Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Acquiring Immovable Ownership via Extraordinary Acquisitive Prescription

Zeynep Anıl ATAY

Geçmişten bugüne insanların sahip olma içgüdüsüyle hareket etmeleri ve nesneleri kendi kullanma alanlarında saklama istekleri sebebiyle mülkiyet kavramı ortaya çıkmıştır. Mülkiyet hakkının korunması ise birçok yasada korunmuş ve kanuna aykırılıklar hem hukuki hem de cezai yaptırımlara tabi tutulmuştur. Bu makalemizde mülkiyet hakkının olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı kurumu ile nasıl kazanıldığı, bu hakkın geçmişten günümüze hukukumuza olan etkisi ve bu hakkın tescili ile maddi ve şekli koşulları hakkında doktrindeki görüşler ve Yargıtay Kararları çerçevesinde değerlendirmeler yapılmıştır.

Kazandırıcı Zamanaşımı, Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı, Zilyetlik, Mülkiyet, Tescil.

From past to present, the concept of ownership has emerged due to the fact that people act with the instinct of ownership and desire to keep objects in their own areas of usage. Protection of the right to a property is protected in many laws and violations of the law are subject to both civil and criminal sanctions. In this article, evaluations have been made on how the property right was acquired with the extraordinary prescription institution, the effect of this right on our law from past to present, and the registration of this right and its material and formal conditions have been made within the frame of the doctrinal opinions and the Supreme Court Decisions.

Acquisitive Prescription, Extraordinary Prescription, Possession, Ownership, Registration.

I. Giriş

İnsan yaşamında nesnelerin sahiplenilmeye başlanmasıyla ortaya çıkan mülkiyet kavramı, bu hakkın zamanla kullanılma şekli, amacı ve korunması yönünde bazı kuralların da ortaya çıkmasına sebep olmuştur. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı kavramı da mülkiyet hakkının korunmasını amaçlayan bir kurumdur. Kazandırıcı zamanaşımı kavramı bir kişiye mülkiyet hakkını kazandırırken bir kişiye bu hakkı kaybettirebilir. Ancak kurumun amacı, mülkiyet hakkına sahip çıkan, eşyayı ekonomik amacı doğrultusunda kullanan, devlete bu konuda yardımcı olan ve toprakların sahipsiz kalmasını önleyen zilyedin korunmasının sağlanmasıdır.

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı kavramı ilk olarak Roma’da ortaya çıkmış ve günümüzdeki uygulamaları ile hâlâ Roma Hukukunun izleri taşınmaktadır.

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı kavramı Türkiye’de ilk kez uygulanmaya başlandığında kadastro çalışmaları ülke genelinde yaklaşık olarak %50-60 oranında tamamlanmıştı. Bu nedenle, kadastro yapılmayan bölgelerin fazlalığı ve taşınmazların malikinin tespiti noktasında birçok uyuşmazlık söz konusu olabilmekte ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla tescil talebi oldukça sık karşılaşılan bir durumdu. Ancak kadastro çalışmalarının ülkemizde artık neredeyse tamamlanmış olması sebebiyle tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların da azlığı gözetilerek kavramın uygulama alanı azalmıştır.

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.713 ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.13-14’te düzenleme alanı bulan olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı kavramı mülkiyet hakkının sınırlarının zedelenmemesi amacıyla belli şartlara tabi tutulmuştur. Kanun hükümlerinde belirtilen şartların varlığı halinde mülkiyet hakkının, taşınmazı elinde bulunduran ve kullanan adına tescili mümkün kılınmıştır. Türk hukukundaki olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı kavramı İsviçre Medeni Kanunundan alınmış olup, öncelikli olarak aynen uygulama söz konusu olmasa da zamanla bu kanun hükümlerine ilişkin aynı olacak düzeyde düzenlemeler yapılmıştır. Uygulamada ortaya çıkan sorunlar ve doktrindeki eleştiriler sebebiyle çoğu zaman Yargıtay uygulamaları da farklı ve çelişkili kararların ortaya çıkmasına sebep olmuştur. Bu nedenle, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı kavramının geçmişten günümüze etkisini, kanun hükümleri çerçevesinde yapılan düzenleme ve değişikliklerle bugünkü halinin doktrin görüşleri ve Yargıtay kararları çerçevesinde incelenmesi gerekecektir.

II. Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı Kavramının Tarihsel Gelişimi

Kazandırıcı zamanaşımı kavramından bahsetmek için öncelikle kazandırıcı işlemin ne olduğunun açıklanması gerekmektedir. Kazandırıcı işlem; bir kimsenin başkasına ait bir malvarlığında ortaya çıkarttığı kazandırma işlemidir.¹ Kazandırıcı işlemle bir kimsenin malvarlığında artış ve kazanma meydana gelirken diğerinin malvarlığında ise eksiltici, kaybedici bir işlem meydana gelmektedir. Kazandırıcı zamanaşımı kavramı da; kanunda belirlenen bir sürenin belirli koşullar altında geçmesi ile bir hak kazanılıyor veya bir yükümden kurtulunuyorsa meydana gelmektedir.²

Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılmasına ilişkin ilk hukuki düzenlemeler Roma döneminde M.Ö. 451-449 yıllarındaki Oniki Levha Kanununda yer almakta olup, bu kanuna göre üzerinde mülkiyet hakkı kazanılacak olan eşyaların çalınmış olmama şartı ile taşınırlarda bir yıl, taşınmazlarda ise iki yıl süre ile zilyetliği elinde bulunduran o eşyanın mülkiyetini kazanmaktaydı.³ Ancak belirlenen sürenin çok kısa olması ve hak kaybına yol açması sebebiyle bir süre sonra Iustinianus döneminde Corpus Iuris Civilis düzenlemeleriyle birlikte taşınmazların kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılması belirli şartlara bağlanmıştır.⁴ Bu dönemde hukuk anlayışı daha fazla gelişmiş ve bugünkü hukukumuzdaki kazandırıcı zamanaşımına ilişkin yapılan düzenlemelerin temeli atılmıştır. Corpus Iuris Civilis’e göre; eşyanın kazandırıcı zamanaşımına elverişli olması (res habilis), hukuka uygun bir haklı sebep (titulus ıusta causa usucapionis), iyiniyet (bona fides), zilyetlik (possesio) ve zaman (tempus) gibi şartlar belirlenmiş ve bu şartların varlığı halinde eşyanın mülkiyetinin kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılabileceği belirtilmiştir.⁵ Aynı zamanda kazandırıcı zamanaşımına ilişkin süreler de uzatılmış ve taşınırlar için 3 yıl, taşınmazlar için ise 10 yıl veya 20 yıllık süreler getirilmiştir.⁶

Türk hukukundaki düzenlemelerin de temel yapısını oluşturan kazandırıcı zamanaşımı kavramının ilk olarak ortaya çıkış amacı Roma İmparatorluğu döneminde halkın neredeyse tamamının tarımla geçiniyor olmasıdır. Burada yapılan yasal düzenlemelerle asıl amaçlanan toprağını ekip biçmeyen arazi sahiplerinin halka zarar vermesini önlemek, her bir arazinin en verimli şekilde kullanılmasını sağlayarak imparatorluğu ve halkı kalkındırmaktır.⁷ Bu nedenle, her ne sebeple olursa olsun maliki olduğu toprağı ekip biçmeyen, bakımını üstlenmeyen maliklerin, topraklarının başkaları tarafından ekip biçilmesiyle halka yarar sağlaması durumunda, bu kişilerin arazinin sahibi olabileceği düzenlenmiştir. Kazandırıcı zamanaşımı kavramı, Roma döneminde “Usucapio” ve “Praescriptio Longi Temporis” kelimeleriyle anılmıştır.⁸ Ancak genel olarak Latince kullanma anlamına gelen “usus” ve iktisap etme anlamına gelen “capio” kelimelerinin bir araya gelmesiyle oluşan “usucapio” kullanılmıştır.⁹

