Kiracının, Kiraya Verenin Kişilik ve Malvarlığı Haklarını İhlali ve Sonuçları

Violation of the Landlord’s Personality and Property Rights by the Tenant and the Consequences of the Violation

Duygu KUŞ

Kiracılar ile kiraya verenler arasında yaşanan çekişmeler uygulamada sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Bu çalışmada, kiracının, kiraya verenin kişilik veya malvarlığı haklarını ihlalinin sonuçlarının, özellikle TBK m. 316 kapsamında, değerlendirilmesi amaçlanmaktadır. Kiracının, kiraya verenin kişilik ve malvarlığı haklarını koruma yükümlülüğünün doğrudan doğruya TBK m. 316’dan doğup doğmadığı öğretide tartışmalıdır. Değerlendirmelerimizi, bu tartışma kapsamında yapmaya çalıştık.

Türk Borçlar Kanunu m. 316, Kişilik Hakkı, Malvarlığı Hakkı, Kiracının Koruma Yükümlülüğü.

Conflicts between tenants and landlords are frequently encountered in practice. In this study, it is aimed to assess the consequences of the violation of the landlord’s personality or property rights by the tenant, especially within the Article 316 of the Turkish Code of Obligations. The tenant’s obligation to protect the landlord’s personality and property rights is controversial in the doctrine, whether or not this obligation was arisen directly from the Article 316 of the Turkish Code of Obligations. We also tried to assess the issue within the framework of this argument.

The Article 316 of the Turkish Code of Obligations, Personality Right, Property Right, Tenant’s Obligation to Protect.

§ Giriş

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca kiracının, hüküm kapsamındaki kişilere saygı ve kiralanana özen gösterme yükümlülüğü vardır. Ancak öğretide ve Yargıtay kararlarında tartışmalı bazı konular bulunmaktadır. Bunlardan ilki, kiracının TBK m. 316 kapsamında kiraya verene saygı yükümlülüğünün bulunup bulunmadığıdır. İkincisi ise, kiralanana özen yükümlülüğünün kapsamına nelerin dâhil olduğudur. Söz konusu tartışmalara ilişkin değerlendirme yapılırken konumuz, olağan (adi) kira sözleşmeleridir. Olağan kira sözleşmeleri içerisinde de konusu konut ve çatılı işyeri kirası olanlarla sınırlıdır.

Birinci bölümde, temel kavramlar olan kişilik ve malvarlığı hakkı kavramları ve korunmasından genel olarak bahsedilmiştir. Bu yolla, kişilik ve malvarlığı hakkı kavramlarının içeriğine dâhil olan değerlerin ve genel hükümler uyarınca korumanın kapsamının açıklanması amaçlanmıştır. İkinci bölümde, kiracının kiraya verenin kişilik ve malvarlığı haklarını koruma yükümlülüğünün kaynakları ve TBK m. 316 hükmü uyarınca sonuçları açıklanmaya çalışılmıştır. Bu doğrultuda öncelikle, genel olarak TBK m. 316 hükmünden bahsedilmiş ve hükmün özen borcu kapsamında kiracıya yüklediği olumlu ve olumsuz davranışlar ile gerçekleştireceği yükümlülüklere değinilmiş ve TBK m. 316 ile eBK m. 256 hükümlerinin karşılaştırılmasıyla devam edilmiştir. Daha sonra, kiracının kiraya verene, doğrudan doğruya TBK m. 316/I hükmünden doğan bir saygı gösterme yükümlülüğünün bulunup bulunmadığı açıklanmaya çalışılmıştır. Bu amaçla, hükmün kişi bakımından kapsamına ilişkin belirlemeler yapılmıştır.

