Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma İlkeleri ve Paylaştırma Yöntemi

Principles of Participation in Common Expenses in Collective Buildings According to the Condominium Law and Method of Allocation

Mahir Ersin GERMEÇ

Toplu yapılarda kat maliklerinin en temel borçlarından biri ortak giderlere katılma borcudur. Toplu yapı düzeninin sağlıklı bir biçimde sürdürülebilmesi, her kat malikinin ortak giderlere katılması ve bağımsız bölümünün payına düşen giderleri ödemesiyle sağlanır. Kat maliklerinin hangi ortak giderlere katılmakla yükümlü oldukları Kat Mülkiyeti Kanununun 72. maddesinde, hangi oranda katılacakları ise 20. maddede düzenlenmiştir. Ortak giderlerin paylaştırılmasında öncelikle kat malikleri arasında yapılmış olan anlaşma ve özellikle toplu yapıya ilişkin yönetim planı hükümleri uygulanacaktır. Giderlere katılma konusunda kat malikleri arasında anlaşma yoksa Kat Mülkiyeti Kanununun 20. ve 72. maddelerinde öngörülen ilkeler göz önünde bulundurulacaktır.

Toplu Yapı, Ortak Gider, Ortak Giderlere Katılma, Ortak Giderlerin Paylaştırılması.

One of the most basic debts of the property owners in collective buildings is the debt to participate in the common expenses. Sustaining the collective building order in a healthy way is ensured by the participation of each property owner in the common expenses and paying the expenses of the independent section. It is regulated in article 72 of the Property Ownership Act that the property owners are obliged to participate in which common expenses, and in what proportion they will participate in article 20. In the allocation of common expenses, first of all, the agreement between the property owners and the provisions of the management plan regarding the collective structure will be applied. If there is no agreement between the property owners regarding the participation in expenses, the principles stipulated in the 20th and 72nd articles of the Property Ownership Act will be taken into consideration.

Collective Building, Common Expenses, Participation in Common Expenses, Allocation of Common Expenses.

Giriş

Halk dilinde “site” olarak adlandırılan toplu yapılar, içerisinde yüzlerce ve hatta binlerce kişinin yaşadığı, konut blokları, iş ve ticaret yerleri ile bunların kullanma ve yararlanmasına özgülenmiş ortak yer ve tesisler ile bütünlük oluşturan bir yaşam alanıdır. Bu yaşam alanı içinde rahat ve huzurlu bir ortamın sağlanıp sürdürülebilmesi, her kat malikinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmesiyle olanaklıdır. Kat maliklerinin en temel borçlarından biri ve en önemlisi ortak giderlere katılma borcudur. Çünkü toplu yapı kapsamındaki ortak kullanma ve yararlanmaya özgülenmiş bulunan ortak yerlerinin bakımı ve onarımı, sosyal hizmet ve tesislerin işletilmesi ile benzeri işlerin yerin getirilebilmesi için giderlerinin karşılanması gerekir.

Uygulamaya bakıldığında, kat malikleri veya maliklerle yönetici arasında yaşanan sorunların önemli bir bölümünün ortak giderlere katılma ve bunların paylaştırılması konusunda çıktığı da görülmektedir. Genelde bu sorunların nedeni, ortak giderlerle ilgili yasal kuralların yeterince bilinmemesi ya da bilinmesine karşın uyulmaması yanında, toplu yapıya ilişkin yönetim planının çoğu kez o toplu yapıya özgü nitelik ve özellikler gözetilmeden düzenlenmiş bulunmasıdır.

Yukarıda belirtilen hususlar gözetilerek bu çalışmada, ortak giderlere katılma ve bu giderlerin kat maliklerine paylaştırılması konusu KMK (Kat Mülkiyeti Kanunu) hükümleri çerçevesinde ele alınıp değerlendirilmiş bulunmaktadır.

I. Ortak Giderlerin Kaynağı ve Kapsamı

Kat mülkiyeti düzeninde ortak giderler, kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki ortak mülkiyet hakkından kaynaklanmaktadır. Kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki hakkı, “arsa payına bağlı mülkiyet” ilkesi gereğince “ayni hak sahipliği”dir.¹ ve KMK’nın 67. ve 16. maddelerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu madde hükümleri gereğince ortak yer ve tesislere paylı mülkiyet hükümlerine göre maliki olanlar, bunların bakım, koruma, onarım ve işletme giderlerine katılmakla yükümlüdürler.

