Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi
İlkay KAYA
Kira bedelinin belirlenmesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıların sözleşmenin kuruluş aşamasındaki zayıf konumu, sözleşmenin içeriğine müdahale imkanının sınırlı oluşu ve benzer nedenlerle yasa koyucuyu kiracı lehine birtakım düzenlemelere yöneltmiştir. 6098 Sayılı Kanun öncesi kira bedelinde yapılacak artış oranı Yargıtay içtihatları yoluyla doldurulurken, yeni düzenleme ile bu husus kanunsal bir temel kazanmıştır. Yasa koyucu, temel haklardan olan barınma hakkını toplumsal yaşamın sağlıklı işleyişi adına zaruri nitelikte kabul etmiştir. Kira bedeline yeni dönemlerde uygulanacak artış oranı, kira sözleşmesine ilişkin diğer maddelerde olduğu gibi 344. maddede de kiracı lehine ele alınmıştır. Çalışmamızda yasa koyucunun yaklaşımına bazı noktalarda katılmakla beraber, yasa koyucu tarafından kiracıyı koruma düşüncesiyle, tarafların sözleşme özgürlüğüne yapılan aşırı müdahaleleri de eleştirel bir tutumla ele alacağız. Bunun yanı sıra, yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline uygulanacak artış oranına ilişkin tartışmalı noktalarda görüşümüzü belirtecek; kira bedelinin tespitinde uygulanacak kuralları inceleyeceğiz.
Kira bedeli, Kira Artış oranı, Kira Sözleşmesi, Konut ve Çatılı İşyerleri, Kira Bedelinin Belirlenmesi.
Determination of the rental of houses and workplaceswith rooflead the law maker to make some amendments in favour of tenants because of its weak position in the establishment process of contract and not being convenient to be interfered. Rate of increase to be done on rental before the Code numbered 6098 has gained a legal basis with the new regulation while being replacedvia judicial precedents. The right to adequate housing, which is one of the fundamental rights, is considered as indispensable by the law maker. The rate of rent increase to be applied on the rental for new term, is approachedin favour of the tenants in the article 344, as it’s been in the other articles related to renting contract. While agreing with the law maker’s approach, we discuss in a critical way the over interveniences, that are done to the parties’ freedom of contactwith the aim of protecting tenants. Additionally, we share ideas on the controversial points about the rate of rent increase to be applied on rental in new terms and analyse rules which are applied on determiningrental.
Rental, Rate of Rent İncrease, Renting Contract, Houses and Workplaces with Roof, Determination of the Rental.
GİRİŞ
Ülkemizde konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli geçmişten günümüze çeşitli düzenlemeler ve Yargıtay içtihatları ile tespit edilmeye çalışılmıştır. Böylelikle anayasal güvence altındaki temel haklardan olan mülkiyet hakkı ile sosyo-ekonomik ihtiyaçlar arasındaki dengenin, toplumsal gelir adaletinin sağlanması amaçlanmıştır. Adaleti sağlama çabası, hem kanun koyucuyu hem Yargıtay’ı ekonominin farklılık arz ettiği kimi dönemlerde değişik uygulamalara sevk etmiştir.
Günümüzde taşınmaz değerleri genelde enflasyon oranı üzerinde yükselmektedir. Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası’nın belirli aralıklarla yayınladığı Konut Fiyat Endeksleri de bu durumu doğrulamaktadır.1 Kira geliri buna ek olarak edinilen bir gelir kalemi niteliğindedir. Bir yanda kira gelirinden bağımsız olarak, çoğu zaman günden güne değer kazanan kiralananın genelde malik sıfatını haiz kiraya vereni, diğer tarafta ise temel ihtiyaçların başındaki barınma ihtiyacını karşılamak zorunda olan kiracı arasında kiracılar korunmaya değer tarafı teşkil etmelidir.2
Son dönemlerde gelişen teknoloji ve konut sayısındaki artış nedeniyle nispeten azalma görülse de, özellikle geçmişte konut sayısındaki sınırlılık, arzın talebe olan karşılığının yeterli düzeyde olmayışı, kiracıları kiraya verenlerin dayatmaları karşısında mağdur ettiğinden, kanun koyucu kiracıları kiraya verenlerin insafına terk etmek yerine, kira bedelinin tespiti açısından birtakım emredici hükümler kabul etmiştir.
