Arama yapmak için lütfen yukarıdaki kutulardan birine aramak istediğiniz terimi girin.

Kentsel Dönüşüm Kanunu Çerçevesinde Yapı Maliklerinin Üçte İki Çoğunlukla Alacakları Kararın İçeriğinin Amaca Göre Sınırlanabilmesi

Limitation of the Contents of Decision Which is Taken by Building Owners as Two-Thirds Majority within the Urban Transformation Law, Considering the Aim of This Legislation

Turgut ÖZ

Kentsel Dönüşüm kanunu olarak da adlandırılan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi hakkında Kanun’un uygulamasında en sık rastlanılan sorunlardan biri, belki de birincisi, Kanunun aradığı üçte iki (2/3) malik çoğunluğunun verdiği karar karşısında azınlık maliklerin durumudur. Zira, kanun onlara ya bu karara katılma yahut da mülkiyet haklarının kendi dışlarında bir bedel takdiri ile ellerinden alınması seçeneklerini göstermektedir. Bu düzenlemenin kötüye kullanılmasına engel olmak için, kanunun öngördüğü bu nitelikli çoğunluk kararının gene kanunun amacı gözetilerek bazı sınırlamalara tabi tutulması gerekmektedir. Bu çalışmada, bu sınırlamaların neler olabileceği ve nasıl uygulanabileceği incelenecektir.

Kentsel Dönüşüm, Riskli Yapı, Üçte İki Çoğunluk Kararı.

One of the problems frequently encountered (perhaps the first one) in the implementation of The Urban Transformation Act is the situation of the minorities against the decision of the two thirds of the majority. This is because, The Act necessitates them to either choose to joint this decesion or to bear the fact that their ownerships will be taken away from them. In order to prevent the abusement of this rule, this qualified majority decision must be subject to some limitations by taking into account the purpose of the Act. In this article the definitions and applications of these limitations will be analysed.

Urban Transformation, Risky Structure, Two-Thirds Majority Decision.

6306 Sayılı ve 16.5.2012 tarihli “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” (RG 28309; 31.5.2012) (Kısaca: Kentsel Dönüşüm Kanunu) ve uygulama yönetmelikleri yürürlüğe girdiğinden beri, eskimiş ve tehlike yaratan yapı stoklarının yenilenmesine yönelik haklı amacın gerçekleşmesi doğrultusunda, özellikle büyük şehirlerimizin belirli semtlerinde belirgin bir yol alınmıştır ve alınmaktadır. Bununla birlikte, uygulamada bu Kanun uyarınca yıktırılması gerekecek yapıların malikleri arasında çıkan sorunların büyük ölçüde şikayete konu olduğu gözlenmektedir. Birden çok maliki olan yapılarda ve özellikle bunlar arasında büyük çoğunluğu oluşturan kat mülkiyetine tabi yapılarda, 6306 SK m.3 ve buna ilişkin yönetmelik uyarınca riskli yapı olduğu tespit edilenlerin yıkılması kesinleşince, bu yapının ve arsasının nasıl değerlendirileceğine dair çıkan uyuşmazlıklar şikayet konularının başında gelmektedir.

Kanun, riskli yapı tespitine ilişkin hukuki prosedür tamamlanarak kaçınılmaz hale gelen ve maliklerce gerçekleştirilmez ise İdarece yapılacak olan bu yıkımın sonuçlarının düzenlenmesini, önce taşınmaz maliklerinin anlaşmasına bırakmıştır. Ne var ki, Medeni Kanunun paylı mülkiyete ilişkin MK m.692 hükümleri ile 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca ancak maliklerin oybirliği ile bu hususta geçerli bir karar alınabileceğinden; önce oybirliği sağlanmasına çalışılacağı belirtilmekle birlikte, hiç olmazsa nitelikli bir çoğunluğun bu hususta söz hakkı olması için, 6306 SK m.6/1 hükümlerinde “sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir” hükmü getirilmiştir. Böylece, iyice küçük bir azınlığın hatta bir kişinin anlaşmaya yanaşmaması sebebiyle, aynı kanunun m.6/2 hükmüne göre tüm taşınmazın “Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma” yoluyla maliklerin tümünün elinden alınması gibi ağır bir sonuç önlenebilecektir.

Aranacak üçte iki çoğunluk, Kanunun 6/1. maddesi ve 15.12.2012 tarihli 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin (RG 28498) 15/2. maddesine göre “hisse = pay” çoğunluğu olduğundan; örneğin bir apartmanda dairelerin üçte ikisi aynı kişiye ait ise, sadece onun kararı bu çoğunluğu sağlamaya yetecektir.