Aile Konutu Üzerindeki İpoteğin Kaldırılması Talebinin İhalenin Feshi ve Sicilin Düzeltilmesi Davası ile İlişkisi

Relation of the Request for Removal of the Mortgage on the Family Residence with the Case of Termination of the Tender and Correction of the Registry

Emel Şeyda ELGÜN TOĞRUL

1 Ocak 2002 tarihinde yürürlüğe giren Türk Medenî Kanunu’nun (TMK) 194. maddesiyle ile hukukumuza dâhil olan aile konutu kavramı beraberinde bazı tartışmaları getirmiştir. TMK m.194 hükmünde eşler açısından öngörülen sınırlamanın ve aile konutu şerhinin hukukî niteliği; şerhin etkisi, aile konutu maliki eşin diğer eşin rızasını almaksızın yaptığı işlemin geçerli olup olmadığı tartışmalara yol açmıştır. Uygulamada özellikle bankaların verdikleri krediler karşılığında teminat olarak aile konutu üzerinde ipotek kurmaları ve bu ipotek işleminin aile konutunun maliki olmayan eşin rızası alınmaksızın yapılması çeşitli sorunlar çıkarmaktadır. Kredilerin ödenmemesi sebebiyle aile konutu taşınmaz ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla cebrî takibe konu edilmektedir. Ancak aile konutunun maliki olmayan eş, rızası alınmaksızın kurulan ipoteğin yolsuz tescile sebep olduğu iddiasıyla tapu sicilinin düzeltilmesini talep etmektedir. Böylece aile konutunun cebrî icra yoluyla paraya çevrilmesinde ihalenin feshi süreci ile sicilin düzeltilmesi davasının iç içe girdiği görülmektedir. Makalemizde öncelikle TMK m.194 hükmüyle getirilen sınırlamanın hukukî niteliği, aile konutu şerhinin hukukî niteliği ve etkisi, aile konutunun maliki olmayan eşin rızası dışında aile konutu üzerinde kurulan ipoteğin geçerli olup olmadığı ele alınacak; cebrî ihale ile aile konutunun paraya çevrilmesi durumunda aile konutunun maliki olmayan eşin sicilin düzeltilmesi davası açıp açamayacağı, bu sürecin ihalenin feshi ile bağlantısı ve konuyla ilgili bazı yargı kararları değerlendirilmeye çalışılacaktır.

Aile Konutu Üzerinde İpotek Kurulması, İhalenin Feshi, Sicilin Düzeltilmesi Davası, Tasarruf Yetkisi, Dava Takip Yetkisi.

The concept of family residence, included in our law with the Article 194 of Turkish Civil Code, which entered into force on 1 January 2002, brought some discussions with it. The legal nature of the limitation stipulated for the spouses in the Article 194 of Turkish Civil Code, the legal nature of the family residence annotation and the effect of the annotation, as well as the validity of the transaction made by the spouse, the owner of the family residence, without obtaining the consent of the other spouse led to debates. In practice, various problems arise; especially when the banks establish a mortgage on the family residence as collateral in return for the loans that they give, and this mortgage transaction is made without the consent of the spouse, who is not the owner of the family residence. Due to the non-payment of the loans, the family residence is subject to the compulsory enforcement proceedings by converting the immovable mortgage into money. However, the spouse, who is not the owner of the family residence, requests the correction of the land registry, by alleging that the mortgage established without his/her consent causes wrongful registration. Thus, it is seen that the process of termination of the tender and the case of wrongful registration are intertwined in the conversion of the family residence into money through compulsory enforcement proceedings. In our paper, first of all, the legal nature of the limitation introduced by the Article 194 of Turkish Civil Code, the legal nature and effect of the family residence annotation, and the validity of the mortgage established on the family residence without the consent of the spouse, who is not the owner of the family residence, will be discussed. It will also be tried to be evaluated whether the spouse, who is not the owner of the family residence, can file a lawsuit for the correction of the registry, in case that the family residence is converted into money with a compulsory tender; the connection of this process with the termination of the tender, and some judicial decisions on this subject.

