Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Kısmi Temerrüdü

Contractors Partial Defualt on Construction Agreements in Exchange Transfer of Land Share Ownership

Seda GAYRETLİ AYDIN

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da anılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin arsa sahiplerine bağımsız bölümlerden oluşan ana yapı yapma, karşılığında ise arsa sahiplerinin ana yapıdaki bağımsız bölümlerden bir kısmını yükleniciye devir borcu altına girdiği sözleşmedir. Çifte tipli karma sözleşmelerden olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Borçlar Kanununda düzenlenmemiştir. Günümüzde inşaat sektöründeki gelişmeler ile birlikte tek bloklu yerleşim alanları yerine çok bloklu, tesisli siteler yapılmaktadır. Bu çok bloklu sitelerin yapımında ise yükleniciler genellikle kısım kısım inşaatı tamamlayarak ilerlemektedir. Birden fazla kısım ya da bloktan oluşan arsa payı inşaat sözleşmelerinde biten bloklarda yaşam başlamışken zamanında tamamlanamayan blokların bir kısmında eksik iş ya da vadesinde tamamlanamamış bölümler olması sebebiyle arsa sahipleri blokların tümü için yükleniciyi temerrüde düşürdüğünde ve özellikle temerrüdün sağladığı seçimlik haklardan dönme hakkını kullanmayı seçtiğinde yüklenici ve yükleniciden daire alan üçüncü kişiler için hakkaniyete uygun olmayan ve geri dönüşü olmayan sonuçların ortaya çıkması kuvvetle muhtemeldir. Borçlar Kanununda düzenlenmeyen kısmi temerrüt, borçlunun bölünebilir niteliğe sahip borcunun bir kısmını ifa ettiği halde sadece borcun kalan kısmı bakımından temerrüde düşmesi olarak adlandırılır. Bu çalışma kısmı ifaya uygun olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kısmi temerrüdün uygulanıp uygulanmayacağını ve sonuçlarını Yargıtay uygulamalarını da ele alarak incelemektedir.

Temerrüt, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Kısmi Temerrüt, Yüklenicinin Temerrüdü, Müteahhidin Temerrüdü, Kismi İfa, Teilverzug, Schuldnersverzug.

Construction agreement in exchange transfer of land share ownership, which is also referred as the construction contract in exchange of flat, is a contract in which the contractor builds a main structure consist of independent sections on the land owners land in exchange land owner transfers some of his land share or flats to contractor. Construction contract in exchange of flat, which is a double-type mixed contract, is not regulated under the Turkish Obligation Code. Today, with the developments in the construction sector, multi-block, installation sites are being constructed instead of single block settlement areas. In the construction of these multi-block sites, the contractors usually progress by partially constructing. In case of the delay on these constructions if the landowner chooses to revocation of the whole contract that will have devastating and irreversible effects to contractor and the third parties whom already bought flats from the contractor and started to live in the completed part of the site. Partial default, which is not regulated under Obligation Code, means debtor performances a part of dividable debts however s/he defaults on the rest of the debt. This study examines whether partial default will be applied in the construction agreementsin exchange of land share ownership and also reviews related Supreme Court applications.

Default, Construction Contracts, Contractors Default, Partial Default, Construction Agreements in Exchange of Land Share Ownership, Part Performance, Teilverzug, Schuldnersverzug.

I. Giriş

Arsa payı inşaat sözleşmesi yüklenici yönünden inşaat yapma ve bu eserin teslimi borcunu içerdiğinden eser sözleşmesi özelliği gösterirken, arsa sahipleri yönünden ise taşınmazın mülkiyetinin devri borcunu içerdiğinden taşınmaz devir sözleşmesi niteliğini barındıran tam iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşmedir. Eser teslim borcu ile arsa payının veya bağımsız bölümle mülkiyeti devir borcu kanunun öngörmediği bir şekilde karşılıklı bir mübadele ilişkisine sokulmaktadır. Bu itibarla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri borçlar kanununda düzenlenmeyen çifte tipli karma sözleşme niteliğindedir.¹ Ülkemizde arsa karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem müteahhit/yüklenici hem arsa sahipleri hem de yükleniciden daire satın alan üçüncü kişiler için daha avantajlı olduğu için çok yaygın olarak uygulanmaktadır.

