Tapu Kayıt Sistemlerinde Blokzincirin Kullanılması ve Türk Tapu Sicili Bakımından Değerlendirilmesi

The Use of Blockchain in Land Registration Systems and Evaluation in Terms of Turkish Title Registry

Müge ÇETİN

Blokzincir, dijital kayıtların oluşturulması ve doğrulanmasında kriptografiden yararlanan, dağıtık bir veri tabanıdır. Blokzincirin birçok farklı alanda kullanılması mümkündür. Bunlardan biri de, tapu kayıt sistemleridir. Blokzincirin; şeffaflık, değiştirilemezlik ve aracısızlık gibi özellikleri, onu tapu kayıt sistemleri bakımından da bir seçenek haline getirmektedir. Blokzincirin tapu kayıt sistemlerine getirebileceği olası faydalar, her ülkenin hukukunda tapu kayıt sistemine ilişkin esaslar çerçevesinde farklılıklar arz edebilir. Ülkemizde uygulanan tapu sicil sistemi açısından bu değerlendirme yapılırken; tapu sicilinin aleniyet ilkesi ve tescil ilkesinin blokzincire dayalı bir tapu sicilinde uygunluğu değerlendirilmelidir. Çünkü, blokzincirin şeffaflığı ve dağıtık defter yapısı, onun tapu sicilinin özellikle bu iki ilkesi açısından incelenmesini gerektirmektedir. Bunun yanında blokzincir, elektronik bir tapu sicilinin de şartlarını sağlayamamaktadır. Blokzincire dayalı bir tapu siciline geçilmesinde öncelikle bazı gerekliliklerin sağlanması gerektiği ifade edilmelidir.

Blokzincir, Tapu Kayıt Sistemleri, Tapu Sicili, Aleniyet İlkesi, Tescil İlkesi.

Blockchain is a distributed database benefiting from cryptography for creation and verification of digital records. It is possible to use blockchain in many different fields. One of them is the land registration system. Transparency, unrevisability and directness aspects of blockchain have transformed it into an option for land registration systems. Potential benefits of blockchain for land registration systems can vary within the framework of land registration rules included in the law of each country. While making such evaluation in terms of the title registry system applied in our country, appropriateness of prevailing principle and registration principle of title registry to a blockchain-based title registry system should be taken into consideration; because, transparency and distributed ledger structure of blockchain make it necessary to be examined especially in terms of such two principles of title registry. Besides, blockchain does not meet the requirements of electronic title registry. It should be mentioned that certain conditions should be met while transition is made to a blockchain-based title registry.

Blockchain, Land Registration Systems, Title Registry, Prevaling Principle, Registration Principle.

Giriş

Taşınmazların fiili hâkimiyetinin anlaşılabilir olmaması,¹ taşınmazın değeri² ve sınırlı sayıda olması³ ile taşınmaz üzerindeki hak sahipliğinin uzun sürmesi⁴ sebepleri taşınmazlar üzerindeki ayni hakların aleni kılınmasını gerekli kılar. Taşınmazlarda aleniyet tapu sicili ile sağlanmaktadır.⁵ Tapu kayıtlarının ilk örnekleri, M.Ö. 2300 gibi erken bir dönemde Mezopotomya’da kil haritaları şeklindedir.⁶ Tapu kayıtları, bugünkü haline birçok aşamadan geçerek ulaşmıştır. Nitekim, taşınmazların mülkiyetinin devrinde taşınmaz üzerinden alınan bir yaprak ya da dal parçasının tanıklar huzurunda verilmesi⁷ gibi taşınmaz üzerindeki ayni hakkın aleniyetini sağlayan yöntemlerden, günümüzde artık tapu kayıtlarında elektronik sistemlere geçildiği görülmektedir.

Blokzincir (blockchain), ödeme sistemlerine bir alternatif olmak üzere ortaya çıkan Bitcoin ödeme sisteminin teknolojisidir.⁸ Ancak, blokzincir bunun yanı sıra birçok farklı alanda da kullanım imkânına sahiptir. Üzerinde uzlaşılmış bir tanımı olmamakla birlikte⁹ blokzincir, dijital kayıtların oluşturulması ve aktarılmasını doğrulamak için kriptografiden yararlanan dağıtık bir dijital defter olarak tanımlanabilir.¹⁰ Tapu kayıt sistemlerinde blokzincirin kullanılmasına dair öneriler, 2017 yılında her yıl yapılan 18. Dünya Bankası Arazi ve Yoksulluk Konferansı’nda (The 18th Annual World Bank Conference on Land and Poverty) dile getirilmiştir.¹¹

Blokzincirin tapu kayıt sistemlerine getirebileceği olası faydalar, ülkeler bazında farklı konu başlıkları üzerinden şekillenmektedir. Bu olası faydalar; Batı Afrika ülkesi Gana Cumhuriyeti’nde, tapu kayıtlarında usulsüz değişiklik yapılmasının önüne geçilmesi ve tapu kayıt sistemine duyulan güvenin artırılması bakımından tartışılmaktadır.¹² İsveç’te taşınmaz satışlarında noterlerin yetkisi bulunduğundan, tapu sicilindeki işlemlerin aracısızlaştırılması ve hızlandırılması blokzincire dayalı bir tapu sicil sisteminin olası faydası olarak değerlendirilmektedir.¹³ Almanya’da mevcut elektronik tapu sicil sistemine, blokzincirin bazı özelliklerinin eklenmesiyle tapu sicil sisteminin hızlandırılmasının mümkün olup olmayacağı dile getirilmektedir.¹⁴ Birleşik Arap Emirlikleri’nde Dubai, blokzincire dayanan bir tapu kayıt sistemi getirerek, bu sistem ile taşınmazlara dayalı su ve elektrik aboneliği gibi işlemlerin yönetiminin kolaylaştırılmasını hedeflemektedir.¹⁵ Gürcistan, blokzincire dayanan bir tapu sicil sistemi için ilk proje geliştiren ülkelerden biri olup mevcut elektronik tapu sicil sistemi üzerine blokzincir sistemini de eklemiştir.¹⁶ Japonya ve Brezilya da blokzincire dayanan bir tapu kayıt sistemi için pilot proje başlatan diğer ülkelerdir.¹⁷ Hindistan, tapu kayıtlarına duyulan güvensizliğin azaltılması için Andhra Pradesh eyaletinde blokzincire dayalı bir tapu kayıt sistemi çalışmaları yürütmektedir.¹⁸ Yine blokzincire dayalı tapu kayıt sistemlerine ilişkin yapılan uluslararası çalışmalar da bulunmaktadır. 2018 yılından bu yana Hollanda’da Uluslararası Blokzincir ve Gayrimenkul Uzmanlığı Vakfı (Foundation for International Blockchain Real Estate Expertise, FIBREE) uluslararası düzeyde blokzincirin gayrimenkul sektörüne olası adaptasyonu için çalışmakta ve blokzincirin tapu kayıtlarında verimliliğini sağlayabileceği konular üzerinden çalışmalar yürütmektedir.¹⁹

Tapu kayıt sistemleri; şeffaflık, kamuya hesap verebilirlik, finansal istikrar ve mülkiyet hakları gibi birçok alanda yeterli olmalıdır.²⁰ Aynı zamanda, taşınmazların sınırlı sayıda olması, ekonomik değeri ve buna bağlı olarak ekonomik kazanç getirebilme potansiyelleri²¹ taşınmazlarda aleniyeti sağlayan tapu kayıt sistemlerini, sadece taşınmazlar üzerindeki hak sahipleri için önemli kılmaz. Bunun yanında, taşınmazlara dayalı olarak finansal piyasalarda yapılabilecek işlemler onları finansal piyasalarda olası bir sermaye konumuna da getirebilir. Böylelikle taşınmazların finansal piyasalar açısından kullanım olanakları, taşınmazları o toplumun ekonomik kalkınmasında da rol oynamaya iter.²² Belirlenecek sistemin geniş bir yelpazede birçok alanda önem taşıdığı aşikârdır.

Tapu kayıt sistemlerinde blokzincirin kullanılmasında, genellikle birbiri ile bağlantılı iki aşamalı bir yöntem göze çarpmaktadır. İlk olarak, mevcut tapu kayıt sistemlerinin blokzincire taşınması tartışılmaktadır. İkinci olarak, blokzincire dayanan bir tapu kayıt sistemi ile entegre edilecek taşınmaza ilişkin su, elektrik gibi bazı abonelik işlemlerinin yönetilebileceği bir dijital sistem kurmak ya da taşınmazlar üzerindeki ayni hakların oluşturulacak bir dijital uygulama ile aracısız biçimde devredilip devredilemeyeceğinin tartışıldığı görülmektedir. İlk husus, tapu kayıt sistemleri ile ilgili olmasına rağmen ikinci aşamada taşınmazların aracısız devredildiği bir sistem oluşturulması, tapu kayıt sistemlerini aşan biçimde ayni haklara ilişkin bir diğer konudur. Taşınmazların blokzincir yardımıyla aracısız biçimde devredilebileceği bir sistemin, henüz hiçbir hukuk sistemince kabul görmediği göz önünde bulundurularak çalışmamız, yalnızca ilk konuyu kapsamaktadır. İkinci aşama hakkında ise bilgi verilmekle yetinilmektedir.

Tapu kayıt sistemleri, sadece bir veri tabanı veya veri deposu değildir. Tapu kayıtları, hak sahipliğinin belirlenmesinde en önemli araçtır.²³ Bu nedenle, tapu kayıt sistemlerinde getirilecek yeniliklerin hukuki olarak tartışılarak, en uygun sistemin belirlenmesi gerekir. Tapu sicili özelinde değerlendirildiğinde; blokzincirin bazı özellikleri, tapu sicilinin özellikle bazı esasları ile farklılıklar taşımaktadır. Son olarak, blokzincire dayalı bir tapu sicilinin hangi koşulları sağlaması gerektiği de blokzincire dayalı bir tapu siciline geçişin söz konusu olması halinde önem taşımaktadır.

I. Blokzincirin Teknik Yapısı

Blokzincir bir veri tabanıdır. Bu veri tabanında, veriler şifrelenmiş biçimde blok denilen kümeler halinde tutulmakta ve kronolojik bir sırayla birbiri ardına eklenmektedir. Her blok, belirli sayıdaki işlem hakkında bilgi, kendinden bir önceki bloğa ilişkin bir referans değer ve o blokla ilgili verileri doğrulamakta kullanılan bir matematiksel işlemi (hash) içerir.²⁴ Blokzincir sistemine işlenecek her yeni veri, blokzincir ağında bulunan her bir düğümde (node)²⁵ eşzamanlı bir biçimde depolanmaktadır.²⁶ Blokzincir üzerinde bir işlem gerçekleştirildikten sonra artık değiştirilmesi mümkün değildir.²⁷ Sistemdeki verilerin güncelliği, her bir düğümün paylaşılan verilere, yani dağıtık deftere ilişkin görüşünün diğer tüm düğümlerle eşleşmesini sağlayan sisteme ilişkin bir fikir birliği mekanizması (consensusmechanism) ile gerçekleşir.²⁸

Blokzincirdeki işlemler şeffaf ve doğrulanabilir özelliklere sahiptir.²⁹ Blokzincir üzerinde gerçekleştirilen işlemler tüm kullanıcılar tarafından görülebilir.³⁰ Sistemdeki veriler kullanıcılar tarafından eş zamanlı biçimde tutulduğundan, sistem merkezi bir biçimde veri depolayan sistemlere göre siber saldırılar açısından daha güvenlidir.³¹ Sistemde verilerin değiştirilmesini zordur bu da verileri özgün ve reddedilmez kılar.³² Sistem, eşler arası (peertopeer) işlem yapmaya olanak sağlar ve farklı biçimde tasarlanması mümkün ise de izne tabi olmayan blokzincirlerde sistemde merkezi bir kontrol mekanizması bulunmamaktadır.³³

