Kiralanan Taşınmazların İlâmsız İcra Yolu ile Tahliyesi
Halil YILMAZ
Kira sözleşmesi, taşınmaz kullanımı nedeniyle kiracıya bir bedel ödeme yükümlülüğü yüklemektedir. Bu yükümlülüğün tam ve zamanında yerine getirilmemesi kiracıyı temerrüde düşürür. İcra İflas Kanunu kiralayana, temerrüde düşen kiracının tahliyesini isteme hakkı vermektedir. Bunun için İcra İflas Kanununda özel olarak düzenlenmiş bulunan ilâmsız icda yoluyla taşınmazların tahliyesine ilişkin takip yapılması gerekir. Kiracı takipte verilen süre içerisinde kira borcunu ödemezse kiralayan icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini ister. İcra mahkemesinin temerrüt nedeniyle verdiği tahliyeye ilişkin kararı, maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmez. Bu nedenle, kiralanan taşınmazların ilâmsız icra yolu ile tahliyesi, taşınmaz sahipleri açısından sözleşmenin sona erdirilmesini sağlayan kısa ve pratik bir yol olarak karşımıza çıkmaktadır.
Taşınmaz, Kira Sözleşmesi, Kiracı, Kira Bedeli, Kira Borcu, Temerrüt, İcra Takibi, Takibe İtiraz, İtirazın Kaldırılması, İcra Mahkemesi, Tahliye, İnkar Tazminatı, Kefil
1- Giriş
İnsanların sağlıklı ve dengeli bir ortamda yaşamaları ile güvenliklerinin sağlanması ve korunması, asgari gereksinimlerin karşılandığı bir konut içinde bulunmalarına bağlıdır. Bu açıdan bütün birey ya da ailelerin konuta sahip olmaları istenen bir düzeydir. Anayasa’nın 57. maddesi konut hakkı başlığı adı altında yaptığı düzenlemesinde; “Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler” hükmünü getirmiştir. Böyle bir düzeyin sağlanması birey için olduğu kadar ülke ekonomisinin de sürekli ve istikrarlı büyümesine bağlıdır. Ne var ki göç hareketleri sonucu kentlerdeki nüfus artışına paralel olarak kentte yaşayan ailelerin konut sahibi olmaları mümkün olamamaktadır. Bu durum kiralık konutlarda yaşayanların kentte yaşayanların toplam nüfusuna olan oranını sürekli olarak arttırmaktadır. İyi ya da kötü bir konutun içinde barınmak zorunda olan kişiler bu gereksinimlerini, kira sözleşmesi ilişkisi içinde başkasına ait bir konut yoluyla karşılayacaklardır. Taşınmazların kiralanmasına ilişkin sözleşme ilişkisi, toplumdaki göç ve nüfus artışına bağlı olarak özellikle konut açığı nedeniyle yaygın, sürekli ve önemli bir ilişki niteliğindedir. Her geçen gün büyüyen ve insan için yemek içmek kadar öneme sahip olan barınma gereksinimi giderilmesi zorunlu bir gereksinimdir1.
Borçlar Kanunu’nun 248. maddesi kira sözleşmesini, “kiralayanın belli bir şeyin kullanımını zamana bağlı olarak kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi borçlandığı sözleşmedir”, şeklinde tanımlamaktadır. Taraf iradelerinin uyuşması, kiralayanın kiralanan malı kiracıya belli bir süre kullandıktan sonra geri vermek üzere bırakması, kiracının da buna karşılık kiralayana kira parası ödeme taahhüdünde bulunması, sözleşmenin niteliğini ve asli unsurlarını oluşturur. Taşınmazlar sözleşmenin konusudur. Kira sözleşmesi yapmak için tarafların medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmaları gerekir. Sözleşme, taşınmazın kullanımı nedeniyle kiracıya bir bedel ödeme yükümlülüğü yüklemektedir. Bu yükümlülüğün tam ve zamanında yerine getirilmemesi kiracıyı temerrüde düşürür. İcra İflas Kanunu kiralayana, temerrüde düşen kiracının tahliyesini isteme hakkı vermektedir.
2- Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebine Dayanan İlamsız Tahliye
Kiralayan, kira parasını ödemeyen kiracıya karşı kira alacağı için genel haciz yoluyla ilâmsız takip yapabilir. Kiralayanın yaptığı bu takip kira alacağını tahsile yönelik bir takiptir. Ancak kiralayan kira alacağını tahsil ile birlikte, kira borcunu ödemeyen kiracının evden tahliyesini de istediği takdirde İcra İflas Kanununda özel olarak düzenlenmiş bulunan ilâmsız icra yoluyla taşınmazların tahliyesine ilişkin takip yapması gerekir. Böyle bir takip yolunda kiralayanın iki talebi birleşmiş olmaktadır. Birisi ödenmeyen kira alacağının tahsili, diğeri ise kiracının taşınmazdan tahliyesinin sağlanmasıdır. Bu takip şeklinde kiralayan, sulh hukuk mahkemesine açacağı tahliye davasının işlevi ile ilâmsız icra takibini birleştiren bir takip yolunu seçmiş demektir. Kiracı takipte verilen süre içerisinde kira borcunu ödemezse kiralayan icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini ister. Alacaklı kiralayan doğrudan, icra dairesine başvurarak öncelikle ödenmemiş olan kira borcunun tahsilini, ikinci aşamada ise icra mahkemesinden kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini ister. Kiralayan alacaklı, icra takip talebinde kiracıya ödenmeyen kira alacağı için Borçlar Kanununun 260. veya 288. maddesindeki ihtarın da yapılmasını ister. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilâmsız tahliye, 6570 sayılı Kanuna tabi olsun veya olmasın bütün kiralananlar için istenebilir.