Toplu yapılarda ortak giderlere katılmaya ilişkin KMK’nın 72. maddesinde, ortak yer ve tesislerin özgülenme durumu esas alınmış; hangi ortak yer ve tesislerin giderlerine hangi bağımsız bölüm maliklerinin katılması gerektiği belirtilmiş, ancak bunların kapsamı konusunda bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Bu hususta 74. maddenin yollamasıyla 20. madde hükmünü göz önünde bulundurmak gerekmektedir. Buna göre: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi, güvenlik görevlisi gibi çalışan ve hizmet veren kişiler ile yöneticilere ödenen; ortak yer ve tesislerin bakım ve onarımları ile işletme giderleri için harcanan; ayrıca kat maliklerinin kendi bloklarını ve tüm toplu yapıyı ilgilendiren diğer işler için yapılan ya da yapılacak olan harcamalar ortak giderlerin kapsamında değerlendirilmelidir.

Kat Maliklerinin ortak giderlere katılma borcu, belli bir miktar paranın ödenmesine ilişkindir. Kat maliklerinin katılacakları ortak giderler, KMK’nın 37. maddesi hükmü uyarınca işletme projesinde düzenlenir. İşletme projesinde, 20. ve 72. maddelerdeki ilkelere ve özellikle yönetim planı hükümlerine göre her kat malikinin ödemesi gereken avans tutarı; her birinin payına düşecek tahmini miktar gösterilir. Uygulamada “aidat” denilen ve her ay ödenmesi gereken bu avansın dışında, işletme projesinde öngörülmeyen, ancak yerine getirilmesi zorunlu işlerin gerektirdiği giderler de olabilir. Örneğin, kış ayında bozulan ortak kalorifer kazanının onarımından veya yenilenmesinden doğan ya da önceden tahmin edilemeyen yakıt giderine yapılan aşırı zamlardan kaynaklanan giderler bu kapsamdadır. İşte her kat maliki, hem bu ve benzeri ekstra giderlere, hem de işletme projesiyle belirlenen avansa katılmak ve payına düşen miktarı ödemekle yükümlüdür.

Ortak giderlere katılma yükümlülüğü, her kat maliki açısından kendi mülkiyet dönemiyle sınırlıdır. Çünkü bu ortak giderler eşyaya bağlı borç niteliğindedir² ve her kat maliki, bağımsız bölüme malik olduğu dönemin giderlerinden sorumludur.³ Dolayısıyla kat maliki, bağımsız bölümü edindiği tarihten önceki dönem borçlarından sorumlu değildir.⁴

II. Ortak Giderlere Katılma

Öncelikle belirtelim ki ortak giderlerin çıkış kaynağı ortak yerlerdir. Ortak yerler, KMK’nın 2. maddesinin (b) bendinde “bağımsız bölümler ve eklentileri dışında kalan, korunma ve ortaklaşa kullanmaya veya yararlanmaya yarayan yerler” olarak tanımlanmış, bunların neler olduğu 4. maddede ayrıntılı biçimde tek tek sayılmıştır. KMK’nın 67. maddesinde ise toplu yapı kapsamındaki ortak yerlerin, yararlanma ve kullanma temeline dayalı olarak bağımsız bölümlere özgülenmesi yöntemine yer verilmiştir. 72. madde hükmü ile de ortak yer ve tesislerin bağımsız bölümlere özgülenmesi durumuna göre ortak giderlere katılma ilkeleri belirlenmiştir.

“Ortak Giderle Katılma” başlığını taşıyan KMK’nın 72. maddesi hükmüne göre, Ortak yer ve tesisler hangi kat maliklerinin bağımsız bölümlerine özgülenmişse veya ortak hizmetlerden hangi kat malikleri yararlanıyorsa, bunlardan doğan giderlere o kat malikleri katılacak, diğer kat malikleri bu giderlerden sorumlu tutulmayacaktır. Ancak, tüm kat maliklerinin kullanma ve yararlanmalarına özgülenmiş ortak yer ve tesislere ve hizmetlere ilişkin giderlere ise, toplu yapı kapsamındaki tüm kat malikleri katılacaktır.