Kat Mülkiyetinde Ortak Yerlerin Bakımı ve Korunması Borcunun Sınırlandırılmasına İlişkin Görüşler

Opinions on the Limitation of the Common Areas’ Maintenance and Protection Obligation in Condominium

Betül ÖZLÜK

Kat mülkiyetinde ortak yerlerin bakımı ve korunmasına yönelik yükümlülükler, kat malikleri için getireceği mali yüke ve hasarın kapsamına bakılmaksızın, yapı kısmen yıkılmış olsa bile, birer borç olarak öngörülmüştür. Yapının tamamen yıkılması, kanunun ifadesiyle “tamamen harap olması” halinde kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiğini kabul eden kanun koyucu, yapının kısmen yıkıldığı, değerinin ve kullanılabilirliğinin ciddi şekilde azaldığı ve artık kapsamlı bir tadilatla bile telafisinin mümkün bulunmadığı ağır harabiyet hallerinde malikleri yeniden inşa ile yükümlü kılmakta, malikler bu yükümlülüğü yerine getirmediğinde mülkiyet haklarını kaybetme tehlikesiyle karşılaşmaktadır. Çalışmada söz konusu hükümler eleştiri konusu yapılmış, karşılaştırmalı hukuk düzenlemeleri incelenerek çözüm önerileri sunulmuştur.

Kat Mülkiyeti, Ortak Yerler, Bakım ve Koruma Yükümlülüğü, Yeniden İnşa.

In condominium ownership, the liabilities for the maintenance and protection of common areas are envisaged as obligation, regardless of the financial burden for the condominium owners and the extent of the damage, even if the building is partially demolished. The legislator, who accepts that the condominium ownership terminates automatically in the event of the complete demolition of the building, in the words of the law, “complete ruin”, obliges the owners to rebuild in cases of severe ruin where the building is partially demolished, its value and usability are seriously reduced and it is no longer possible to recover even with a comprehensive renovation, and the owners face the danger of losing their property rights when they do not fulfill this obligation. In this study, these provisions are criticized, comparative law regulations are examined and solutions are proposed.

Condominium, Common Areas, Maintenance and Protection Liability, Reconstruction.

Giriş

Şehirleşmenin sonucu artan konut ihtiyacını karşılamak üzere geliştirilen¹ kat mülkiyeti, bir yapı üzerinde çok sayıda kişinin mülkiyet hakkına sahip olmasını mümkün kılan özel bir mülkiyettir. “Bağımsız bölüm” ve “ortak yerler”den oluşan bu mülkiyette, her bir bağımsız bölüm için bölümün değeri ile orantılı “arsa payı” özgülenmekte; temel, ana duvar, kolon, merdiven gibi ortak yerler üzerinde de paylı mülkiyet bulunduğu kabul edilmektedir.

Kat mülkiyeti, zamanında önemli bir ihtiyacı gidermiştir. Ancak, farklı kişilerin bir arada yaşamasından kaynaklı pek çok sorun halen tam anlamıyla çözülebilmiş değildir. Bu sorunların büyük bir kısmı ortak yerlerle ilgili önemli kararların “beşte dört çoğunluk” veya genellikle “oybirliği” sağlanamaması nedeniyle alınamamasından kaynaklanmaktadır. Çözüme bir türlü kavuşamayan sorunlara son yıllarda yaşanan doğal afetlerle bir yenisi daha eklenmiş; depremler, yangınlar ve su baskınları nedeniyle hasar gören ve çoğu zaman değerini kaybedip kullanılamaz hale gelen yapıların kapsamlı tadilatı ve neredeyse yeniden inşa edilmesi daha büyük bir problem olarak ortaya çıkmıştır. Kanun koyucunun açık bir hüküm sevk etmemiş olması nedeniyle elverişli olmayan mevcut düzenlemeler uygulanmakta, bu ise bir yandan kat maliklerini mali açıdan çıkmaza sokan tadilat yükümlülüğü altında bırakmakta, diğer yandan karar alma süreçlerinin tamamiyle tıkanmasına bağlı olarak yapının akıbetinin uzun bir süre belirsiz kalmasına neden olmaktadır.