Establishment of a Mortgage on the Family Residence, Termination of the Tender, Case for the Correction of the Registry, Power of Disposition, Authority to Pursue a Lawsuit.

Giriş

Anayasada Türk toplumunun temeli şeklinde nitelendirilen ve eşler arasında eşitliğe dayanan aile kurumunun önemi tartışılmaz. Aile hukukuna ilişkin düzenlemelerin yapıldığı 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi’ni yürürlükten kaldıran 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu pek çok yeniliği beraberinde getirmiş; kadın erkek eşitliği üzerine bina edilmiş bu kanun eşlerin hukukî işlemlerinde sözleşme özgürlüğü ilkesini benimsemiştir. Ancak bu ilkeye özellikle evlilik birliğini korumak amacıyla bazı istisnaların getirildiğini görmek mümkündür. 1 Ocak 2002 tarihinde yürürlüğe giren TMK ile ilk kez “aile konutu” kavramı düzenlenmiş; ancak bu kavrama ilişkin bir tanıma ya da bu kavramı tanımlamaya yarayacak unsurlara yer verilmemiştir. Türk hukuku bakımından yeni bir kavram olan aile konutu, aile konutu şerhi, TMK m.194 hükmüyle getirilen sınırlamanın hukukî niteliği, aile konutunun maliki olmayan eşin durumu, rıza alınmadan yapılan hukukî işlemlerin akıbeti hem doktrinde hem de yargı kararlarında tartışılmaktadır.

TMK’nın aile hukuku kitabında düzenlenen aile konutu kavramının etkilerini gerek medenî usul hukukunda gerekse icra hukukunda yakından görmek mümkündür. Aile konutunun maliki olmayan eşin rızası dışında aile konutunu konu alan işlemler bakımından TMK m.1025 hükmünde öngörülen sicilin düzeltilmesi davası açıp açamayacağı, bu dava bakımından dava takip yetkisine sahip olup olmadığı hususu tartışmalıdır. Aile konutunun aynı zamanda borçlunun haline münasip evi olması ise, onu İcra ve İflâs Kanunu (İİK) m.82, I/12 anlamında haczedilemez mal niteliğine kavuşturmaktadır. Burada meskeniyet iddiasının icra takibinin tarafı olmayan eş tarafından da ileri sürülüp sürülemeyeceği hususundaki tartışmaya, Anayasa Mahkemesi, bireysel başvuru dosyasında verdiği kararla açıklık getirmiştir.¹ Bu kararında Anayasa Mahkemesi, sadece icra takibinin tarafına şikâyet hakkının tanınmasının daraltıcı bir yorum olduğu, Anayasa m.20 ve m.41 hükmünde güvence altına alınan aile hayatına saygı hakkının ihlal edildiği sonucuna ulaşmıştır. Aile konutu kavramının icra hukuku bakımından bir diğer etkisini ise ipotekli aile konutunun paraya çevrilmesinde görmek mümkündür. Aile konutu ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna konu edilirse; aile konutunun maliki ve icra takibinin tarafı olmayan eşin ihalenin feshini talep edip edemeyeceği de çalışmamız açısından ayrıca değerlendirilmesi gereken bir husustur.

TMK m.194 hükmü aile konutunu tanımlamamış olmakla birlikte, TMK’nın gerekçesinde yer alan “Aile konutu eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alandır. Bu nedenle bu denli bir malvarlığıyla ilgili olarak eşlerin tek başına hukukî işlemleri yapması diğer eşin önemli yararlarını etkileyebilir. Bunun sonucu olarak madde, konutla ilgili kira sözleşmesinin feshini, bu konutun başkalarına devrini ya da konut üzerindeki hakları ve buna benzer diğer işlemlerle tamamen ya da kısmen sınırlanmasını diğer eşin rızasına bağlamıştır” şeklindeki açıklamayla aile konutundan ne anlaşılması gerektiği belirtilmiştir.²