Tartışmalı bir diğer konu olan, kiralanana özen yükümlüğünün çerçevesinin belirlenebilmesi amacıyla TBK m. 316/I’in yer bakımından kapsamına ilişkin açıklamalar yapılmıştır. Bu bağlamda, konumuzun konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin olması sebebiyle, kiralanan kavramı açıklanırken konut ve çatılı işyeri kavramlarına değinilmiştir. Bunun yanında, birlikte kullanıma bırakılan eşya kavramına ilişkin açıklamalar yapılmıştır. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi hükümlerinin uygulama alanını belirleyen TBK m. 339/I hükmü uyarınca, birlikte kullanıma bırakılan eşya da konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerinin kapsamındadır. Ek olarak, kiracının kullanım hakkı kapsamında olan, kullanım ile bağlantılı yerler (ortak yerler) de şartlarının varlığı halinde TBK m. 316/I’in yer bakımından kapsamında değerlendirilebilecektir (TMK m. 689/I, KMK m. 2/b).

Üçüncü bölümde, kiracının, kiraya verenin kişilik veya malvarlığı haklarını ihlalinin sonuçları ele alınmıştır. Bu bağlamda TBK m. 316/II-III uyarınca sözleşmenin olağanüstü feshi irdelenmiş ve öncelikle TBK m. 316/II-III anlamında sözleşmenin olağanüstü feshine sebep olan borca aykırılıklardan bahsedilmiştir. Olağanüstü feshe sebep olacak borca aykırılıkların neler olduğu, öğretide ve yargı kararlarında tartışmalıdır. Özellikle çalışmamızın ikinci bölümünde TBK m. 316/I’in yer ve kişi bakımından kapsamını açıklamadaki amacımız, TBK m. 316/II-III uyarınca olağanüstü feshe sebep olacak borca aykırılıkların neler olduğuna ilişkin kıstasları belirleyebilmekti. Bu belirlemenin yapılması ile TBK m. 316/II-III’e veya TBK m. 331’e hangi borca aykırılık hallerinde başvurulacağı açıklanmaya çalışılmıştır.

I. Kişilik ve Malvarlığı Hakkı Kavramları ve Korunması

Kişilik hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda tanımlanmamıştır. Kanun koyucu, TMK m. 23-25 ve TBK m. 58 ile kişilik hakkının korunmasına yönelik genel nitelikte çerçeve hükümler getirmiştir. Kişilik hakkının kapsamına giren değerleri numerus clausus olarak göstermek yerine, hükmün içeriğine giren kişilik değerlerini saptamayı hâkime bırakmış ve TMK m. 4 kapsamında hâkime takdir yetkisi tanımıştır. Böylelikle güncel gelişmelere kolaylıkla ayak uydurabilme imkânı sağlanmak istenmiştir¹ . Ancak Türk hukukunda, sadece genel olarak kişiliğin korunmasının düzenlendiği söylenemez. Bunun yanında, kişilik hakkına dâhil münferit değerlerin korunması amacına yönelik özel düzenlemeler de bulunmaktadır (TMK m. 26, 121; TBK m. 54, 56, 75; FSEK m. 14 vd., 69, 70; TTK m. 54 vb.)² .

Türk Medeni Kanunu’nda sayılmayan kişilik değerlerini, doktrinde sayılan ve kabul gören hali ile benimsiyoruz. Doktrinde kişilik hakkına ilişkin pek çok tanım yapılmıştır³ . Kişilik hakkının içeriğine dâhil olan değerler; kişinin adı, hayatı, sağlığı, vücut tamlığı, şeref ve haysiyeti, bilimsel ve mesleki kimliği, resmi ve sesi olarak örneklendirilebilir⁴ . Ayrıca, kişilik hakları için şu genel nitelemeler yapılabilir; malvarlığı dışında kalan, para ile ölçülemeyen, kişinin daha çok manevi dünyasına ilişkin ve kişilik değerlerini koruma kapsamına alan, mutlak nitelikte haklardır⁵ . Bu haklar devredilmezler, kural olarak mirasçıya geçmezler⁶ ve kişiye sıkı sıkıya bağlıdırlar⁷ .

Kişi kavramı gerçek ve tüzel kişilerden oluşur. TMK m. 48 uyarınca, “Tüzel kişiler, cins, yaş, hısımlık gibi yaradılış gereği insana özgü niteliklere bağlı olanlar dışındaki bütün haklara ve borçlara ehildirler”. Dolayısıyla tüzel kişilerin de kişilik hakları vardır. Ancak bunlar yaradılışları gereği, yalnız insanlara özgü olan değerlere sahip değillerdir. Buna karşılık, onur ve saygınlık, sır çevresi, ad gibi manevi bütünlük içinde yer alan değerler, tüzel kişiler için de mevcuttur⁸ .