Yüklenici inşaat malzemesinin tedariki bakımından farklı yollar izlemektedir. Kayseri metodu denilen usulde yüklenici; demirci, çimentocu, camcı, mermerci, asansörcü, kalıpçı vs. gibi alt yükleniciler ile sözleşmeler yaparak onlara verdikleri malzeme ve hizmet değeri karşılığında kendi payına düşen dairelerden devretmektedir. Bu metotta yüklenicinin cebinden hiç para çıkmamakta, sadece organizatör gibi davranmaktadır.² Ancak bu metodun uygulanması için yüklenici ve alt işverenlere yetecek kadar daire yapılmasına uygun bir arsanın varlığı gerekmektedir. Bunun yanında alt işverenlerin organizasyonu zamanında kendilerine düşen işi sözleşmeye uygun nitelikte tamamlayamamaları sorunlara neden olmaktadır. İkinci olarak İstanbul metodu denilen metotta arsa sahibi, yükleniciye arsayı işin başından itibaren devretmektedir. Bu durumda ise yüklenicinin inşaatı yarım bırakma hatta hiç başlamama tehlikesi ortaya çıkmaktadır. Ankara metodu olarak anılan ve arsa sahipleri için en korunaklı olan üçüncü metotta ise inşaatın ulaştığı seviyeye göre kısım kısım arsa payları yükleniciye devredilmektedir.³ Böylelikle yüklenici de arsa sahibi de inşaat tamamen bittiğinde ve ruhsat alındığında alacağına tam olarak kavuşmaktadır.

Günümüzde inşaat sektöründeki baş döndürücü hızla gerçekleşen gelişme karşında tek bloklu binalar ya da müstakil evler yerlerini onlarca katlı ve her katta birçok daire barındıran birçok bloktan ve tesisten oluşan toplu yapılara bırakmıştır. Büyük çapta olan bu projelerde birçok alt işverenin bulunması ve ekonomik şartlar dolayısıyla çoğu kez bu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine dayanan projeler zamanında tamamlanamamaktadır. Bu durum özellikle birçok kısımdan oluşan toplu konutların yapımında etapların birçoğunun tamamlandığı halde etaplardan bir kısmında eksiklikler bulunmasında ya da bazılarının tamamlanmaması durumunda arsa sahipleri etapların tamamı için temerrütten doğan seçimlik haklarından dönme hakkını seçerse yüklenici ve yükleniciden daire devir alanlar açısından ağır hukuki sonuçlar doğurabilmektedir. Örneğin her biri üç bloktan oluşan dört etaplı toplam oniki blokluk bir toplu yapı inşaatında yüklenicinin etap etap blokları tamamlayıp her bloktan arsa sahiplerine yüzde elli, kendisine yüzde elli düşecek şekilde daire paylaşmakta anlaştıkları bir sözleşme imzaladıklarını varsayalım. Yüklenici ilk iki etabı tamamlayıp arsa sahiplerine paylarını ve kendi payını üçüncü kişilere teslim ettikten ve hatta bu etapta yaşam başladıktan sonra kalan etapları sözleşmede belirtilen sürede tamamlayamaz ise arsa sahipleri TBK m.125’e dayanarak temerrütten doğan seçimlik haklarını kullanabilir. Bu durumda mahkeme sözleşmenin yalnızca yüzde ellisinin yerine getirildiğinden bahisle yüklenicinin temerrüde düştüğüne karar verebilir ve diğer şartları oluşmuşsa arsa sahiplerinin dönme hakkını kullanabilir. Bu durum, özellikle biten ilk iki kısımda yükleniciden daire alan üçüncü kişiler için ağır sonuçlar doğuracaktır. Yargıtay arsa sahiplerinin sözleşmeden dönmesi halinde yükleniciden inşaatın tamamı bitmeden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişileri iyi niyetli saymadığı için Türk Medenî Kanunu m.1023’ün uygulanamayacağını bu sebeple üçüncü kişiler adına yapılan tescilin yolsuz tescil olduğunu kabul edip üçüncü kişilerin tapularının iptaline karar vermiştir.⁴ Anayasa Mahkemesi de 20.07.2017’de Resmî Gazetede yayımlanan bir kararında benzer bir olayda yapılan bireysel başvuruyu reddederek Yargıtay’ın kararını desteklemiştir.⁵