Aile konutunu, evlilik birliği içerisinde eşlerin ve varsa çocukların ortak yaşamlarını birlikte sürdürmelerinin gerekli kıldığı barınma ihtiyacını karşılamanın yanı sıra, yaşamın önemli bir bölümünün geçirildiği, aile bireylerinin arasındaki iletişimin kurulduğu yer olması sebebiyle manevî bir değere de sahip sürekli şekilde kullanılan, ailenin fiilî ortak yaşam merkezi şeklinde tanımlamak mümkündür.³

TMK’nın evlilik birliğinin bozulmaması, malik olmayan eşin ve varsa çocukların barınma hususunda sıkıntı yaşamaması için özel bir düzenlemeyle koruma altına almak istediği aile konutu bakımından özellikle uygulamada bir takım sorunların ortaya çıktığı görülmektedir. Bankaların aile konutu üzerine koydukları ipotek ve bu ipoteğin paraya çevrilmesi gibi hususlar tartışmalıdır ve sıkça Yargıtay kararlarına konu edilmektedir. Alacağını tahsil etmek isteyen banka, ipotekli aile konutunu paraya çevirmek için cebrî icraya başvurmakta; malik olmayan eş ise rızası alınmaksızın aile konutu üzerine ipotek konulduğu gerekçesiyle bu satışa karşı koymaya çalışmaktadır.

I. TMK m.194 Hükmünün Genel Değerlendirmesi

Aile konutu üzerine ipotek kurulmasının sonuçlarını açıklayabilmek için öncelikle TMK m.194 hükmünün çeşitli açılardan irdelenmesi gerekir. Eşlerin hukukî işlem serbestisi fikrini esas alan TMK m.193 hükmünden sonra aile konutu bakımından getirilen sınırlamanın hukukî niteliğinin ortaya konulması; bununla bağlantılı olarak aile konutunun maliki eşin tek başına işlem yapıp yapamayacağı sorunu, diğer eşin rızasını almaksızın yaptığı aile konutunu konu alan işlemin akıbetinin tartışılması şarttır. Ayrıca aile konutu şerhinin işlevi ve iyiniyetli üçüncü kişilerin bu şerh karşısındaki durumu da konumuz bakımından önemlidir.

TMK m.194, I’de yer alan “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmünün amacı aile konutunun maliki olan eşin, aile için hem maddî hem de manevî açıdan önem taşıyan aile konutu üzerinde tek başına hukukî işlem yapmak suretiyle aile konutunun kaybedilmesiyle veya üzerinde tasarruf edilmesiyle sonuçlanabilecek sakıncalı veya tehlikeli durumdan diğer eşi ve çocukları yani aileyi korumaktır.⁴ Ancak belirtmek gerekir ki, TMK m.194 hükmü aile konutu maliki eşin, sadece aile konutunu konu alan hukukî işlemlerini (yani iradî işlemlerini) diğer eşin rızasına bağlamıştır. Bu noktada önemle vurgulanmalıdır ki cebrî icra işlemi olan haciz bu kapsamda değerlendirilmez ve TMK m.194 hükmü aile konutunun haczedilmesini engellemez. Kısaca taşınmazın aile konutu olması, tapu sicilinde aile konutu şerhinin bulunması o malın haczedilemeyeceği, cebrî icrayla paraya çevrilemeyeceği anlamını taşımaz.⁵

TMK m.194 hükmünde öngörülen sınırlamanın niteliği bakımından kanunda açıklayıcı bir hükme yer verilmemesi bu hususta tartışmalara yol açmıştır.

