Sermaye Şirketlerinin Gayrimenkul Sermayesi ve Değerlemesi

Real Estate Assets and their Appraisal in Stock Companies

Ahmet BATTAL

Sermaye şirketlerinin varlıklarının doğru ve gerçeğe uygun biçimde bilançoya geçirilmesi, Yeni Türk Ticaret Kanununda eskisine nazaran daha ayrıntılı düzenlenen "sermayenin korunması ilkesi" sebebiyle daha da önemli hale gelmiştir. Sermaye şirketlerinin sahip olduğu gayrimenkul varlığının değerlemesinde ya şirket yöneticilerince belirlenen sübjektif yöntemlerden ya da bağımsız uzmanlarca kullanılan objektif yöntemlerden yararlanılmaktadır. Ancak bu yöntemler konusunda, kanunlarda ve uygulamada, çağdaş gelişmeler ışığında doldurulması gereken bazı boşluklar vardır. Gayrimenkul sermaye varlığı, kamu kurumu niteliğinde bir meslek örgütü olan Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Birliği'nin çatısı ve denetimi altında faaliyet gösteren değerleme uzmanları eliyle periyodik olarak değerlenmeli ve şirketlerin mali tabloları bu objektif rakamlar üzerinden oluşturulmalıdır.

Gayrimenkul Değerleme, Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Birliği, Kanuna Karşı Hile, Sermayenin Korunması İlkesi, Dürüst Resim İlkesi.

It has become more important to transfer the assets of stock companies into balance sheets in a true and realistic way on the account of "Capital Maintenance Principle" which is regulated more extensively in the new "Turkish Commercial Code" compared to the abolished code. In the appraisal of real estate assets owned by stock companies, either the subjective methods determined by company executives or the objective methods determined by independent appraisers are used. However, there are some gaps in law and practice on these methods that need to be filled in light of contemporary developments. Assets of real estate capital must be appraised periodically by the appraisers operating under the supervision of the Real Estate Appraisers Association, which is a professional association in the status of public institutions, and financial statements of companies must be created through these objective figures.

Real Estate Appraisal, Real Estate Appraisers Association, Frau Legi Facta, Capital Maintanance Principle, Fair Presentation Principle.

I. GİRİŞ

Bilhassa sermaye şirketleri için, sermayenin korunması ilkesi sebebiyle, şirket varlıklarının değerlemesinin objektif ve gerçekçi biçimde yapılması önemlidir. Bu ihtiyaç, değerlenecek varlıklar arasında bulunan şirket gayrimenkulleri için, şirketin diğer varlıklarına nazaran daha yüksektir.

Bir sermaye şirketinin kuruluşunda ve sermaye artışı aşamasında bir gayrimenkulün şirkete sermaye olarak konulması halinde değerleme mahkemece atanan bilirkişi eliyle yapılmakta ve böylece tesbit edilen değerin doğru ve objektif olduğu varsayılmaktadır.

Buna karşılık yıllık bilançolarda ve diğer değer tesbiti işlemlerinde şirket kendi gayrimenkullerinin değerini kendisi tesbit etmektedir. Bu ise sübjektif ve tartışmaya açık bir yöntemdir. Bu durum şirketlerin gayrimenkule dair işlemlerinin ve bilançolarının, gerçeğe, hukuka ve bilhassa muhasebe hukukunun temel prensibi olan "dürüst resim ilkesi"ne uygunluğunu tartışmaya açmaktadır.