Arama yapmak için lütfen yukarıdaki kutulardan birine aramak istediğiniz terimi girin.

Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasından Doğan Kazançların Vergilendirilmesi

İmdat TÜRKAY

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununa göre gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tabidir. Gelir, bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır. Gelir Vergisi Kanununda gelirin tanımı “kaynak teorisine” göre yapılmış ve gelir unsurları yedi başlık altında tek tek belirtilmiştir. “Net artış teorisinin” aksine bu sayılan gelir unsurlarının dışına çıkılarak vergilendirme yapılması mümkün değildir. Yedi gelir unsurunun vergilendirilmesinde ise her gelir unsurunun ayrı ayrı vergiye tabi tutulmasını benimseyen “Sedüler gelir vergisi” sistemi değil, tüm gelir unsurlarını birleştirilerek vergilendirmeyi esas alan “Üniter gelir vergisi” sistemi benimsenmiştir.

Kaynak teorisine göre şekillenen Türk Gelir Vergisinde yedi gelir unsurundan oluşan gelirin bir unsuru da “Diğer Kazanç ve İratlar” olup, bu gelir unsuru da kendi içinde “Değer Artışı Kazançları” ve “Arızi Kazançlar” olarak iki kısma ayrılmıştır. Bu çalışmanın konusunu oluşturan gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesi ise değer artışı kazançları kapsamında değerlendirilmektedir. Gayrimenkul alım ve satımında belli bir süre ile sınırlı olmak üzere alım-satımdan elde edilen kazanç, gelir vergisinin konusuna girmekte ve yıllık olarak belirlenen istisna tutarı nı aşması durumunda yıllık beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul, İktisap Bedeli, Elden Çıkarma, Değer Artış Kazancı, Ticari Kazanç, İstisna Tutarı, Bedelsiz İktisap, Safi Değer Artışı, Elden Çıkarma Süresi, Tapu Harcı, Vergi Beyannamesi.

According to the Income Tax Act No. 193, income acquired by natural persons subjects to income tax. Income is the net amount of earnings and revenues acquired by a natural person in one calendar year. The term income in Income Tax Act is defined according to “source theory” and elements of income are specified one by one under seven headings. Contrary to “net growth theory” taxation is not possible beyond these income elements. On taxation of seven income elements, instead of “scheduled income tax” system based on separately taxation of each income component, “unitary income tax” system based on combining all items of income is adopted.

In Turkish Income Tax system shaped by source theory, one of the seven income elements is “Other Earnings and Revenues”, in itself segmented into two sections: “capital gains” and “incidental earnings”. Taxation of gains derived from the disposal of real estate which is the subject of this study is considered within the scope of appreciation earnings. Gains from the purchase and sale of real estate which is limited to a certain period of time subject to income tax and it shall be declared in the annual tax return in case of exceeding the exemption amount determined annually.

Real Estate, Acquisition Value, Disposal, Appreciation Earning, Commercial Earning, Exemption Amount, Free Acquisition, Net Increase of Value, Time of Disposal, Land Registry Fees, Tax Return.

I. GİRİŞ

Gelir Vergisi Kanununda birden fazla gelir unsurunu etkileyen ender iktisadi kıymetlerden bir tanesi de “gayrimenkuller”dir. Zira, gayrimenkullerin kiralanması sonucunda elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı; gayrimenkullerin devamlı olarak alım satımı yapılması sonucunda elde edilen gelir ticari kazanç; gayrimenkullerin elden çıkarılması sonucunda elde edilen gelir ise diğer kazanç ve iratlar kapsamında değerlendirilmektedir. Ülkemizde ticari organizasyon dışında kişiler arasında gayrimenkul alım satımı yoğun olarak yapılan bir işlemdir. Bu nedenle, günlük hayatta vergi ile ilgili konularda sıklıkla karşılaşılan sorulardan bir tanesi de, “Bir tane işyeri/ev almıştım; ancak daha sonra alış tutarının üzerinde bir tutara sattım, vergi ödeyecek miyim?” sorusudur. Bu sorunun sebebi, Gelir Vergisi Kanunun mükerrer 80’inci maddesine göre, sahip olunan gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması ve elde edilen gelirin belli bir tutarı aşması halinde, değer artış kazancı olarak yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerektiğinden kaynaklanmaktadır.

Bu çalışmada, gayrimenkullerin elde edildikten sonra satılması durumunda; elde edilen gelirin hangi gelir unsuruna girdiği, iktisap tarihi olarak hangi tarihin esas alınacağı, kaç yıllık süre içinde satılması durumunda vergi doğacağı, safi değer artışının tespiti, ne kadarlık gelirin istisna kapsamında olduğu, hangi hallerde beyanname verileceği gibi konular incelenecektir. Ayrıca, gayrimenkul alım satımında katma değer vergisi, tapu harcı yükümlülüğü ve emlak vergisi yükümlülüğü konuları da ele alınacaktır.

II. GAYRİMENKUL ALIM - SATIM İŞLERİNDE “TİCARİ KAZANÇ - DEĞER ARTIŞ KAZANCI” AYRIMI

Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki “değer artış kazancı” olarak mı, yoksa ticari kazanç mı olarak vergilendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi önem arz etmektedir. Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur “faaliyetteki devamlılık”tır. Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt ‘kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluk’tur. İşlem sayısındaki çokluk, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir. Alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde kazanç şeklinin belirlenebilmesi için ikinci önemli unsur olan “satışın hangi amaçla yapıldığı”nın tespit edilmesi gerekmektedir.