Kazandırıcı zamanaşımı, belirli bir süreyle zilyetliği kullanana mülkiyet hakkının kazanımını sağlarken diğer bir yandan mülkiyet hakkının bir önceki sahibine bu hakkı kaybettirir.¹⁰ Bu hakkın kaybedilmesinin sebebi ise belirli bir süre ile kullanılmamakla artık kullanılamaz duruma gelmesidir.¹¹

Hukukumuzda taşınmazların kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin TMK m.712 ve m.713 hükümleri Roma Hukukunda bir hakkın kullanılmaması sebebiyle kullanılmayan hakkın devlete ve halkın sosyal ve ekonomik gelişimine zarar vermesi sonucundan doğmuştur. Bu nedenle, malın maliki tarafından kullanılmayan hakkın bir başkası tarafından kullanılmak sureti ile ekonomik ve sosyal katkıda bulunabilmesi sebebiyle bu kişinin belirli koşullar altında o malın mülkiyetini talep edebilmesi imkanı sağlanmıştır. Ancak Roma Hukukunda yapılan düzenlemenin taşıdığı amaç hukukumuzda genel olarak bir mülkün terk edilmesinin önüne geçilmesi ve sahipsiz bırakılamaması amacını taşımaktadır.¹²

Roma Hukukunun İsviçre hukukuna yansımasına bağlı olarak Türk Medenî Kanunundaki olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına ilişkin yapılan düzenlemelerin temeli oluşturulmuştur. 743 sayılı Eski Medeni Kanun m.639’da belirtilen hükme karşılık gelen Mehaz İsviçre Medeni Kanununun 662’nci maddesinde, EMK’dan farklı olarak davasız ve aralıksız 20 yıl süreyle malik sıfatıyla zilyet şartı, 30 yıl süreli olarak düzenlenmiştir. Aynı kanun hükümlerindeki bir diğer fark ise; Mehaz Kanun m.662/3’te tescilin, ancak resmi bir ilan ile verilen süre içerisinde itirazda bulunulmaması koşulu ile veya yapılan itirazın reddedilmemesi halinde hakimin emriyle yapılabileceği belirtilmiştir. Ancak EMK m.639/2’de ise, tescil anına ilişkin bir düzenleme yapılmamış ve yalnızca tescilin ancak hakimin emri ile olabileceği hükmü düzenlenmiştir.¹³ Taşınmazın mülkiyetinin olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yolu ile kazanım anının ne zaman olduğunun açıkça belirtilmemiş olması ileride ayrıntılı olarak anlatacağımız taşınmazın kazanılması anına ilişkin farklı görüşlerin ortaya çıkmasına neden olmuştur.

743 sayılı EMK m.639/2 hükmünün eleştirilere konu olan bir diğer ibaresi ise Mehaz Kanunda yer alan ancak EMK’da yer almayan hakim tarafından verilen tescil kararının şekline ilişkin düzenlemedir.¹⁴ Hâkimin tescil kararının şekline ilişkin belirsizlik sebebiyle 01.12.1948 tarihli ve 2-8/9 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla, EMK m.639¹⁵ hükmüne dayanılarak açılan tescil davalarında, bu davaların çekişmesiz yargı usulüne tabi olduğu görüşü bildirilmiş ve bu davalarda hasa gösterme ile ilan yapma zorunluluğunun olmadığı belirtilmiştir.¹⁶ Ancak çekişmesiz yargılama usulünde davacıların hasımsız olarak açtığı davalarda yalnızca tanık beyanlarına dayanarak dava konusu taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkını kazanmaları uygulamada sorunlara yol açmış olup, bu nedenle EMK m.639 hükmünde 09.03.1954 tarihli ve 6333 sayılı Kanunla değişiklik yapma gerekliliği duyulmuştur.¹⁷ Yapılan değişiklikle, EMK m.639’a hâkimin tescil kararının usulüne ve davanın kime karşı açılacağı açıkça belirtilmiştir.¹⁸

EMK m.639’daki düzenlemelere 09.03.1954 tarihli ve 6333 sayılı kanun ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin kazanılacak taşınmazın yüzölçümü 20 dönüm ile sınırlandırılmış; ancak 26.06.1966 tarihli ve 766 sayılı Kanunla, belirtilen 20 dönümlük sınır 100 dönüme çıkarılmıştır.¹⁹

Taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılmasına ilişkin düzenlemeler görüldüğü üzere hukukumuzda belirli bir süreyle oturmuş olan kurallar sonucu ortaya çıkmıştır. Önceki tarihli kanun ve düzenlemelerle kanunda yer alan bazı açıklar zamanla kapatılmış ve hukuki boşluk giderilmeye çalışılmıştır. İsviçre-Türk Medenî Kanunundaki kazandırıcı zamanaşımı kavramının düzenlenmesine dayanak olan Roma Hukukundaki düzenlemeler, bu kanunların temelini oluşturmuştur.

III. Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması ve Koşulları

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı; tapu kütüğüne kayıtlı olmayan veya tapu kütüğündeki kayıttan mülkiyetinin kime ait olduğu anlaşılamayan bir taşınmazın belirli bir süre ve belirli şartlarla zilyedi olan kişiye o taşınmazın mülkiyetini kazandıran ayni bir haktır.²⁰ Yukarıda olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı kavramının Türk hukukunda nasıl oluşturulduğu, hangi düzenlemelerle ve hangi yeniliklerle meydana geldiğini belirtmiştik. Roma Hukukunun İsviçre-Türk Medenî Kanunundaki etkileri ile zamanla günümüzdeki halini alan düzenlemeler ilk zamanlardaki oluşturulma amacını artık yitirmiştir. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı kavramının ortaya çıkmasındaki temel sebep; uzun yıllar topraklarıyla ilgilenmeyen kişilerin bu topraklar üzerindeki haklarını bir süre sonra kaybedeceği korkusuyla taşınmazlarına sahip çıkarak, onları taşınmazlarıyla ilgilenmeye ve tapu kaydettirmeye zorlamak²¹ iken günümüzde bu amaç yerini sadece malik sıfatıyla belirli bir süre zilyet olan kişinin ortaya koyduğu emek ve kullanım hakkına bağlı olarak, bu hakkın sağlanması gerekliliğine bırakmıştır.

Hukukumuzda olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı kavramına yer verilen ilk düzenleme döneminde kadastrolaşma çalışmalarının eksik olması, toprak hakimiyetinin yetersiz olması ve bu çalışmaların tüm topraklara yeterli sürede ulaştırılamaması sebebiyle tapusuz taşınmazların varlığı bir hayli fazla idi. Ancak günümüzde kadastrosu yapılmamış alanlar yalnızca bazı köylerde mevcut olup neredeyse yok denilecek kadar azdır.

Bir taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkının kazanılması 4721 sayılı TMK m.705/1’de tescil şartına bağlanmıştır. Ancak olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil şartının istisnalarından biri olarak düzenlenmiş ve bu nedenle doktrinde olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılması kavramı “sicil dışı kazandırıcı zamanaşımı” olarak da adlandırılmıştır.²²

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.713/1’de; “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” hükmünden anlaşıldığı kadarıyla olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılması söz konusu olan taşınmazın öncelikle tapu kütüğünde kayıtlı olmaması gerekmektedir. Hükmün lafzından anlaşılan diğer hususlar ise; taşınmaz üzerindeki zilyetliğin davasız ve aralıksız sürdürülmesi, sürdürülen zilyetlik süresinin en az 20 yıl olması ve zilyetliğin malik sıfatıyla zilyet olmasıdır.

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.713/2’deki; “Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” hükmüyle ise, tapuda kayıtlı olan taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılmasına ilişkin düzenleme yapılmıştır. Tapuda kayıtlı taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılmasına ilişkin kanun hükmünde belirtilen şartlar ise; taşınmazın malikinin tapu kütüğünden anlaşılamaması, taşınmaz maliki hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmiş olmasıdır. Bu durumda olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması halini taşınmazların tapu kütüğüne kayıtlı olmaması ve kayıtlı olması durumları yönünden ayrı ayrı incelemek gerekecektir.