6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Taşınmaz Satışında Hasarın İntikali
Abdulkerim YILDIRIM
Satış sözleşmesinde, sözleşmenin kurulmasından sonra fakat ifa gerçekleşmeden önce, taraflardan herhangi birinin sorumlu tutulamayacağı bir nedenden dolayı satış konusu şeyin yok olması veya kötüleşmesi rizikosuna hangi tarafın, hangi andan itibaren katlanacağının belirlenmesi sorunu, geçmişten günümüze hep tartışma konusu olmuştur. Uygulamada en sık karşılaşılan sözleşme türü olan satış sözleşmesinde, satışa konu şeyin hasarı rizikosunun geçişi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun 208. maddesi ile, kural olarak, taşınır satışlarında zilyetliğin devri, taşınmaz satışlarında ise tescil anına bağlanmıştır. Satış sözleşmesinde hasarın geçişi ile ilgili temel kural olan TBK m. 208, taşınmaz satışında hasarın geçişini tescil anına bağlamıştır. Fakat aynı hüküm, getirmiş olduğu bu kurala bazı istisnalar tanımıştır. Hükme göre taşınmaz satışlarında hasar; kanundan, durumun gereğinden veya sözleşmede öngörülen özel koşullardan doğan ayrık hâller dışında tescil anına kadar satıcıya aittir. Dolayısıyla taşınmaz satışında hasarın geçiş anı için kural, taşınmazın tescil anı olmakla birlikte, “kanundan, durumun gereğinden veya sözleşmede öngörülen özel koşullardan doğan ayrık hâller” mevcut ise bu kural uygulanmayacaktır. Makalede kural ve istisnaları TBK düzenlemesi çerçevesinde detaylı bir tahlile tabi tutulmuştur.
Hasar, edim hasarı, bedel hasarı, hasarın intikali, taşınmaz satışı, taşınmaz satışında hasarın intikali.
The problems of which party shall assume the risk of the loss of or damage to the subject matter of the sales contract after the conclusion but before the performance of the contract and from when this risk shall be assumed, have been always discussed from past to present. In the contract of sale, which is the most common contract type in practice, the risk passes to the buyer, in principle, with the delivery of possession to the buyer in chattel sales, and with the registration in the land registry under the buyer’s name in sales of immovable properties, according to Art. 208 of the Turkish Code of Obligations No. 6098.Art. 208 of the Turkish Code of Obligations No. 6098, which is the general rule about the passing of risk in the contract of sale, provides that in sales of immovable properties, the risk passes to the buyer with the registration in the land registry under the buyer’s name. However, the said article also provides some exceptions of this general rule. According to this article, in sales of immovable properties, the seller assumes the risk until the moment of registration, excluding some exceptional situations arising from the legal provisions, the circumstances of the present case or the contractual provisions. Therefore, although the risk passes to the buyer, in principle, with the registration of the immovable property in the sales of immovable properties, when some “exceptional situations arising from the legal provisions, the circumstances of the present case or the contractual provisions” exist, this rule shall not be applied. In this study, the said rule and its exceptions were examined in detail.
Risk, risk of good, risk of sale price, passing of risk, sale of immovable property, passing of risk in sale of immovable property.
I. GİRİŞ
Edimin taraflardan herhangi birine isnat edilemeyen bir nedenle yok olması veya kötüleşmesi tehlikesi karşısında ifanın veya gereği gibi ifanın imkânsızlaşması rizikosu olarak ifade edilen hasarın, yaratacağı olumsuz sonuçları taraflara dağıtmak, buna ilişkin düzenlemeler yapmak, kanun koyucu açısından her dönem önemli zorluklar barındırmıştır. Özellikle ticari hayatı doğrudan etkileyen ve uygulamada en sık karşılaşılan sözleşme türü olan satış sözleşmesinde bu zorluk katlanmaktadır.
Taraflara isnat edilemeyen bir nedenle edimin yok olması veya kötüleşmesi sonucunda ifanın veya gereği gibi ifanın imkânsızlaşmasının yaratacağı olumsuz sonuçlara kimin, hangi andan itibaren katlanacağına dair düzenlemeler, bir ülkenin hukuk sistemindeki hasar rejimini oluşturmaktadır. Türk hukukunda satış sözleşmesinde hasar rejimi, genel olarak taşınır ve taşınmaz satışı ayrımı gözetilmek sureti ile düzenlenmiştir. Bu hususta temel norm olan TBK m. 208/I’e göre, “Kanundan, durumun gereğinden veya sözleşmede öngörülen özel koşullardan doğan ayrık hâller dışında, satılanın yarar ve hasarı; taşınır satışlarında zilyetliğin devri, taşınmaz satışlarında ise tescil anına kadar satıcıya aittir.” Hüküm, kural olarak taşınır satışlarında zilyetliğin devrine, taşınmaz satışlarında ise tescil anına kadar satılanın hasarını satıcı taraf üzerinde bırakmıştır. Dolayısıyla kural olarak taşınır satışlarında zilyetliğin devrinden, taşınmaz satışlarında ise tescil anından itibaren satılana ilişkin hasar, alıcı tarafa geçmektedir. Kanun koyucu ayrıca hükümde, “Kanundan, durumun gereğinden veya sözleşmede öngörülen özel koşullardan doğan ayrık hâller dışında…” demek sureti ile kurala bazı istisnalar tanımış olduğunu da açıkça belirtmiştir. Hasarın geçişini düzenleyen TBK m. 208/I’deki kuralın istisnalarını teşkil eden söz konusu bu ayrık hâller, hem taşınır hem de taşınmaz satışları için geçerlidir.
Ülkemizde taşınır satışında hasarın intikali hususunda birçok akademik çalışma mevcut olmasına rağmen taşınmaz satışında hasarın intikalini ele alan çok az sayıda çalışma bulunmaktadır. Anılan nedenle kaynak eksikliğinin hissedildiği “taşınmaz satışında hasarın geçişi” çalışmamıza konu edinilmiştir.