Kat mülkiyeti, hukukumuzda 1965 yılında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)² ile yasal düzenlemeye kavuşturulmuştur ve söz konusu kanun bugüne kadar çeşitli değişiklikler geçirmiştir. Ancak, sözü edilen problemler kanunda yapının kapsamlı onarımı ve buna ilişkin olarak alınacak kararlar bakımından köklü değişikliklerin yapılması gerektiğine işaret etmektedir. Çalışmamızın amacı, öncelikle KMK’da ortak yerlerle ilgili hukuki rejimin nasıl işlediğini, kat maliklerinin ortak yerler bakımından ne gibi yükümlülükler altında olduğunu açıklamak ve yapının ortak yerlerinin herhangi bir nedenle ve özellikle doğal afetler nedeniyle hasar görmesi halinde hangi hallerde, hangi çoğunlukla ve ne tür kararlar alınabileceği üzerinde durarak sorunların anlaşılabilmesini sağlamak; daha sonra karşılaştırmalı hukuk düzenlemelerini, özellikle İsviçre Medeni Kanunu’nun Art.712f ZGB hükmü ile Alman Kat Mülkiyeti Kanunu (Wohnungseigentumsgesetz)’nun³ §22 WEG hükmünü de dikkate alarak çözüm önerileri sunmaktır.

I. Genel Olarak Ortak Yer Kavramı, Kat Maliklerinin Ortak Yerlerle İlgili Hakları ve Borçları

Kat mülkiyeti, en basit tanımıyla tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve tek başına kullanıma elverişli bağımsız bölümleri üzerinde sahip olunan özel bir mülkiyet hakkıdır. Hukukumuzda, İsviçre Hukukunda olduğu gibi kat mülkiyeti özel bir paylı mülkiyet statüsü (Sonderrecht) olarak görülmemiş, binanın bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyetin varlığı kabul edilmiştir.⁴ Bu özelliği nedeniyle hukukumuzdaki kat mülkiyeti düzenlemeleri Alman Hukukundaki düzenlemeler ile de benzerlik taşır.⁵

Kendine özgü bu mülkiyet türünde, bağımsız bölüm malikleri aynı zamanda yapının üzerinde bulunduğu arsanın da paylı malikleridir. Nitekim, kat mülkiyetinin kurulduğu aşamada her bir bağımsız bölüme o bölümün değeriyle orantılı olarak arsa payı tahsis edilmektedir. Arsa dışında, kat maliklerinin üzerinde paylı mülkiyete sahip oldukları başka bir hak konusu ise “ortak yerler”dir. Böylece kat mülkiyeti, arsa, arsa üzerindeki bina (anayapı), binanın bağımsız bölümleri, ortak yerler, eklentileri, diğer bir deyişle taşınmazın (anataşınmazın) tamamını oluşturmaktadır. Buna göre, kat mülkiyeti arsa payı ve anataşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı olarak tanımlanabilir (KMK m.3/I).⁶

Uygulamada kat mülkiyeti problemlerinin çoğu ortak yerlerle ilgili olarak ortaya çıkmaktadır. Ortak yerler, anataşınmazın bağımsız bölümleri ve eklentileri⁷ dışında kalan, ortak korunmaya, kullanılmaya ve yararlanmaya elverişli olan yerlerdir (KMK m.2/b). Kanunda her ne kadar ortak yerler “bağımsız bölümün dışında kalan yerler” olarak belirtilmiş olsa da taşıyıcı kolonlar gibi bağımsız bölümün sınırları içinde kalan yerler de ortak yer olarak anlaşılmaktadır.⁸ Bir yerin ortak yer olup olmadığının tespitinde onaylı mimari proje de dikkate alınmakta, hatta Yargıtayın yerleşik uygulamasında onaylı projenin esas alınması zorunlu tutulmaktadır.⁹

Yine, kanunda kullanılan “yer” ifadesine rağmen, anataşınmazın korunmasına, ortak kullanıma ve yararlanmaya hizmet eden kalorifer, doğalgaz ve elektrik tesisleri gibi eşyalar da ortak yer olarak değerlendirilmektedir.¹⁰

Kat mülkiyetinde nerelerin ortak yer kapsamına gireceği kanunda belirlenmiştir.¹¹ Bununla beraber, ortak yerler sadece kanunda belirlenen yerlerle sınırlı değildir. Kat maliklerinin sözleşmelerle; kat mülkiyetinin kuruluş aşamasında “resmi senetle”, sonrasında yönetim planıyla ortak yerlerin kapsamını tespit etmesi mümkündür (KMK m.4).¹² Ayrıca, kat mülkiyetinin kurulduğu aşamada hazırlanan ve tüm paydaşların imzasının bulunduğu mimari projede de ortak yerler belirtilmektedir.¹³