Kat Maliklerinin Kanuni İpotek Hakkı

Legal Mortgage Right of Apartment Owners

Nurgül KUTLU DOĞAR

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulandığı binalarda kat maliklerinin genel gider ve avans borçları bulunmaktadır. Borcun ödenmemesi halinde, genel hükümlere göre dava veya icra takibi yoluyla borç tahsil edilebilir. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bazı ek önlemler düzenlenmiştir. Bunlardan biri de kat maliklerinin kanuni ipotek hakkıdır. Kat maliklerinden biri genel gider veya avans borcunu ödemediği takdirde, belirli şartların oluşması halinde borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek hakkı tescil edilebilir. Bu tür ipoteğin tescil edilebilmesi için birtakım şartların yerine getirilmesi gerekir. Borç, kat malikinden ve onunla müteselsil sorumlu olanlardan dava veya icra yolu ile tahsil edilememiş olmalıdır. Alacağın miktarı mahkemece belirlenmelidir ve yazılı olarak tescil başvurusu yapılmadır. Bu şartlar sağlanmadan kanuni ipotek tescil edilemez. Bu durum, bu tür ipoteğin etkili bir önlem olarak uygulanmasını engellemektedir. Diğer bir olumsuzluk ise kat maliklerinin kanuni ipotek hakkının eşyaya bağlı borç niteliğinde düzenlenmemiş olmasıdır. Borç ödenmeden bağımsız bölümün mülkiyeti devredilirse devir tarihinden sonra kanuni ipotek hakkı tescil edilemez. Kanuni ipoteğin tescili için kat maliklerinin tek taraflı talebinin yeterli olması ve bu tür ipoteğin eşyaya bağlı borç niteliğinde sayılması yönünde bir düzenleme yapılırsa kat maliklerinin bu hakkı etkin bir önlem niteliğine kavuşabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu, Kat Maliki, Genel Gider ve Avans Ödeme Borcu, Kanuni İpotek Hakkı, Hukuki Nitelik.

According to the Turkish Condominium Law each independent part owner is obliged to participate the general expenses and advance payments. If these are not paid, it can be recovered through lawsuits or enforcement proceedings. If one of the apartment owners does not pay the general expenses and advance payments, a legal mortgage right can be registered. To be able to register this type of mortgage the lawsuit or execution must fail against the apartment owner or to those who are jointly and severally liable with him/her. The amount of the claim should be determined by the court and a written registration application should be made. This precludes the application of this type of mortgage as an effective measure. Another disadvantage is that the legal mortgage right of the apartment owners is not regulated as a real obligation. If the property right of the flat is passed without paying the debt, the legal mortgage right cannot be registered after the transfer date. For the legal mortgage to be effective, some arrangements must be made. It should be accepted that the unilateral request of the apartment owners is sufficient. This mortgage should be arranged as a debt dependent on the independent part.

Condominium Law, Apartment Owner, General Expense and Advance Payment, Legal Mortgage Right, Legal Nature.

GİRİŞ

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulandığı yapılarda kat maliklerinin genel gider ve avans ödeme borcu vardır. Borç ödenmediği takdirde genel hükümlere göre dava veya icra takibi yoluyla alacağın tahsili yoluna gidilebilir (KMK m. 20)¹ . Bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu’nda birtakım ek yaptırımlar düzenlenmiştir. Bu yaptırımlardan biri de çalışmanın konusu kanuni ipotek hakkıdır (KMK m. 22/II)²³ .

İpotek ya tarafların anlaşmasından ya kanundan doğar. Kanundan doğan ipotek iki türdür: Tescile tabi olanlar ve tescile tabi olmayanlar⁴ . Tescile tabi olmayanlar, rehinli taşınmazın değerinin düşmesini önlemek, gidermek veya değerinin korunması için yapılan masraflar hakkında alacaklıya tanınan kanuni ipotektir (TMK m. 865, 867, 876)⁵ . Tescile tabi olanlar ise çeşitli kanunlarda düzenlenmektedir⁶ . Bunlardan biri de kat maliklerinin kanuni ipotek hakkıdır (KMK m. 22/II)⁷ .

Kat maliklerinden biri genel gider ve avans borcunu ödemediği takdirde onun bağımsız bölümü üzerine belli şartların varlığında ipotek tescil edilebilir. Bunlar alacağın kat malikinden ve diğer müteselsil borçlulardan dava veya icra yoluyla alınamaması, alacağın miktarının mahkemece tespit edilmesi ve yazılı tescil talebinde bulunulmasıdır.

