Kiracının Kiralananda Yaptığı Yenilikler ve Değişiklikler Sebebiyle Oluşan Değer Artışının İadesi Davası

Bayram KAMÇI

818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde, kiralananda yapılan zorunlu ve faydalı değişiklikler ile ilgili olarak, kiracı ve kiraya veren arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklar, genel hükümler dairesinde çözüme kavuşturulmuştur. Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre bu borç ilişkisine sebepsiz zenginleşme ve vekâletsiz iş görme hükümleri uygulanmalıdır.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 321’inci maddesi, önceki Yasada yer almayan yeni bir düzenleme olup kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapması konusunu düzenlemiştir. Anılan Yasa maddesinin birinci ve ikinci fıkraları, kiracının, kiralananı özenle kullanma borcunun bir devamı olup TBK’nın özenle kullanma (TBK m. 316/1) ve kiracının, kiralananı ne halde teslim aldı ise sözleşme sonunda o durumda geri verme (TBK m. 334) borcuna paralel düzenlemeler içermektedir. Maddenin üçüncü fıkrası, yapılan yeniliklerin ve değişikliklerin, kiralananda meydana getirdiği değer artışına ilişkindir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise, kural olarak, kiraya verenin yazılı izni ile gerçekleştirilen yeniliklerin ve değişikliklerin meydana getirdiği değer artışı kiraya verenden istenemez. Ancak konuya ilişkin bazı istisnaların varlığı tartışılmalıdır.

Kira, Kiracı, Kiraya Veren, Kiralanan, Zorunlu Masraf, Faydalı Masraf, Lüks Masraf, Imalat, Yenilik, Değişiklik, Sebepsiz Zenginleşme, Vekâletsiz Iş Görme, Değer Artışı.

In Code of Obligation no.818 period, the conflicts arising between the lessee and lessor related to the unavoidable and useful modification in the leasehold is settled within the general provisions. According to supreme court’s settled practice unjust enrichment and negotiorum gestio provisions should be applied to this obligation relation.

The article 321 st of Turkish Obligation Act no.6098 enacted on 01.07.2012, is a new arrangement which is not mentioned in the previous Act arranged the subject that the renovation and modification of the lessee in the leasehold. First and second paragraphs of aforementioned article as a continuation of lessee’s duty to take care of the property include parallel arrangements of duties to use in care (TOC 316/1) and lessee should return the leasehold to the lessor in the same state he received (TOC 334). The third paragraph of the article is related to the appreciation arising from renovations and modifications in the leasehold. Unless otherwise agreed, the appreciation sourced from renovations and modifications carried out with the written permission of the lessor can not asked from the lessee in principle. However existence of some exceptions regarding to the subject should be discussed.

Lease, Lessee, Lessor, Leasehold, Unavoidable Expense, Useful Expense, Luxury Expense, Construction, Renovation, Modification, Unjust Enrichment, Negotiorum Gestio, Appreciation.

GİRİŞ

Kira sözleşmesi, kullandırma ve yararlandırma akitlerindendir. Kira sözleşmesiyle, taşınır veya taşınmaz bir malın veya bir hakkın belli bir bedel karşılığında geçici bir süre için kullanımının üçüncü bir kişiye bırakılması hedeflenmiş olmalıdır. Kiraya verilen şeyin kullanımı esnasında, kiracının genellikle kendi gereksinimleri nedeniyle kiralananda bir takım değer arttırıcı masraflar ve imalatlar yaptığı görülür. İşte kiralananın değerine ve kullanıma daha elverişli hale gelmesine etki eden ve kiraya veren tarafından benimsenen bu tür masraflar nedeniyle, kiracı ve kiraya veren arasında kira ilişkisi dışında başka bir borç ilişkisi doğduğu kabul edilmektedir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarında, bu borç ilişkisi genellikle sebepsiz zenginleşme ve vekâletsiz iş görme hükümleri ile ilişkilendirilmektedir. Taraflar arasında akdi bir ilişki bulunmasına rağmen, her konunun ve her ihtilafın önceden düşünülüp sözleşme ile hükme bağlanması taraflardan beklenemeyeceğinden, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde, imalat bedelinden kaynaklanan alacağın sözleşme dışı bir sebebe bağlanabilmesi mümkündür.

Kira sözleşmesi kapsamında kiracıya tanınan “kullanma hakkı”, aslında kiracıya kiralanan mal üzerinde değişiklik ve yenilik yapma hakkı vermez.¹ Kiracı, kiralananı özenle kullanmak (TBK m.316/1) ve ne durumda teslim almışsa, kira süresi bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür (TBK m.334). Kiracının, kiralananı özensiz kullanması ve zarar vermesi, ne derece sözleşmeye aykırı bir davranış ise, esasında, kiraya verenin bilgisi ve izni dışında kiralananda değişiklik ve yenilik yapılması da aynı derecede sözleşmeye aykırı bir davranıştır. Böylesi bir durumda kiraya veren, süreli ihtar keşide ederek akde aykırılığın giderilmesini (TBK m.316/2) ve kiralanandaki yeniliklerin ve değişikliklerin eski hale getirilmesini isteyebilir. Ancak kiraya verenin bilgisi ve izni dışında yapılmış olmasına rağmen kiracının yaptığı yenilikler ve değişiklikler, kiraya veren tarafından benimsenmiş ise artık akde aykırılıktan söz etmek mümkün olmaz. Böylesi bir durumda, yenilikler ve değişiklikler nedeniyle meydana gelen değer artışının sebepsiz zenginleşme ve vekâletsiz işgörme hükümleri uyarınca kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Taşınmazın tahliye edilmesini müteakip yapılan değişiklikleri gören kiraya verenin, bunları kabullenmesi veya bu konuda ihtilaf çıkarmaması olayın özelliği itibarıyla “benimseme” olarak kabul edilebilir.²