Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Hâsılat Paylaşımı Sözleşmelerinin 
Adi Şirket Niteliği

Construction Contracts in Return for Land Share and the Nature of Ordinary Partnership of Revenue-Sharing Contracts

İsmet SAYHAN

Sözleşmelere uygulanacak kurallar, o sözleşmenin tipine göre belirlenmektedir. Bu sebeple sözleşmelerin hangi tipte olduğu hususundaki görüşler, aslında sözleşmeye uygulanacak kuralların belirlenmesi anlamına gelmektedir. Doktrinde ve yargı uygulamalarında, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi inşaat yapma yükümlülüğü altına giren tarafın yükümlülüğü yönünden eser sözleşmesi; arsa payı devir yükümlülüğü altına giren arsa sahibi yönünden ise, gayrimenkul satış vaadi özellikleri taşıyan çift tipli karma sözleşme olarak kabul edilmektedir. Böyle olunca, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine, uygun olduğu ölçüde, Gayrimenkul Satış Vaadi ve Eser Sözleşmesi hükümleri birlikte uygulanmaktadır. Oysa bir sözleşme kanunda düzenlenen sözleşme tiplerinden birisine uyuyorsa, artık o sözleşmenin başka bir tipte kabulü mümkün olmadığı gibi, karma sözleşme olarak kabulü de mümkün değildir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde, arsa sahibi arsasını, yüklenici de nakit ve emekten oluşan sermaye getirmekte ve böylece, birlikte bir ekonomik değer meydana getirmeyi ve ortaya çıkan ekonomik değeri paylaşmayı amaçlamaktadırlar. Böyle olunca, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile iki ya da daha fazla kişi, emeklerini ve mallarını ortak bir ekonomik amaca ulaşmak üzere birleştirmeyi üstlenmektedirler. Bu durum, Borçlar Kanununun 620. maddesinde tanımlanan ve bu sebeple tipik sözleşmelerden olan Adi Ortaklık Sözleşmesine tam olarak uymaktadır. Hal böyle olunca, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin, Adi Ortaklık Sözleşmesi olarak kabulü gerekmektedir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Hâsılat Paylaşımı Sözleşmesi, Sözleşmelerin Tipi, Sözleşmelerin Hukuki Karakteri, Adi Ortaklık.

The statues being applied to the contracts are determined in accordance with the type of the contract itself. For this reason, the opinions about the type of the contracts have the meaning of determining of the statues applied. According to the doctrine and the trial practices, the construction agreement in return for aland share is evaluated as a contract of construction for the obligor of the construction; for the obligor of the transfer of a land share, it is evaluated as adouble typed and mixed contract that carries of the characteristic of apreliminary agreement to sell a real estate. Therefore, the provisions of both the contract of construction and the preliminary agreement to sell a real estate are applied to the construction agreement in return for a land share as much as they are suitable. On the other hand, if a contract matches to one of the contract types in the code, it cannot be considered as another type of contract as well as a mixed contracts. In the construction contracts in return for a land share, the shareholder offers his land and the other contractor offers a capital consisting of cash and labor. Thus, they aim to create an economic value and to share it. So two or more individuals undertake to compound their labors and properties to reach to an economical purpose. This case exactly observes to ordinary partnership that is identified in the Code of Obligations art. 620. Under these circumstances, the construction agreement in return for a land share should be accepted as ordinary partnership.

Construction Contracts in Return For Land Share, Revenue-Sharing Contracts, Type Of Contracts, Legal Character Of Contracts, Ordinary Partnership.

GİRİŞ

İnşaat sözleşmelerinin bir türü olan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi¹, arsa sahibi ile yüklenici arasında akdedilen ve konusu yüklenicinin sermayesi ve emeği ile arsaya bağımsız bölümlerden oluşan bina yapılmasını, bina yapımı sonucunda oluşan bağımsız bölümlerin yüklenici ile arsa sahibi arasında paylaşılmasından ibaret olan sözleşmelerdir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 1965 yılında kabul edilerek 1966 yılı başında yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile bağımsız bölüm ve kat mülkiyeti kavramlarının hukuk literatürüne girmesi vesilesi ile ortaya çıkmıştır². Arsa sahibi ile yüklenicinin aynı şekilde arsa sahibinin arsası üzerine yüklenici tarafından bina yapılıp, yapılan binanın satılması ve elde edilen gelirin paylaşılması konusunda akdedilen sözleşmeye de Hâsılat Paylaşımı Sözleşmesi³ denilmektedir. Böyle olunca, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile hâsılat paylaşımı sözleşmesinin aynı esasları havi sözleşmeler olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Hâsılat Paylaşımı Sözleşmesinin hangi sözleşme türüne dâhil oldukları hususu gerek doktrinde, gerekse yargı uygulamasında yoğun tartışmaya konu olmuştur. Aşağıda daha ayrıntılı şekilde açıklanacağı üzere, yargı uygulamalarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çift tipli karma sözleşme olarak kabul edilmektedir. Hâsılat paylaşımı sözleşmesi ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun çok yeni bir kararında adi ortaklık sözleşmesi olarak nitelendirilmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile hâsılat paylaşımı sözleşmelerinin aynı içeriğe sahip olduğu⁴ nazara alınarak ortak bir değerlendirme yapılması gerektiği gibi; sözleşmenin niteliğinin tespitinde, Borçlar Hukukundaki temel düzenleme ve kabullerin nazara alınması gerekmektedir. Borçlar Hukuku uygulamasında sözleşmelerin türü, sözleşmenin isimli sözleşmelerden⁵ olup olmadığı noktasından hareketle belirlenmektedir. Dolayısıyla, bir sözleşmenin türünün belirlenmesinde, öncelikle o sözleşmenin isimli sözleşmelerden olup olmadığı hususunun irdelenmesi gerekmektedir.