I. KANUNİ İPOTEK HAKKININ ŞARTLARI

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22/II’de düzenlenen kanuni ipotek hakkı kat mülkiyetine konu yapılarda söz konusudur⁸ . Bununla birlikte kat irtifakında da bu ipoteğin tescilinin talep edilebileceği ifade edilmektedir⁹ . Buna karşılık paylı mülkiyete konu taşınmazlarda bu hüküm uygulanmaz¹⁰ . Bu tür taşınmazlardaki pay rehni TMK m. 688/III’e tabidir.

Kat mülkiyeti kurulu yapılarda ortak yerlerin bakımı, korunması, onarılması için masraflar çıkmaktadır. Aynı şekilde apartman görevlisi, bahçıvan, güvenlik elemanı gibi personel giderleri de doğmaktadır¹¹ . Bu ve buna benzer gider ve masraflar genel gider olarak adlandırılmaktadır. Bu tür giderlerin bir kısmı Kanun’da örnekleyici biçimde sayılmıştır (KMK m. 20)¹² . İpoteğin tesis edilebilmesi için kat malikinin borcu, genel gider, avans¹³ ve gecikme tazminatının¹⁴ ödenmemesinden kaynaklanmalıdır¹⁵ .

Genel giderlerin yapılmasına, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir şekilde yararlanan kişinin kusurlu bir davranışı sebep olmuşsa, bu gidere katılan kat maliklerinin yaptıkları ödemeler için kusurlu hareket eden kat malikine veya giderin yapılmasına sebep olanlara karşı rücu hakları vardır (KMK m. 20/III).

Bir görüşe göre kat maliklerinin KMK m. 20/III uyarınca sahip oldukları rücu hakkı için de ipotek tescil edilebilir. Buradaki rücu hakkı, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir surette faydalanan kişinin kusurlu davranışı sebebiyle doğan giderlerden kaynaklanmaktadır. Kusurlu kat malikine rücu edilmiş fakat sonuç alınamamışsa, bu alacaklar için de tescil talebinde bulunulabileceği ifade edilmektedir¹⁶ . Diğer bir görüşe göre ise KMK m. 22 hükmünde sadece genel gider, avans ve gecikme tazminatından söz edildiğinden kanuni ipoteğin tescili sadece bu alacaklar için talep edilebilir; KMK m. 20/III veya m. 19/III’daki gibi rücu sebebiyle doğan alacaklar için kanuni ipoteğin tescili istenemez¹⁷ .

İpoteğin tescili için alacağın belli veya belirlenebilir olması gerekir¹⁸ . Oysa rücu talebine konu alacakların doğup doğmayacağı önceden bilinemez. Genel gider veya avans borcu, kat mülkiyeti ilişkisi devam ettiği sürece bu ilişkinin devamı için yapılan veya yapılması muhtemel masraflara ilişkindir. Rücu talebine konu alacaklardan farklı olarak doğup doğmayacağı belirsiz değildir. Kat mülkiyeti ilişkisinin sürekliliği karşısında bu tür giderler de sürekli doğar, değişkenlik gösteren sadece miktarıdır. Bu nedenle biz de kat maliklerinin rücu hakkından doğan alacakları için ipotek talebinde bulunulamayacağı yönündeki görüşe katılıyoruz.

İpotek talebinde bulunmadan önce alacağın tahsili için borçlu kat malikine veya diğer müteselsil sorumlulara başvurulmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22/II’de “Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir” denilmektedir. Başlangıç cümlesi sanki bir önceki fıkraya atıf yapıldığı ve burada belirtilen kişilerden de borç tahsil edilmediği takdirde ipoteğin tesis edilebileceği izlenimi yaratmaktadır¹⁹ . Doktrinde ifade edildiği üzere bunun sebebi birinci fıkrada yapılan değişiklikten kaynaklanmaktadır²⁰ . 2814 sayılı Kanun²¹ ile değiştirilmeden önce KMK m. 22/I, genel gider borcunu ödemesi için öncelikle kat malikine ve ondan sonra kiracısına başvurulabileceğini düzenlemişti²² . Dolayısıyla ikinci fıkranın “kat malikinin borcu bu yolla alınamazsa” kısmı borcun kiracıdan alınamaması anlamına gelmekteydi²³ .

