Türk Borçlar Kanunu’nun 345. Maddesi ile Getirilen Düzenlemelerin Değerlendirilmesi

Gülşah Sinem AYDIN

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi davasının dava koşulları ve dava sonunda verilecek hükmün etkisi Türk Borçlar Kanunu’nda 345. maddede özel olarak düzenlenmiştir. Buna göre yenilenen dönemde tarafların kira sözleşmesi kurulurken serbestçe belirledikleri kira bedelinde artış istenebilir. Artış hakkında taraflar arasında uyuşma sağlanamaz ise, artırım mahkemeye başvurarak talep edilecektir. Konuya ilişkin TBK m.345 hükmü açık ve kesin bir takım koşullara yer verse de, bu koşulların kiracının kiraya verene göre daha zayıf bir konumda olmasından ötürü kiracı lehine yorum yapılarak belirli noktalarda ele alınması gerekebilir.

Kira Sözleşmesi, Kira Bedeli, Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası, Borçlar Kanunu, Türk Borçlar Kanunu.

The requirements of the lawsuit to determinate the rent fee of residential and roofed office and the effects of judicial decision are distinctively regulated in article 345 of Turkish Code of Obligations. According to this, in the renewed period the increase in rental fee is freely callable by sides of rental contract at the beginning. Unless sides of the rental contract have an agreement on the increase amount of the fee, it will be requested to the court. Although the article 345 of Turkish Code of Obligations gives some clear and certain conditions, these conditions can put the lessee in a weaker position rather than lessor and for this reason it is needed to be examined in favour of the lessee at certain points.

Rental Contract, Rental Fee, The Lawsuit to Determinate The Rent Fee, Code of Obligations, Turkish Code of Obligations.

I. GİRİŞ

Kira sözleşmesinde bedel sözleşme kurulurken, Türk Borçlar Kanunu¹’nun genel hükümlerine ilişkin sınırlamalara (aşırı yararlanma, irade sakatlığı halleri, genel ahlâka aykırılık vb.) uyulmak kaydıyla taraflarca serbestçe kararlaştırılmaktadır. Ancak bu kararlaştırmaya rağmen ilişkinin uzun süre devam etmesi/ sözleşmenin sürekli borç doğurması sebebiyle kira bedelinin belirlenmesi sözleşmenin devamı sürecinde bir sorun olarak ortaya çıkabilmektedir.

Öncelikle kira sözleşmesinin belirli süreli olması durumunda, Türk Borçlar Kanunu m.327/ I uyarınca sürenin sonunda kira sözleşmesi de sona ermektedir. Buna rağmen taraflar sözleşme ilişkisini devam ettirmek istiyorsa yeni bir kira bedeli üzerinde anlaşmaktadırlar. Dolayısıyla olağan bir kira sözleşmesi bakımından, kira bedelinin belirlenmesi konusunda aslında dışarıdan bir müdahaleye ihtiyaç yoktur². Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerinin ratio legisini oluşturan kiracıyı koruma düşüncesi, Kanunda bu tür sözleşmelere yönelik bazı sınırlamalara yer verilmesini gerektirmiştir. Bu sınırlamalardan biri de kira bedeli hakkındadır.

Türk Borçlar Kanunu m.347’e göre belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla uzatılmış sayılmaktadır. Ancak bu yenileme kira bedelini kapsamamaktadır. Kiracı tarafından sözleşme bu şekilde sona erdirilmezse ve Kanunda kiraya verenin sözleşmeye son verebilmesi açısından öngörülen sınırlı sayıdaki sebeplerden biri de yoksa kiraya veren tarafından sözleşme sona erdirilememekte ve kiracı isterse sözleşme uzayıp gitmektedir. Ama enflasyon gibi olgular da düşünüldüğünde, bu koşullar altında kira bedelinin devamlı aynı kalması mümkün ve adaletli görülemeyecektir. O nedenle konut ve çatılı işyerini konu alan bir kira sözleşmesi ilk kira yılını ya da dönemini tamamladığında, sözleşme halen sürüyorsa taraflar kira bedelinin tekrar belirlenmesini isteyebilmelidir.