Maklers Reservierungsvereinbarung – Quo Vadis?
Markus WÜRDINGER
I. Einleitung
Reservierungsvereinbarungen gehören zum Maklerrecht wie die „Flamme zum Licht“. Die Kautelarpraxis konnte trotz einer grundlegenden Entscheidung des BGH1 aus dem Jahr 1988 bisher auf keine höchstrichterliche Rechtsprechung zurückgreifen, die eine hohe „Wirksamkeitswahrscheinlichkeit“ garantieren konnte. Der Beitrag analysiert die Problemfelder einer Reservierungsvereinbarung. Dabei wird die jüngste Entscheidung des BGH2 aus 2010 einbezogen und erläutert, welcher Korridor in der Vertragsgestaltung verbleibt.
II. Die „doppelnutzige“ Reservierungsvereinbarung
Bei einer Reservierungsvereinbarung handelt es sich um keinen Maklervertrag3. Der Makler verpflichtet sich gegenüber dem Kaufinteressenten, das Kaufobjekt ohne Vorbehalt zu reservieren und keinem anderen Interessenten anzubieten oder jedenfalls dem jeweiligen Kaufinteressenten den Vorzug vor anderen zu geben4. Reservierungsvereinbarungen werden von Maklern i. d. R. abgeschlossen, um sich gegen ein „Abspringen“ des Kunden vor der Beurkundung des Kaufvertrags abzusichern5. Aber auch der Käufer ist an einer derartigen Regelung häufig interessiert: Er lässt sich das Grundstück reservieren, indem er die Tätigkeit des Maklers mit anderen Kaufinteressenten „unterbricht“. Er kann innerhalb der Reservierungszeit seine Kaufentscheidung überdenken und die Finanzierung regeln.
III. Wirksamkeitshindernisse
Die Wirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen wird im Schrifttum kontrovers diskutiert und weitgehend verneint6. Im Kern werden drei Wirksamkeitsschranken erörtert7:
