Kiracının Taşınmazı Özenle Kullanma Borcunun İhlali: Hor Kullanma Tazminatı
Breach of Tenant’s Liability to Use the Property With Care: Misuse Compensation
Halil YILMAZ
Kiracı, kiralananı sözleşmenin sonunda teslim aldığı haliyle geri verme borcu altındadır. Taşınmazı teslim alan kiralayan ayıplar yönünden gözden geçirmekle yükümlüdür. Taşınmazdaki ayıplar bakımından kiralayanın tazminat hakkı sözleşmenin sona ermesi ile birlikte muaccel hale gelir. Kiracının iade borcunu yerine getirip getirmediği sözleşme hükümlerine göre belirlenecektir.
Kira Sözleşmesi, Hor Kullanma, Kötü Kullanma, Taşınmazı Geri Verme, Hasar, Özen Yükümlülüğü, Anahtar Teslimi, Gözden Geçirme, Kefil ,Normal Kullanma, Eskime, Değişiklik.
The tenant has the liability to return the property leased at the end of the contract as he received at the beginning of the lease. The lessor receiving the property is liable to scrutinize the property with respect to faults. Compensation right of the lessor in respect to faults in the property has became due by the termination of the contract. If the return liability of the tenant is fulfilled or not will be determined according to the contract clauses.
Lease Contract, Misuse, Return the Property, Damage, Care Liability, Return the Key, Review, Normal Use, Wearing-Out, Change.
I. GİRİŞ
İnsanların sağlıklı ve dengeli bir ortamda yaşamaları ile güvenliklerinin sağlanması ve korunmaları, asgari ihtiyaçlarının karşılandığı bir konut içinde bulunmalarına bağlıdır. Bu açıdan bütün bireylerin ya da ailelerin konuta sahip olmaları istenen bir düzeydir. Anayasanın 57’nci maddesi “Konut hakkı” başlığı altında yaptığı düzenlemesinde; “Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler” hükmünü getirmiştir. Anayasa hükmüyle de desteklenen böyle bir düzeyin sağlanması, birey için olduğu kadar ülke ekonomisinin de sürekli ve istikrarlı büyümesinin gerçekleştirilmesine de bağlıdır. Ne var ki, kentleşme hareketleri sonucu artan nüfus nedeniyle kentte yaşayan bütün bireylerin konut sahibi olmaları mümkün olamamaktadır. Bu durum kiralık konutlarda yaşayanların oranını sürekli olarak artırmaktadır. Konut ihtiyacının yeterli düzeyde karşılanamaması ve kentlerde yaşayanların kiracılık oranının yükselmesi çeşitli toplumsal önlemlerin alınmasını zorunlu hale getirmektedir. Konut ihtiyacının kiralama yoluyla giderilmesi devleti, mal sahibine göre daha güçsüz konumda görünen kiracıları koruyucu hukuksal düzenlemeler yapmaya yöneltmiştir.
Kiracı, kiralananı kullanmak hakkına sahip ise de bu hak mutlak ve herhangi bir kayıttan sorumsuz mahiyette değildir1. Dolayısıyla, mal sahibi olan kiralayanın, kiralananı her türlü kullanım şekline izin verecek şekilde kiracıya terk etmesi söz konusu olamayacaktır. Kiracı, kiralananı sözleşme koşullarına uygun olarak özenle kullanmak ve zarar vermeden korumakla yükümlüdür. Kiralananın mülkiyetine sahip olmak ve sözleşme hükümleri, kiralayana, kiracının hor kullanımı nedeniyle kiralanana verdiği zararların giderilmesini isteme hakkı vermektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa baktığımızda, 'hor kullanma tazminatı'nın açıkça ifade edilmediği görülmektedir. Bu ifade Yargıtay kararlarında geçmektedir. Bu yazıda, yargı kararlarında geçen, kiracının kiralananı hor kullanmasından dolayı gerçekleşen zararların tazminini istemesine ilişkin haklar ve koşullar incelenmeye çalışılmıştır.
II. KİRA SÖZLEŞMESİ
Türk Borçlar Kanununun 299’uncu maddesi kira sözleşmesini; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme şeklinde tanımlamaktadır. Sözleşmenin meydana gelmesi için, sözleşmenin niteliğine uygun olarak tarafların serbest iradeleri ile ileri sürülmüş önerinin ve kabulün bulunması gerekir. Taraf iradelerinin uyuşması ile kiralayanın kiralananı kiracıya belirli veya belirli olmayan bir süre kullandıktan sonra geri vermek üzere bırakması, kiracının da buna karşılık kiralayana kira parası adı altında bir bedel ödemeyi üstlenmesi sözleşmenin asli unsurlarını oluşturur. Sözleşmenin konusunu maddi varlığa sahip taşınır ya da taşınmaz mallar oluşturabilir. Kira sözleşmesi yapmak için tarafların medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmaları gerekir.