Bir görüşe göre, burada fiil ehliyetinin sınırlandırılması söz konusudur.⁶ Bu görüşe göre, eşin fiil ehliyetinin sınırlandırdığının kabulü TMK’nın sistematiğine de uygundur. Zira TMK m.193 evlilik birliği devam ederken kanunda aksine bir hüküm yoksa eşlerin fiil ehliyetine sahip olduğunu hüküm altına almış; ardından TMK m.194 hükmü ise aile konutu ile ilgili düzenlemeyi getirmiştir. Fiil ehliyetinin sınırlandırılmasındaki amaç kişiyi düşünmeden yaptığı işlemlerden korumaktır; TMK m.194 ise hem aileyi hem de konutun maliki eşi korumayı hedeflemektedir.⁷ Fiil ehliyetinin sınırlandığını savunan görüşe göre, aile konutu üzerinde yapılan sadece tasarruf işlemleri değil borçlandırıcı işlemler de geçersizdir.⁸

Doktrinde, evli kişilerin, sınırlı ehliyetli olduğu görüşünü savunanlar bulunmaktadır. Bu görüş, evli kişilerin sınırlı ehliyetli kabul edilmesine gerekçe olarak, evlilik birliğini koruyan hükümler arasında yer alan, TMK m.194 hükmündeki diğer eşin rızası olmaksızın aile konutunun devredilememesi, aile konutu üzerindeki hakların sınırlanamaması veya kira sözleşmesinin feshedilememesi ile ilgili düzenlemeyi göstermektedir.⁹

Başka bir görüşe göre, söz konusu sınırlama eşler için evlilik birliğinden kaynaklanan katılma hakkı (birlikte karar verme hakkı) niteliğindedir; aile konutuna ilişkin borçlandırıcı işlemin ve tasarruf işleminin geçerliliği diğer eşin katılımına bağlıdır.¹⁰ Evlilik birliği kendine özgü yapısı olan bir ortaklıktır ve dolayısıyla kanundan doğan kuralları vardır. Eşlerin bu kurallar gereği bazı hukukî işlemleri tek başına yapamaması da bu ortaklıkta eşlere tanınan katılma hakkının bir yansımasıdır. Eşya hukukunun genel ilkeleri doğrultusunda paylı mülkiyette ya da elbirliği mülkiyetinde ortakların, söz konusu mal üzerinde tek başına tasarrufta bulunamaması onların fiil ehliyetine sahip olmadıkları sonucunu doğurmuyorsa; aile konutunun maliki eşin diğer eşin katılımı olmadan hukukî işlem yapamamasında da aynı sonuç kabul görmelidir.¹¹

Bir diğer görüşe göre ise TMK m.194 hükmü ile ne hukukî işlem ehliyetine ne de tasarruf ehliyetine getirilmiş bir sınırlama vardır. Evli çift bakımından bazı hukukî işlemlerde birlikte hareket etme ve karar verme yükümlülüğü getirilmiştir. Niteliği itibariyle burada evli kişilerin kanunda öngörülen hukukî işlemlerde tek başına hareket etme özgürlüğü sınırlandırılmıştır. TMK m.193’te düzenlenen sözleşme özgürlüğünün kanundan doğan bir istisnası söz konusudur.¹²

Bir diğer görüş ise, TMK m.194, I hükmü ile getirilen sınırlamanın, aile konutuna ilişkin bazı hukukî işlemlerin geçerliliğini diğer eşin iznine bağladığını, diğer eşin izninin bu hukukî işlemler bakımından kanundan doğan bir geçerlilik şartı oluşturduğunu savunmaktadır. Bu görüşe göre, aile konutuna ilişkin TMK m.194, I hükmünün kapsamına giren gerek borçlandırıcı işlemlerin gerekse tasarruf işlemlerinin geçerli olabilmesi için diğer eşin işleme rıza göstermesi gerekir.¹³

