Simsarın Rezervasyon Anlaşması – Quo Vadis?

Markus WÜRDINGER

I. Giriş

Tıpkı “alevin ışığa” ait olduğu gibi, rezervasyon anlaşmaları da simsarlık hukukuna aittir. AFYM’nin 1988 tarihli temel kararına¹ rağmen, koruyucu amaçlarla genel işlem şartları düzenlenirken şimdiye kadar yüksek mahkeme hâkimleri tarafından verilen, yüksek bir “geçerlilik ihtimalini” garanti edebilen hiçbir bir yargı kararı kullanılamadı. Makalede, rezervasyon anlaşmasının problemli konuları incelenecek, ayrıca 2010 tarihli en güncel AFYM kararı² ele alınacak ve sözleşmenin düzenlenmesinde hangi hareket alanının mevcudiyetini koruduğu belirtilecektir.

II. “İki İşe Yarayan” Rezervasyon Anlaşması

Rezervasyon anlaşması olması halinde, simsarlık sözleşmesi söz konusu olmaz.³ Simsar müşteriye karşı, satım konusunu kayıtsız şartsız rezerve etmekle ve bunu başka hiçbir müşteriye teklif etmemekle veya en azından ilgili müşteriye başka bir müşteriden önce ayrıcalık tanımakla yükümlüdür⁴. Satım sözleşmesinin onaylanmasından önce müşterinin “cayması”na karşı kendisini güvence altına almak amacıyla, rezervasyon sözleşmeleri kural olarak simsarlar tarafından akdedilmektedir⁵. Ancak şu şekildeki bir senaryo alıcının da ilgisini çekmektedir: Alıcı, simsarın başka bir müşteriyle yaptığı işi “bozarak” gayrimenkulü kendisi için rezerve ettirir. Rezervasyon süresi içinde de satın alma kararını gözden geçirir ve finansmanı ayarlar.

III. Geçersizlik Sebepleri

Rezervasyon anlaşmalarının geçerliliği, öğretide ciddi biçimde tartışılmakta ve büyük ölçüde reddedilmektedir.⁶ Temelde üç geçersizlik sebebi tartışılmaktadır⁷: