Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Hakimin Müdahalesini Gerektiren Haller

Situations Necessitating Judge’s Intervention in the Property Ownership Act

Mustafa YILDIRAN, Seçil ORTAGEDİK

Türk Hukuku’nda kat mülkiyeti 23.06.2015 tarih ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Kat mülkiyeti, adının işaret ettiğinin aksine anagayrimenkulün katları üzerinde değil, katlarda yer alan bağımsız bölüm, dükkan, mağaza, depo, mahzen gibi ayrı ayrı kullanılmaya uygun kısımları üzerinde de maliklerin sahip oldukları bir mülkiyet hakkıdır. Bu durum, KMK m. 1’de “” olarak düzenlenmiştir. Kat mülkiyeti kurulması için, taşınmazın maliklerinin anlaşması veyahut paylaşma davası sonucunda mahkeme kararıyla gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenleme sistemi bakımından kat mülkiyeti yönetim organları kat malikleri kurulu (genel kurul), yönetici veya en az 3 kişiden oluşan yönetim kurulu ile kat mülkiyeti kurulan yapılarda ihtiyari organ olmakla birlikte toplu yapılarda zorunlu organ olan denetçi veya üç kişilik denetim kurulu olarak düzenlenmektedir. Kat mülkiyeti sebebiyle kat malikleri arasında doğabilecek uyuşmazlıkların hızlı ve sistemli bir şekilde ilerleyebilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’na hükümler getirilmiştir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların çözümü Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanlarından birini oluşturmaktadır.

Kat Mülkiyeti, Kat Malikleri Kurulu, Yönetici ve Yönetim Kurulu, Hâkimin Müdahale Sebepleri, Anagayrimenkul.

In Turkish Law, the condominium is regulated by the Condominium Act dated 23.06.2015 with no 634. The condominium is a right of ownership phrase referring not only to the floors but also to the parts of a property such as independent apartments, shops, stores, warehouses, cellars which are available to use separately. This is regulated under the first article of the Condominium Act as “.” In order to establish condominium, either the owners of the immovable should reach an agreement or a court decision as a result of a sharing lawsuit is required. In terms of arrangement system in the Condominium Act, the management bodies of condominium is regulated as condominium owners board (general board), manager or a management board of at least three people and a voluntary body in buildings where condominium ownership has been established, and an auditor or supervisory board of three people as a compulsory body in mass buildings. In order to ensure any disputes that might arise between the condominium owners because of condominium to settle rapidly and systematically, provisions are set forth in the Condominium Act. Settlement of disputes arising from the condominium takes part within the duties of Civil Courts of Peace.

Condominium, Condominium Owners Board, Manager and Executive Board, Judge’s Intervention Grounds, Main Immovable.

Giriş

Kat mülkiyeti, 634 sayılı KMK m. 3 uyarınca; “... ana gayrimenkuldeki ortak yerler ve arsa payı ile bağlantılı olan bir özel mülkiyet çeşidi...” olarak düzenlenmektedir. Anagayrimenkulü kat mülkiyeti esasına göre kullanan kat maliklerinin hak ve borçları ile anagayrimenkulün yönetim şekli ve esasları Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiştir.

Kat mülkiyetinde yönetim bakımından kat malikleri kurulu ve yönetici/yönetim kurulu yetkili olarak gösterilmektedir. Kat Malikleri Kurulu KMK m. 27’ye göre; “Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır” olarak düzenlenmiştir. Bunun yanı sıra yönetici atanması KMK m. 34’e göre; “Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir”. Yönetim işinin genel kurul tarafından bir yöneticiye veyahut üç kişilik bir kurula verilmesi halinde bu yönetimin denetlenmesi/ denetletilmesi gerekmektedir. Yönetici/Kurul’un denetlenmesi KMK m. 41’de “Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. ... Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; ...” olarak düzenlenmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun getirdiği en önemli hükümlerden biri de 33’üncü maddede düzenlenmiş olan hâkimin müdahalesidir. Hak ve borçlara aykırılık arz eden hallerde kat malikleri kurulu kararlarına karşı hâkimin müdahalesi yoluna başvurulmaktadır. Her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanununda düzenleme gerçekleştirilmiş olsa da bu düzenlemenin güncel hukukta ne kadar işlevsel olarak kullanıldığı veyahut kullanılabileceği soru işaretleri içermektedir.

Kat malikleri kurulu tarafından verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan; fakat aykırı oy kullanan kat maliki kararların tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay içinde ve her halde 6 ay içinde ek olarak her halde¹ kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaksızın taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.

I. Kat Mülkiyeti

KMK m. 1 uyarınca, Kat mülkiyeti; tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde taşınmazın malik veya malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan mülkiyet hakkıdır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, henüz inşaata başlanmamış veya başlanmış olmakla birlikte, tamamlanmamış yapılarda kat mülkiyetinin değil; kat irtifakının kurulabilir olduğudur.²

Kat mülkiyetinin hukuki niteliğine ilişkin iki farklı görüş bulunmaktadır. Bunlardan ilki kat mülkiyetini paylı mülkiyetin özel bir türü olarak kabul eden görüştür. Kat maliklerinin bağımsız bölüm üzerinde tasarruf yetkisi, bağımsız bölüm üzerinde sahip oldukları arsa paylarına dayanmaktadır.³ Yani kat maliklerine bağımsız bölümü tek başlarına kullanma ve faydalanma hakkı veren arsa üzerinde sahip oldukları paylı mülkiyet hakkıdır. Kat maliklerinin bağımsız bölümdeki tasarruf yetkileri bağımsız bölüm üzerinde bağımsız bir mülkiyet hakkına sahip olmalarından değil, paylı mülkiyet hakkına konu paylarından kaynaklanmaktadır. Bu doğrultuda kat maliklerinin paylı mülkiyet hakkına konu payları nedeniyle kendilerine tahsis edilmiş olan bağımsız bölüm üzerinde kullanma ve yararlanma yetkisi söz konusudur.⁴ İkinci görüş ise kat mülkiyetini bağımsız mülkiyet hakkı olarak kabul eden görüştür. Kat maliklerinin bağımsız bölüm üzerinde bağımsız bir mülkiyet hakkı olduğunu kabul eden bu görüş doktrindeki baskın görüştür.⁵ Kat mülkiyetini paylı mülkiyetin özel bir çeşidi olarak kabul etmenin Kat Mülkiyeti Kanununda yer alan düzenlemeler ile çelişeceğini savunan bu görüşe göre, arsa ve ortak alanlar üzerindeki mülkiyet payı bağımsız bölüm üzerindeki bağımsız mülkiyet hakkıyla ilişkilendirilmiştir. Böylelikle kat mülkiyeti, kat maliklerinin bağımsız bölüm, eklentiler ile ortak alanlar üzerinde tasarruf yetkisine sahip oldukları bağımsız mülkiyet hakkına dayanan özel bir mülkiyet türüdür.⁶

Kat mülkiyetinin uygulanabilmesi için;⁷