Yukarıdakilerden farklı bir görüşe göre ise, buradaki sınırlamanın hukukî niteliği önemli değildir. Esas sorun, aile konutunun işlem tarafı üçüncü kişi tarafından iyiniyetle kazanılıp kazanılamayacağıdır. Aile konutuna ilişkin borçlandırıcı işlem ve tasarruf işlemi yapma konusunda ister ehliyet sınırlaması ister eşin katılma hakkından doğan bir geçerlilik şartı öngörülmüş olsun aile konutunu devralanın iyiniyetle bu konutu edinmesi asla mümkün değildir.¹⁴

Başka bir görüşe göre ise TMK m.194 hükmüyle ehliyet ya da tasarruf yetkisi sınırlamasına değil, emredici kural ile getirilmiş diğer eşin rızasını alma yükümünün varlığına işaret edilmektedir. Eşin açık rızası alınmaksızın TMK m.194 hükmünde sayılan işlemlerin yapılması yasaktır.¹⁵

Yargıtay ise önceden aile konutu üzerindeki tasarruf yetkisinin kanun ile sınırlandırılmış olduğunu içtihat etmekteyken;¹⁶ daha sonra bu görüşünden dönerek burada bir fiil ehliyeti sınırlandırması olduğunu belirtmiştir.¹⁷

Bizim de katıldığımız görüşe göre ise, TMK m.194 düzenlemesi bir tasarruf yetkisi sınırlamasıdır.¹⁸ Özellikle fiil ehliyetinin sınırlandırıldığı görüşüne katılmak zordur. Ayırt etme gücüne sahip kısıtlı olmayan her ergin kişinin fiil ehliyeti vardır (TMK m.10). Fiil ehliyetinin sınırlanması, ehliyeti sınırlanan kişi açısından ciddî sonuçlar doğurur. Örneğin fiil ehliyetinden yoksun kişiler ancak yasal temsilcilerinin izniyle hukukî işlem yapabilir; borç altına girebilirler. Bu nedenle fiil ehliyetinin hangi hallerde ortadan kalktığı TMK’da açıkça düzenlenmiştir. Keza kısıtlama sebepleri TMK’da sınırlı sayma şeklinde belirtilmiştir. Aynı şekilde, fiil ehliyetine sahip olmalarına rağmen sınırlı ehliyetli olarak nitelendiren kişilerin de hangi işlemler bakımından yasal danışman ile hareket etmeleri gerektiği TMK’da bellidir. Örneğin TMK m.429, I/2’ye göre “Taşınmazların alımı, satımı, rehnedilmesi ve bunlar üzerinde başka bir aynî hak kurulması” ancak yasal danışmanın oyuna bağlıdır. Evli kişilerin sınırlı ehliyetli olarak kabul edilmesi onlara yasal danışman atanması gibi bir sonucu doğurur ki; bu söz konusu olamaz.

Tasarruf ehliyeti, fiil ehliyetinin bir türünü oluşturur ve kişinin haklarına kendi fiilleriyle doğrudan doğruya etki edebilmesini sağlar. Fiil ehliyetine sahip bir kişi; bir hakka doğrudan doğruya etki ederek, o hakkı devretme, sınırlama, ortadan kaldırma ehliyetine de sahiptir. Tasarruf yetkisi ise, bir kimsenin, belli bir hak üzerinde, doğrudan etkilerini gösterecek, sonuçlarını doğuracak, tasarruf işlemlerinde bulanabilme yetkisidir. Yani tasarruf yetkisi, kişinin tasarruf işlemi yapıp yapamayacağını değil, tasarruf işleminin konusu olan şeye doğrudan doğruya etki edip edemeyeceğini, örneğin bir mal üzerindeki hakkın başkasına devredilip edilemeyeceğini, değiştirilip değiştirilemeyeceğini ya da hakka son verilip verilemeyeceğini ifade eder. Tasarruf yetkisi hakka, doğrudan doğruya etki edebilme gücüdür. Bu yönüyle tasarruf yetkisi, doğrudan kişiyle ilgili olmayıp, kişi ile üzerinde tasarruf edilecek hak arasındaki bağlantıdan ibarettir. Tasarruf ehliyeti bulunan bir kişi, kanunun öngördüğü bazı durumlarda, belirli hakları üzerinde tasarruf yetkisine sahip olamayabilir. Fiil ehliyetine sahip olmayan kişiler, yasal temsilcileri aracılığıyla tasarruf ehliyetini kullanırlar. Oysa belli bir hak üzerinde, tasarruf yetkisi bulunmayan bir kimse ne bizzat ne de yasal temsilcisi aracılığıyla, o hak üzerinde etki ve sonuç doğuracak işlemler yapabilir.¹⁹

TMK m.194 hükmünde tasarruf yetkisi sınırlaması öngörüldüğünden aile konutuna ilişkin borçlandırıcı işlemleri eşin tek başına yapması mümkündür. Örneğin, aile konutuna ilişkin yapılan satış sözleşmesi geçerliyken, satıcı eşin tek taraflı talebine bağlı tescil, tasarruf yetkisi eksikliğinden dolayı mülkiyetin geçişini sağlamaz ve satın alan adına yapılan tescil yolsuzdur.²⁰ Malik eşin fiil ehliyetinin sınırlandığını dolayısıyla borçlandırıcı işlemlerin de yapılmayacağını savunan görüşe göre sadece tasarruf işleminin yapılmasının engellenmesi sonuca etkili bir çözüm olamaz; zira borçlandırıcı işlemin ifa edilmemesinden dolayı, işlem tarafının tazminat hakkı doğacaktır. Bu tazminat ödenmediğinde ise, aile konutunun haczedilerek cebrî icra yoluyla paraya çevrilebileceği söylenmektedir. Ancak kanaatimizce burada birkaç hususu birlikte değerlendirmek suretiyle bir sonuca varmak daha doğru olacaktır. Öncelikle TMK m.194 hükmünün lafzını değerlendirmek gerekir. Bu hüküm “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” ifadesine yer vermiştir. Maddede sayılan bu işlemler birer borçlandırıcı işlem değil, tasarruf işlemidir. Kanunkoyucu eğer fiil ehliyetini ortadan kaldırarak borçlandırıcı işlemlerin yapılmasının da önüne geçmek isteseydi, bunun açıkça ifade edilmesi gerekirdi. Malik olan eş, aile konutu üzerinde geçerli bir borçlandırıcı işlem²¹ yapabilir ve tasarruf yetkisi olmadığı için sözleşmeyi ifa edemediğinden dolayı tazminat ödeme borcu doğabilir. Ayrıca aile konutunun maliki eşin borçlandırıcı işleminin konusu aile konutu olmayabilir ve eş yine bu borçlandırıcı işlemini ifa edememişse tazminat borcu altına girer; bu tazminatın ifası için de alacaklı cebrî icraya başvurarak, aile konutunu haczettirip alacağına kavuşmak isteyebilir. Ancak tazminat borcunu ödeme yükümlülüğü doğan eş bu tazminatı ödemek için muhakkak aile konutuna yönelmeyebilir ve diğer malvarlığı unsurlarıyla bu borcu ifa edebilir. Bu çerçevede borçlu eşin malları haczedilirken de icra müdürünce hacizde tertip ilkesi gereğince yokluğu borçluyu en az etkileyecek alacağa yetecek mallar, örneğin çekişmesiz taşınırlar öncelikle haczedilmeli ve bu mallar paraya çevrilmelidir. Ancak borçlandırıcı işlemin ifa edilmemesi sebebiyle tazminat ödemek zorunda kalan eşin başka bir malvarlığı olmadığı için alacaklı aile konutuna haciz koydurmak istiyorsa, İİK m.82, I/12 hükmü devreye girebilecektir. Bu durumda icra takibinin tarafı olan eş gibi; icra takibinin tarafı olmayan eş de²² şikâyet yoluyla meskeniyet (borçlunun haline münasip evi) iddiasında bulunabilir ve böylelikle aile konutunun haczedilmesini engelleyebilir.