Eskiyen, Ekonomik Ömrünü Doldurmuş Apartman ve Sitelerde Yeniden İnşaat (Yenileme) Süreci ve İlgili Yasal Düzenlemeler
Old, The Economic Deprecated in Apartments and Site Re-Construction (Renewal) Process and Related Legislation
Gürsel Öngören
Ülkemiz genelinde kamu sağlığını ve güvenliğini tehdit eden eskimiş, ekonomik açıdan ömrü tükenmiş, hatta depreme karşı da dayanıksız olan binaların yıkımı, yeniden yapılması ve yenilenmeleri ciddi bir problem teşkil etmektedir. Bu süreçler zaman zaman idare ile gerçek kişileri karşı karşıya getirmenin yanında ortak yaşam alanlarındaki menfaat çatışması yaşayan gerçek kişileri de karşı karşıya getirmektedir. Bu tür hukuken sorunlu yapıların çözümünde Medeni Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bazı düzenlemeler bulunmaktadır. Bu çalışmada, Medeni Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki yasal düzenlemeler ışığında eskiyen, ekonomik ömrünü doldurmuş apartman ve sitelerde yeniden inşaat (yenileme) süreci hem teorik açıdan hem de somut örnekler üzerinden incelenmektedir.
Ekonomik Ömrünü Tamamlamış Yapı, Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı, Toplu Yapı, Ortak Yapı, Harap Olmuş/Olmamış Yapı, Kat Karşılığı İnşaat, Paydaşlık, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi, Kentsel Dönüşüm, Bina Ortak Karar Protokolü.
Across our country that threatens public health and safety obsolete, end of life economically, even with flimsy demolition of buildings against earthquake, reconstruction and regeneration poses a serious problem. These processes from time to time with the administration to confront real people next to real people living in a conflict of interest in the common living area also makes us face. This type of structure in the solution of the Civil Code legally problematic, and there are some regulations in the Law on Property Ownership. In this study, the Civil Code and the Law on Property Ownership stale in light of the legal regulations, economic life is completed and the site again in apartment construction (renovation) process through both theoretical aspects as well as concrete examples are examined.
Economic Life Cycle Structure, Condominium, Servitude, Public Building, Building Shared Ruined/Not Building, Floor Construction, Fellowship, to the Conversion of Areas at Risk of Disaster, Urban Renewal, Building Co-Decision Protocol.
GİRİŞ
Medeni Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümlerine göre; eskiyen ve ekonomik ömrünü doldurmuş apartman veya sitelerin yıkılıp yeniden yapılması için tüm bağımsız bölüm maliklerinin oy birliği ile karar alması gerekmektedir.
Ancak bir daire veya dükkân sahibinin karşı çıkması sonucu içinde 50 daire bulunan apartmanın veya pasajın yeniden yaptırılamaması karşısında birçok bilim insanı bu malikin mahkeme kararı ile muvafakatinin/olurunun alınacağını belirtilmektedir. Bilimsel görüşlerin aksine Yargıtay, mahkemenin binanın yıkılıp yeniden inşasına onay vermeyen kötü niyetli malikin yerine geçip muvafakati varmış gibi sayılmasını kabul etmemektedir. Kanun ve Yargıtay kararları nedeniyle bina harap olmadıkça maliklerden biri karşı çıktığında eskiyen binanın yeniden inşası mümkün olamamaktadır.
31 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe girmiş bulunan 6306 sayılı Kanuna göre; eğer Bakanlık tarafından risk tespiti yapan ve risk raporu veren kuruluş, bina ve site için “ekonomik ömrünü tamamlamış” olduğu konusunda bir rapor verir ve rapor Bakanlıkça onaylanırsa; bu aşamadan sonra eskiyen yapılarda arsa payı sahipleri yeniden yaptırma, müteahhit seçimi, yeni dairelerin büyüklüğü gibi konularda artık üçte iki çoğunlukla karar verilebilmektedir. Bu şekilde ekonomik ömrünü tamamlamış olan apartman veya sitede yeniden yapım için tüm maliklerinin muvafakati aranmamakta, yeniden inşa sadece bir veya iki daire veya dükkân sahibinin karşı çıkmasıyla engellenememektedir.
