Arama yapmak için lütfen yukarıdaki kutulardan birine aramak istediğiniz terimi girin.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sözleşme Harici Yapılan Bağımsız Bölümlerin Hukuki Durumu

Legal Situation of Building Parts Which are out of the Construction Agreement in Return for Land Share

Ali AVCI

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uygulamada birçok ihtilafa neden olan bir özel hukuk sözleşmesidir. Bu ihtilafların başında da sözleşme dışı ilave bağımsız bölüm yapılması veya alanlarının büyütülmesi sonucu meydana gelen ihtilaflar yer almaktadır. Çoğu zaman yanlar arasında imzalanan sözleşmede bu yönde bir hüküm bulunmaması veya var olan hükmün yeterince açık olmaması nedeniyle hem yanların hem de uygulayıcıların problemin çözümünde zorlandıkları gözlemlenmektedir. Uygulamaya büyük ölçüde yön veren Yargıtay, bu ihtilafların çözümünde öncelikle sözleşme serbestliği ilkesi uyarınca sözleşme hükümleri doğrultusunda, sözleşmede hüküm bulunmaması durumunda yanlar arasındaki sözleşmede belirlenen paylaşım oranı doğrultusunda tarafların hak sahibi olduğunu kabul etmekte ve bunu istikrarlı bir biçimde uygulamaktadır. Bu çalışmada basit bir ihtilaf gibi görünmesine rağmen uygulamada birçok mağduriyete yol açan bu konu tüm yönleriyle ele alınmış, geçerlilik şartları, şekilleri ve tarafların talep hakları incelenmiştir.

İlave İnşaat ve Alan Büyütme, Sözleşme Serbestliği, Paylaşım Oranı.

Building contracts in return for land share are special are special contracts in private law which have led to many disputes in practice. The main issues in these disputes are acquiring an extra spaces in the building or enlargement of building spaces by an extracontractual way. Mostly contracting parties have difficulties in the settlement of such disputes due to lack or unclarity of contractual clauses. In practice, the Court of Cassation has ruled that these disputes should be settled down according to the contract clauses, but if there aren’t any clause in the contract, it accepts that the parties are the right owners regarding the proportional shares determined in the contract and it has applied this rule consistently.

Although these disputes seem as simple as to resolve, in practice they lead to many unjust treatments. In this study, this subject is dealt from all aspects and examined from the point of the right to claim of contracting parties, the validity conditions and the form of the contract.

Extra Contractual Construction and Extension, Liberty of Contract, Sharing Proportion.

I. Giriş

Türk Borçlar Kanununda açıkça düzenlenmemekle birlikte, uygulamada oluşturulan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri1 günlük hayatta sıkça karşılaştığımız özel hukuk sözleşmelerinden birisidir. Genellikle yeterli finansmanı olmadığından inşaata uygun arsasını değerlendiremeyen arsa sahibine karşılık finansmanı bulunan ve inşaat yapma işini meslek edinen yüklenicinin (müteahhit) karşılıklı anlaşması sonucu kurulan sözleşme ile sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşme ile kendisine ait arsa payından belirlenen bir bölümü yükleniciye yapılan inşaat karşılığı devretmek, yüklenici ise inşaatı sözleşmeye uygun olarak yapıp teslim etmek borcu altına girer.

Doktrinde; arsa payı karşılığı yapım (inşaat) sözleşmesi, yüklenicinin, arsa sahibine karşı arsa üzerinde bağımsız bölümlerden oluşan bir ana yapı ve/veya bütünlük taşıyan bağımsız bölümler inşa etme borcu; arsa sahibinin ise, karşılık olarak arsadaki mülkiyetinin belirli payını veya meydana getirilecek ana yapıdaki bağımsız bölümlerden bir kısmının mülkiyetini yükleniciye devir borcu altına girdiği bir sözleşme2 olarak belirtilmiştir. Uygulamaya büyük ölçüde yön veren Yargıtay'a göre ise, "arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin iş bedeli olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmeler"3 olarak tanımlanmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin tarafları yüklenici ve arsa sahibidir. Bunların birden fazla kişi olması durumu değiştirmez. Yukarıda verilen tanımlardan da anlaşılacağı üzere, sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, kendisine ait bağımsız bölümlere isabet eden arsa payını kendi üzerinde bırakarak, yükleniciye ait bağımsız bölümlerin arsa paylarını ona devretme; yüklenici ise arsa üzerinde bina yapma ve bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları ona teslim etme borcu altına girer. Yanlar arasında imzalanan sözleşmeyle, taraflar sözleşmeye uygun edimlerini yerine getirdikleri durumda sözleşme ifa edilmiş olur. Ancak bazı durumlarda, özellikle yüklenicinin sözleşme dışında birtakım işler veya bağımsız bölümler yaptığı görülmektedir. Bir sözleşmenin tarafları, ilke olarak o sözleşmede kararlaştırmış oldukları edimleri, kararlaştırdıkları biçimde ifa etmekle yükümlüdürler. Borçlu, ilke olarak borçlandığı edimden başka bir şey ifa edemeyeceği gibi, alacaklı da bunu kabul etmek zorunda değildir. Aynı kural arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde de geçerlidir.4 Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde de, sözleşme taraflarından arsa sahibinin rızası ve onayı bulunmadıkça, yüklenici tarafından sözleşmede öngörülenlerin dışında inşaat alanının büyütülmesi ve bağımsız bölümlerin sayısının artırılması mümkün değildir. Buna aykırı davranan yüklenici sözleşmeyi ihlal etmiş olur ve sonuçlarına5 katlanmalıdır.