Yürürlükteki düzenlemeye göre kat maliki ve kiracısı dışında bağımsız bölümden oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı faydalananlar da genel gider ve avans borcundan müştereken²⁴ ve müteselsilen sorumludur (KMK m. 22/I)²⁵ . Sonuç olarak önce kat malikine ve sonra kiracısına başvuru koşulu artık yoktur²⁶ . Alacak, herhangi bir öncelik sırası olmaksızın maddede belirtilen kişilerin birinden veya tamamından talep edilebilir²⁷ .

Maddenin “kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa” şeklindeki kısmının 2814 sayılı Kanun ile yapılan değişikliklerde kaldırılması gerekirdi. Çünkü bu kısım, birinci fıkraya göre genel gider borcunun kiracıdan tahsil edilememesine atıf yapmaktaydı; önce kat malikine sonra kiracısına dayalı başvuru artık olmadığından hükmün bu kısmı anlamını yitirmiştir²⁸ .

Yukarıda anılan kısım hâlâ yürürlükte olduğundan KMK m. 22/II düzenlemesi, ipoteğin kurulabilmesi için alacağın tüm müteselsil borçlulardan talep edilmesi ve bunların hiçbirinden elde edilememesi gerektiği şeklinde anlaşılmaktadır²⁹ .

Kat malikinin genel gider borcundan bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma hakkı vb. bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar da müteselsilen sorumludur (KMK m. 22/I/c. 1). Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlandırılmıştır. Hükme göre kiracı tarafından yapılan ödemeler kira borcundan düşülecektir (KMK m. 22/I/c. 2). Fakat bizim de katıldığımız bir görüşe göre kiracının yaptığı ödemeler için kat malikine rücu edip edemeyeceği kira sözleşmesindeki düzenlemeye göre belirlenmelidir³⁰ .

Bağımsız bölümü kira dışı sebeplerle devamlı kullanan diğer müteselsil borçluların sorumluluğu kiracınınki gibi sınırlandırılmamıştır. Bu kişilerin yaptıkları genel gider ödemeleri için kat malikine rücu imkânları bulunup bulunmadığı hukuki işlemin türüne göre tespit edilir³¹ . Bağımsız bölümden devamlı yararlanma intifa hakkı, kullanma ödüncü gibi sebeplere dayanabilir³² .

İntifa hakkı sahibi, hak konusu malın muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenilemeleri yapmakla yükümlüdür (TMK m. 812/I). Malın olağan bakım ve işletme giderleri de intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir (TMK m. 813/I). Sonuç olarak genel gider ve avans ödeme borcunun intifa hakkı sahibine ait olduğu kabul edilmelidir³³ . Ancak kat maliki de bu borçlardan müteselsil sorumlu olduğundan, yönetici veya kat maliklerinin her biri kat malikinden de borcun ödenmesini isteyebilir. Ödeme yapan kat maliki intifa hakkı sahibine rücu edebilir. Buna karşılık intifa hakkı sahibi ödeme yaptığında kat malikine rücu hakkı yoktur. Aynı esaslar TMK m. 823/III’ün atfıyla oturma hakkı sahibi için de geçerlidir³⁴ . Öte yandan intifa hakkı sahibi hüküm kapsamında değerlendirilemeyecek ödemeler yapmış ise kat malikine rücu edebilir³⁵ .

Bağımsız bölümden kullanma ödüncü ile yararlananlar da bağımsız bölümden devamlı faydalananlar kapsamındadır³⁶ . Ödünç alan, ödünç konusunun olağan bakım ve koruma giderlerini karşılamakla yükümlüdür (TBK m. 381/I). Genel gider ve avans borcu bu kapsamda değerlendirilebileceğinden bu ödemeleri ödünç alan yapmalıdır. Anılan ödemeler müteselsil sorumluluk ilkesince kat maliki tarafından yapılmışsa, kat maliki kullanma ödüncü sahibine rücu edebilir.

Bağımsız bölümden herhangi bir ayni veya şahsi hakka sahip olmadan devamlı faydalanan haksız zilyetler de olabilir. Haksız zilyetlerin de genel gider ve avans borcundan müteselsilen sorumlu oldukları kabul edilmelidir³⁷ . Bunların ödedikleri gider ve avanslar için kat malikine rücu hakkı olup olmadığı kanaatimizce haksız zilyedin geri verme yükümlülüğü hükümlerine göre değerlendirilmelidir (TMK m. 993-995).