Yeni Türk Borçlar Kanununun Kiraya İlişkin Genel Hükümlerinin Değerlendirilmesi

Assesment of General Provisions Related to Rental Contract of Turkish Code of Obligations

Süleyman Yalman

Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde, 818 sayılı eski Borçlar Kanunundan farklı olarak kira sözleşmesinin tanımını; “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşme” olarak ifade edilmiştir. Böylelikle bütün kira türlerini kapsayacak bir tanıma yer verilmiştir. Bu yönüyle olumlu bir değişiklik olmuştur.

Taraflar diledikleri biçimde kira sözleşmesi yapabilmesine rağmen, kanunda belirtilen belirli ve belirsiz kira sözleşmesi tanımını değiştirecek biçimde bir kira sözleşmesi yapamazlar zira kanunun yapmış olduğu belirli ve belirsiz kira sözleşmesi tanımını emredici niteliktedir. Fakat Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

818 sayılı eski Borçlar Kanunun 258/1'de, vergi ve benzeri yükümlülüklerden doğrudan kiralayanın sorumlu olduğunu emredici biçimde düzenlenirken, yeni Türk Borçlar Kanununda ise bu hüküm emredici olmayan, yedek hukuk kuralı niteliğinde düzenlenmiştir.

Uygulamada sorunlara yol açan bir husus ise kiracının temerrüdü ile ilgilidir. Kiracının yan giderleri ödemede temerrüde düşmesi halinde Yargıtay, eski Borçlar Kanunun 260. maddesi gereği bu temerrüdü kira bedelinin ödenmesinde temerrüde düşme olarak nitelendirmiyordu. Oysa TBK. m.315 de, yan giderlerin ödenmemesi de temerrüt olarak kabul edilmiş ve kiralayana fesih hakkı tanınmıştır.

Kira, Genel Hükümler, Temerrüd, Kira Bedeli.

The definition of rental contract is stated as "a contract which lessor leaves every rights and benefits about using the item rental to the lessee, in response lessee pays agreed to the lessor." distinct from the old Code of Obligations (No: 818), in the new Turkish Code of Obligations article 299. In this way, a description is stated which involves all lease types. From this aspect, it has been a positive amendment.

Although contracting parties form a contract in such a way that they wish, they cannot form a contract in form that will change the definition of lease agreement which is certain and uncertain mentioned in the law in that the legal definition which lease agreement certain and uncertain is imperative provision. But if lessee, who in house and work place roofed, doesn’t form a contract at least 15 days before termination date of agreement, the contract is assumed to extend for one year under the same conditions.

Lesee’s responsibility about taxes and other liabilities was a mandatory regulation in the old Code of Obligations (No: 818) article 258/1, but with the new Turkish Code of Obligations it’s not a mandatory regulation but it’s an optional rule.

One subject causes problems in practice is about obstinacy of lesee. In case of lesee’s obstinacy about secondary expenses, it was not qualified a obstinacy by supreme court because of article 260 of the old Code of Obligations (No: 818). But now according to the article 315 of Turkish Code of Obligations, not paying of additional costs is accepted as delinquency and termination is entitled to lessee.

Rent, General Provisions, Obstinacy, Rental.

I. GİRİŞ

Yeni Türk Borçlar Kanunu, 11.01.2011 tarihinde TBMM’ce kabul edilerek ve 04.02.2011'de de resmi gazetede yayınlanarak kanunlaşmış ve 01.07.2012 de de yürürlüğe girmiştir.

Medenî Kanuna yöneltilen eleştirilerin pek çoğu yeni Türk Borçlar Kanununa da yöneltilmiştir. Eleştiriler özellikle Kanun’un dili ve sistemi üzerinde yoğunlaşmaktadır. Özellikle Medeni Kanunda olduğu gibi madde numaralarının değiştirilmesi de haklı biçimde eleştirilmektedir.

818 sayılı eski Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesi Sekizinci Bap’ta, m.248 vd.’da düzenlenmiştir. Sekizinci Bap iki fasıla ayrılmaktadır. Birinci Fasıl da âdi kiraya ilişkin hükümler, ikinci fasıl ise hasılat kirasına ilişkin hükümler yer almaktadır. Eski Borçlar Kanunu döneminde kiraya ilişkin hükümler yalnızca 818 sayılı eski Borçlar Kanunu’ndaki hükümlerle sınırlı olmayıp, taşınmaz kiralarına ilişkin olarak, 6570 sayılı eski Gayrimenkul Kiraları hakkında Kanunda da kira sözleşmesiyle ilgili hükümlere yer verilmişti.