Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Kişisel Hakkın Tapuya Şerhi ve Hukuki Sonuçları

Endorsement of Personel Rights to the Title Deed Arising From Building Contract in Return for Land Share and a its Legal Results

Ali AVCI

Sözleşmelerden doğan kişisel hakların tapuya şerh edilmek suretiyle etkisinin artırılması amaçlanmaktadır. Ancak bu imkan tüm kişisel haklar için değil yalnızca kanunlarda şerhine imkan tanınan kişisel haklar içindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan yüklenicinin kişisel hakkının tapuya şerhi Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanununda yer alan düzenlemeler sonucu mümkün hale gelmiştir. Bu şerh ihtiyacı özellikle yüklenicinin arsa payı alacağının teslim ve kademeli teslime bağlandığı sözleşme türlerinde ortaya çıkmaktadır. Fakat sözleşmeden doğan kişisel hakkın tapuya şerhi onu bir ayni hak haline getirmez. Yalnızca bu alacak hakkını bertaraf etmeye yönelik girişimleri önleme amacına yöneliktir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Kişisel Hak, Tapuya Şerh, Munzam Etki.

It is aimed to enhance effectiveness of the personal rights emerging from building contracts by way of endorsing it to teh title deed. However, this oppurtunity should be limited to personel rights, which are allowed to endorsement to the title deed by a law. The personal rights which has been emerging from the building contract in return for land share are now endorsable to title deed after reforms in Turkish Civil Law and Turkish Deed Law. The endorsement issue especially arise and necessiate in the contracts which bind the claim to the delivery of the land share graduallyer totally. But, this endorsement does not turn into personel rights to the real rights, it only helps prevent sunlawful attemps to the claims. Building Contracts in Return for Land Share, Personal Right, Endorsment of Title Deed, Turkish Deed Law.

GİRİŞ

Bireyin özel hukuk alanında sahip olduğu hakların niteliği açısından yapılan ayrımlardan bir tanesi de; mutlak hak-nispi hak (kişisel hak) ayrımıdır. Mutlak haklar, herkesin uymakla yükümlü olması nedeniyle herkese karşı ileri sürülebilen haklar iken nispi haklar (kişisel hak) ise niteliği gereği sadece belli kişilere karşı ileri sürülebilen haklardır. Fakat kanunlarda öngörülen bazı durumlarda bu kişisel hakların tapu kütüğüne şerh verilmesi suretiyle etki alanının güçlendirildiği görülmektedir. Ancak tüm kişisel haklar yönünden bu imkan mevcut değildir. Başka bir ifadeyle kişisel hakların tapuya şerhinde sınırlı sayı ilkesi geçerlidir.¹ Yani kişisel haklarda getirilen şerh olanağı bütün kişisel hakları için var olmayıp sadece sınırlı sayı prensibince açıkça şerh edilebileceği öngörülmüş kişisel haklar için tanınan bir ayrıcalıktır.²

Kişisel hakların şerhinde kabul edilen sınırlı sayı ilkesinin sonucu olarak TMK m.1009/I de getirilen “şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir” düzenlemesi ile bir kişisel hakkın şerhinin ancak kanuni düzenleme ile mümkün olduğu belirtilmiştir. Başka bir ifadeyle tapuya şerhin sonucu kişisel hakların etkisinin güçlendirilmesi hukuk düzenimizde istisnai bir nitelik taşır.³ Bu istisnai niteliğine rağmen gelişen sosyal ve ekonomik koşullar nedeniyle özel hukuk ilişkilerinde kişisel hakların şerh suretiyle etkisinin artırılması ihtiyacı hissedilmeye başlanılmış, 1 Ocak 2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun yürürlüğe girmesi ile de kanun koyucu bu ihtiyaca kısmen cevap vermeye çalışmıştır.Tapuya şerh yoluyla etkisinin güçlendirilmesine imkan verilen kişisel haklardan birisi de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkın şerhidir.⁴ TMK'nın 1009/1 de “arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile…” denilmek suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhine imkan tanınmıştır.⁵ Ancak hükümde belirtilen şerh edilecek ve etkisi bu yolla güçlendirilecek olma hususu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi için değil, bu sözleşmeden doğan hak olarak anlaşılmalıdır.⁶

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi TBK'nda düzenlenmeyen bir özel hukuk sözleşmesidir. Kendisi kanunlarda açıkça düzenlenmemesine rağmen TMK'nda ve Tapu Kanununda şerh verilebilecek sözleşmeler arasında isminden bahsedilmiş olması da garip bir durum olarak ortaya çıkmaktadır. Sırf şerh verme bakımından yasada adının geçmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini yasada düzenlenmemiş bir karma sözleşme olmaktan kurtarmaz.⁷ Doktrinde, yüklenicinin arsa sahibine karşı arsa üzerinde "bağımsız bölümler" inşaat etme borcu, arsa (iş) sahibinin ise karşılık olarak arsadaki mülkiyetinin belirli bir payını veya meydana getirilecek ana yapıdaki bağımsız bölümlerden bir kısmının mülkiyetini yükleniciye devir borcu altına girdiği sözleşme"⁸ Yargıtay' a göre ise, "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşme"⁹ olarak tanımlanan bu sözleşmelerde sözleşmenin her zaman iki tarafı vardır. Bir taraf da arsa sahibi, diğer tarafta ise yüklenici bulunmaktadır. Ancak tarafların birden fazla olması mümkündür. Fakat bu durumda tüm tarafların sözleşmeye katılması gerekir.