Arama yapmak için lütfen yukarıdaki kutulardan birine aramak istediğiniz terimi girin.

İsviçre Hukukundaki Değişiklikler Doğrultusunda Yapı Alacaklısı İpoteğinin Kurulması

Gediz Kocabaş

Yapı alacaklısı ipoteği, yapı faaliyetinden doğan alacak hakkının güvence altına alınması amacını taşır. Kanuni ipotekler arasında yer alan yapı alacaklısı ipoteği tescil ile kurulur. Yapı alacaklısı bakımından tescil isteminde bulunulabilmesi için ipotek bedelinin malik tarafından kabul edilmesi ya da mahkeme kararıyla tespit edilmesi gerekir. Bunun yanında yapı alacağının karşılanması için yeterli güvence gösterilmişse tescil istemi ileri sürülemez. Yapı alacaklısı, kendi edimini yerine getirmeyi yüklendiği andan itibaren tescil isteminde bulunabileceği gibi yüklenilen işin tamamlanmasından itibaren kanunda öngörülen hak düşürücü süre içinde de tescilin yapılmasını sağlayabilir.

Yapı Alacaklısı İpoteği, Kanuni İpotek, Yapı Faaliyeti, Zanaatkâr-Yüklenici-Alt Yüklenici, Eser Sözleşmesi, Kiracı, İntifa Hakkı Sahibi, İpotek Bedeli, Yeterli Güvence, Tapu Sicili, Tescil, Eşyaya Bağlı Borç İlişkisi.

The aim of the mechanic’s lien is to ensure the claims of tradesmen and building contractors who have supplied labour and materials or labour alone, for construction or other works. Mechanic’s lien will be recorded in the land register as the date of undertaking to perform work. Application for the entry must be made within the prescription period that starts with completion of the work. The registration is possible only if the claim has been acknowledged by the owner or confirmed in a judgment. Furthermore, registration can’t be requested if the owner provides an adequate security.

Mechanic’s Lien, Statutory Charge on Immovable Property, Construction, Tradesman- Building Contractor- Subcontractor, Contract For Work and Services, Tenant, Usufructuary, The Amount of Charge, Adequate Security, Land Register, Registration, Real Obligation.

I. YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİ

Yapı alacaklısı ipoteği, taşınmaz üzerinde bir yapı faaliyetinde veya diğer işlerde malzeme ve emek ya da sadece emek sarf ederek çalışan yüklenici ve zanaatkârların sahip oldukları alacak hakkının korunması amacını taşır. Bu doğrultuda, eser sözleşmesi kapsamında iş gören kişiler taşınmaza sağladıkları değer fazlalığının karşılığı olan alacak haklarının güvence altına alınmasını sağlamak için yapı faaliyetinin gerçekleştirildiği arazi üzerinde ipotek kurulmasını isteme hakkına sahip kılınmışlardır1. Her ne kadar, “artı değer ilkesi2” gereğince yapı alacaklısı ipoteğine ilişkin istemde bulunma hakkı iş görme ediminin taşınmaza artı değer sağlamasına bağlanmış olsa da söz konusu bağlılık çok sert biçimde değerlendirilmez. Artı değer sağlayan faaliyetleri destekleyen ya da bunların gerçekleşmesini sağlayan diğer faaliyetlerin de, tek başına artı değer sağlamasa dahi yapı alacaklısı ipoteğine dayanak oluşturması mümkündür.

Kanun koyucu, taşıdığı önemi dikkate alarak yapı alacaklısı ipoteğini taşınmaz rehnine ilişkin genel düzenlemelere tabi tutmak yerine özel olarak düzenleme gereği duymuştur. Yapı alacaklısı ipoteği tescile tabi kanuni ipotek olarak düzenlendiği için hakkın temelinde taşınmaz maliki ile kurulan ipotek sözleşmesinin varlığına gerek duyulmaz3. İpoteğin kaynağında borçlandırıcı işlem yerine kanun hükmü bulunur. İpoteğin tescilini isteme hakkı kanunda belirtilen koşulların gerçekleşmesine bağlıdır. Bu nedenle, taşınmaz malikinin rızası aranmaksızın veya rızasına aykırı olarak ipoteğin kurulması mümkündür4.

Yapı alacaklısı ipoteği alacak hakkının güvence altına alınmasını amaçladığı için asli işlevi de güvenceyi oluşturan taşınmazın paraya çevrilmesini sağlamaktır. Böylece, yapı faaliyetinden doğan alacak hakkı ayni güvence kapsamına alınır. Yapı alacaklısı, alacağına kavuşamaması durumunda taşınmazı paraya çevirerek alacağını rehinli taşınmazın bedelinden elde etme hakkına sahiptir (TMK m.873/1-ZGB Art.816/1). Tüm rehin hakları gibi yapı alacaklısı ipoteği de hak sahibine eşya üzerinde sınırlı bir tasarruf yetkisi sağlar. Söz konusu sınırlı tasarruf yetkisi alacağın elde edilememesi durumunda eşyayı paraya çevirme biçiminde somutlaşır5. Paraya çevirme işlevi bakımından ise diğer rehin haklarıyla karşılaştırıldığında yapı alacaklısı ipoteğinin özel bir ipotek türü olarak tasarlandığı sonucuna ulaşılır6. Öncelikli olarak, birden fazla yapı alacaklısı ipoteği arasındaki ilişki rehin hukukunu karakterize eden ilkeler ile bağdaşmayacak biçimde düzenlenmiştir. TMK m.896’ya (ZGB Art.840) göre, birden fazla yapı alacaklısı ipoteği arasında, farklı tarihlerde tescil edilmiş olsa dahi, sıra önceliği bulunmaz7. Bunlar, kendi aralarında aynı sırada yer aldıkları için taşınmaz bedelinden her yapı alacaklısı eşit biçimde tatmin edilir. Yapı işlerinden doğan alacağın elde edilememesi tehlikesini sınırlamak amacıyla TMK m.897’nin (ZGB Art.841) yapı alacaklısını sıra olarak kendisinden önce gelen diğer rehinli alacaklılar karşısında öncelikli kılan düzenlemesi de dikkate alındığında yapı alacaklısı ipoteğinin sağladığı ayrıcalıklı durum daha açık ortaya çıkar8.