Blokzincir farklı türlerde olabilir. Açık (public) ve özel (private) blokzincirler bulunmaktadır. Açık blokzincirler, hiç kimsenin sahibi olmadığı ve dileyen herkesin sürece dahil olmak için katılabileceği sistemlerdir. Özel blokzincirler ise, kendi aralarında dağıtık defteri paylaşmaya karar veren bir grup kullanıcıya açık olan blokzincirlerdir.³⁴ Özel blokzincirlere örnek olarak; tek bir grup, kamu kurumu veya konsorsiyum tarafından işletilenler verilebilir.³⁵ Bunun yanında, izne tabi olan (permissioned) ve izne tabi olmayan (permissionless) blokzincirler de olabilir. Bir blokzincirde katılma, işlem yapma veya onaylama izne tabi tutulabilir.³⁶ Bunun yanında onayın ya da mutabakatın kim veya kimler tarafından sağlanacağına göre de ayrıma gitmek mümkündür. Bazı ağlarda, mutabakat için işlemin kullanıcıların çoğunluğu tarafından onaylanması yeterli iken (proof of work), diğer ağlarda seçilmiş üye grupları münhasıran onay verme yetkisine sahiptir (proof of stake).³⁷

Blokzincir ile ilişkili bir diğer kavram olan kripto varlık (cryptoasset) kavramını blokzincirden ayırmak önem taşır. Her ne kadar blokzincir, alternatif bir ödeme sistemi geliştirmek için yaratılan ve eşler arası bir biçimde transfer edilmeye imkân veren kripto varlık bitcoinin teknolojisi olarak ortaya çıkmışsa da, blokzincir ve bitcoin aynı şey değildir.³⁸ Blokzincir, bitcoin ile birlikte kripto varlıkların altında yatan teknoloji sistemine verilen isimdir ve birçok farklı alanlarda kullanım olanağına sahiptir. Kripto varlıklar, blokzincir sistemi üzerinde yaratılan ve bu sistem üzerinde devredilebilen dijital verilere denir.

Bir de blokzincir ile bağlantılı olarak akıllı sözleşme (smartcontract) kavramını tanımlamakta yarar vardır. Akıllı sözleşme, bir veya daha çok kişi arasında, önceden belirlenmiş olan şartlara uygun bir şekilde ifa edileceği blokzinciri prensipleri tarafından garanti edilecek şekilde kodlanmış bir anlaşma olarak tanımlanabilir.³⁹ Akıllı sözleşme, blokzincir ağında katılımcıların protokol şeklinde bir yazılım (contractware) sayesinde aralarında gerçekleştirdikleri işlemleri ifade etmektedir.⁴⁰ Bazı blokzincirler üzerinde akıllı sözleşmelerin gerçekleştirmesine olanak tanır.

II. Blokzincirin Tapu Kayıt Sistemlerinde Kullanılmasına İlişkin Yöntemler

İlk olarak tapu kayıtlarındaki verilerin sayısallaştırılması, sayısallaştırılan tapu kayıt sistemi verilerinin blokzincire entegre edilmesi ve son olarak blokzincire dayalı bir tapu kayıt sistemi ile entegre olmak üzere tasarlanacak dijital uygulama ve abonelik sistemlerini birbirinden ayırmakta yarar vardır.

