının bir kısmının veya tamamının menkulleştirme yöntemi ile başka alanlara transfer edilmesidir. Bir başka deyişle; imar plan ve uygulamalarından doğan hakkın “İmar Hakkı Sertifikası” yoluyla mâli bedele dönüştürülmesidir. İmar hakkı transferi; parseller arası, tasarlanan bölgeler arası, kırsal alan ile kentsel alan arası, ya da yerleşmeler arası yapılabilir.

İmar Hakkı Transferi, İmar Hakkı Sertifikası, İmar Hakkı Transferi Uygulaması.

The Concept of “Transfer of Development Rights” in the strict sense is the complete or partial transfer of development rights on a parcel to the other areas by the method of making movable in case of complete or partial prohibition of development rights on a parcel. In other words, it is the fiscal compensation of the immediate right to the zoning plan and practices via the certificate of development rights. The transfer of development rights can be put into practice between parcels, designed regions, rural and urban areas or settlements.

Transfer of Development Rights, Certificate of Development Rights, Transfer of Development Rights in Practice.

Son dönemde özellikle kentsel dönüşüm uygulamaları¹ yönüyle çok yeni ve tartışmalı bir kavram olarak "imar hakkı transferi" (İHT) üzerinde uygulayıcı makamlar yoğun bir şekilde çalışmaktadır. Bu bağlamda şahsımın da davet edildiği, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve İLBANK A.Ş. (eski adıyla İller Bankası) tarafından düzenlenen bir Çalıştay’da² konu çeşitli yönleriyle kısmen irdelenmeye çalışılmıştır. İHT’lerin sağlam hukuki temellere oturtulabilmesi için tanımı, unsurları, koşulları, devri, ipotek vb. işlemlere konu olup olamayacağı, kamulaştırmaya ve özellikle bedel tespitine etkisi, imar planlarına etkisi, temlik edilip edilemeyeceği, sonuçları, hamiline yazılı menkul kıymet olmasının önemi, basılması, saklanması, güvenliği, kapsamı, sertifikanın hareket kabiliyeti (başka şehirlerde kullanılıp kullanılamayacağı), dominant kurumun İLBANK A.Ş. olup olmayacağı (yoksa bankalar mı), sertifikanın kullanım alanları, İmar Hukuku yönüyle kısıtlı alan belirleme kriterleri (ölçütleri), ekonomik ve mâli yönüyle gönderen bölge (korunan)/alan(gelişen) bölgenin özellikleri, sosyolojik yön ile bürokratik yönün nasıl uyumlu olabileceği, uyuşmazlık halinde idari ve yargısal başvuru yolları belirtilmeli, kavramın uygulanmasına ilişkin çeşitli ilkeler de ortaya çıkarılmalıdır (gönüllülük ilkesi, eşitlik ilkesi, kamu yararı ilkesi gibi).

İHT kavramı uygulamadan doğan ihtiyaçlar sebebiyle ortaya atılmış, ancak bunun hukuki temeli henüz yeterince irdelenememiştir. Bu çalışma ile kavramın hukuki yönüne kısmen de olsa ışık tutularak daha doğru bir eksende gelişmesine katkı verilmek istenmiştir.

İmar planlaması; bilimsel ve teknik yönü olan idari bir kamu hizmeti olup, bizatihi imar planı düzenleyici idari işlem niteliğindedir. Kamu hizmeti teorisine hakim ilkelerden “değişkenlik-uyarlanma ilkesi” gereğince idarenin değişen ve gelişen koşullara göre hizmetin niteliğini değiştirmesi mümkündür. Ancak bunun için “idarenin kanuniliği ilkesi” (Kanuni İdare İlkesi) (Anayasa md.123/1) gereği işlem ve uygulamalarında yasal bir dayanağa ihtiyaç vardır. Üst ölçekli planlardaki ana kullanım kararları, İHT uygulamasında bağlayıcı ve yönlendiricidir. Bu nedenle İHT uygulaması bütüncül planlamaya aykırı olmadan, planlamaya hakim “esneklik ilkesi” (fleksibilité) ile bir arada değerlendirmek, “imar planının gelişimi” şeklinde değerlendirmek de mümkün olabilir³. Bu durum aslında planlamada daha iyi bir amaca ulaşmak, planlamada daha yararlı ve güçlü bir alan oluşturarak yani “optimizasyon” ile de açıklanabilir⁴.