Tapu kayıtlarındaki verilerin sayısallaştırılması, blokzincir ile ilgili bir süreç olmayıp, bir tapu kayıt sisteminde veriler zaten sayısallaştırılmış olabilir. Ancak verilerin sayısallaştırılması kayıtların blokzincire entegre edilmesinde ön koşuldur.⁴¹ Blokzincire dayalı tapu sicil sistemi projeleri olan İsveç ve Gürcistan’da blokzincire dayalı bir tapu sicil sistemine geçilmeden evvel tapu kayıtlarının tamamen sayısal hale getirildiği ifade edilmelidir.⁴²

Blokzincire dayanan tapu kayıt sistemi için gerekli olan ön koşulların tamamlanmasından sonra bir proje tasarlanmaktadır. Uygulamadaki örneklerinde, genellikle tapu kayıtlarının tutulmasına ilişkin yapılan somut çalışmalarda açık ve izne tabi olmayan bir blokzincir uygulamasının gündemde olmadığı görülmektedir. Bu kapsamda getirilen çözümler hibrit bir blokzincir uygulamasıdır. Tapu dairelerinin blokzincir üzerinde kontrolü bulunmaktadır.⁴³ Tasarlanan blokzincir tabanlı sistemde birden fazla ara yüz bulunmaktadır. Tapu dairesi ya da yetkililerin kendi ara yüzleri üzerinden verileri kontrol etme yetkisi varken, kamu erişimine açık olan ara yüzde, ülkedeki sicilin açıklık ilkesine göre, herkes veya menfaati bulunan ilgili kişi, incelemek istediği taşınmaz ile ilgili blokzincir üzerinde tutulan doğrulama belgelerini görebilmektedir. Doğrulama belgeleri, taşınmazın somut durumu ve özelliklerini yansıtmaktadır.⁴⁴ Bu uygulama yönteminde blokzincirin zaman damgası özelliğinin potansiyel faydası üzerinde durulduğu görülmektedir. Böylece tapu kayıtlarındaki belge ve bilgilerin doğruluğunun kanıtlanabilirliği hedeflenmektedir.⁴⁵

Blokzincire dayalı tapu kayıt sistemleri, blokzincir sisteminin akıllı sözleşmeler ile de etkileşime girebilmesi sebebiyle tapu kayıt sistemi ile bağlantı kurabilecek başkaca sistemlerin tasarlanması için bir temel teşkil etmektedir. Örneğin, taşınmazlara ilişkin satışların gerçekleştirilebileceği dijital uygulamalar, taşınmazın ipotek ödemeleri gibi akıllı sözleşmenin uygulanabileceği alanlar buna örnek olarak verilmektedir.⁴⁶ Böylelikle blokzincire dayalı tapu kayıt sistemleri daha ileriye taşınarak, dijital kimlik doğrulama ve dijital uygulamalar yardımıyla kişilerin tapu dairesine gitmeden taşınmazlar üzerindeki ayni haklarının devrinin mümkün olup olmadığı da tartışılmaktadır. Böylelikle, tapu kayıt sistemi blokzincir ile uyumlu hale getirildikten sonra taşınmaz üzerindeki hakların blokzincir üzerinde yaratılmış ve transfer edilebilen kripto varlıklar⁴⁷ yardımıyla temsil edilmesi hedeflenmektedir.⁴⁸ Böylelikle taşınmaz üzerinde işlem yapmak isteyen kişiler, blokzincire dayalı bir tapu sicil sistemine entegre edilmiş bir uygulama vasıtasıyla, taşınmazlar üzerinde işlemler yapabileceklerdir.⁴⁹ Oluşturulacak kripto varlıklar, blokzincire dayanan tapu kayıt sistemi ile taşınmazlar ile ilgisi sistem tarafından onaylanır. Bu yöntemle, taşınmaza ilişkin teyit gerçekleştirildikten sonra, taşınmaz üzerindeki ayni hakların blokzincir üzerinden devredilebileceği ifade edilmektedir.⁵⁰ Aynı zamanda sistemdeki kripto varlıkların da kullanılması ile beraber uygulamanın uluslararası bir biçimde işlev görmesi hedeflenmektedir.⁵¹ Ancak bu sistem henüz hiçbir devlet tarafından kullanılmamaktadır.