Türk Medeni Kanunu’nun 23. maddesi ile kişilik hakkının hak sahibine karşı korunması, diğer bir deyişle, kişinin kendi işlemiyle özgürlüklerinden vazgeçmesine izin verilmemesi amaçlanmaktadır. Konumuzla daha yakın ilişkisi sebebiyle, kişilik hakkına dışarıdan (kişinin kendisi dışındaki kişilerden) gelen saldırılara karşı korunmaya genel hatlarıyla değinilecektir. Kişilik hakkını ihlal eden fiiller ya tümüyle hak sahibinin rızası dışında gerçekleşmiştir ya izin geçersizdir ya da iznin sınırları aşılmıştır. Bu hallerde TBK m. 49 vd. anlamında haksız fiil söz konusudur. Ancak ihlal halinde öncelikle TMK m. 24-25 uygulama alanı bulacaktır. TBK m. 58 de bunları tamamlayıcı niteliktedir⁹ .

Hukuka aykırı¹⁰ olarak kişilik hakkına saldırılan kimse, hâkimden saldırıda bulunanlara karşı korunmasını isteyebilir (TMK m. 24/I). Kişilik haklarına yapılan müdahalenin hukuka aykırılığını kaldıran haller, TMK m. 24/II’de sayılmıştır. Kişilik hakkı ihlal edilen veya ihlali tehlikesiyle karşılaşan kişi, TMK m. 25 ve TBK m. 58’deki korumayı hâkimden talep edebilecektir. TMK m. 25 ile kişilik hakkı zedelenen kişinin ileri sürebileceği talepler düzenlenmiştir. Bunlar; saldırı tehlikesinin önlenmesi, saldırıya son verilmesi, saldırının hukuka aykırılığının tespiti, maddi-manevi tazminat ve vekâletsiz iş görme davalarıdır.

Buraya kadarki açıklamalarımızda kişilik haklarından ve korunmasından kısaca bahsettik. Konumuz çerçevesinde, bir diğer temel kavram olan malvarlığı haklarına da değinilmesi gerekmektedir. Bu amaçla öncelikle malvarlığının tanımından, malvarlığı haklarının içeriğine nelerin dâhil olduğundan ve malvarlığı haklarının korunmasına ilişkin hükümlerden bahsedilecektir.

Malvarlığı, kişinin para ile ölçülebilir, ekonomik değeri olan hak ve borçlarının tümüdür. Malvarlığına dâhil olan haklar, malvarlığı hakları olarak adlandırılır. Malvarlığı hakları; alacak hakları, ayni haklar, maddi değeri olan yenilik doğuran haklar ve mali yönleriyle fikri haklardır¹¹ . Talep yetkisinin kapsamı (ileri sürülebileceği çevre) açısından malvarlığı haklarının mutlak veya nisbi nitelikte olabileceği söylenebilir¹² . Malvarlığı haklarına ilişkin bir ihlalin varlığı halinde de genel hükümler uyarınca zararın tazmini gündeme gelecektir (bkz. TBK m. 49, m. 112, m. 113, m. 126).

Alacak hakları, ayni haklar, maddi değeri olan yenilik doğuran haklar ve mali yönleriyle fikri haklar olarak saydığımız malvarlığı haklarının, her birinin farklı özelliklere sahip olması sebebiyle detaylı açıklanmaları konumuzun sınırlarını aşacağından yalnızca belirtmekle yetiniyoruz. Bu başlık altında yaptığımız açıklamalarda, kişilik ve malvarlığı haklarını genel olarak tanımladık, içeriğine dâhil olan değerlerden ve bu haklara ilişkin genel korumadan bahsettik. Bir sonraki başlıkta ise kiracının, kiraya verenin kişilik ve malvarlığı haklarını koruma yükümlülüğü irdelenecektir.

II. Kiracının Kiraya Verenin Kişilik ve Malvarlığı Haklarını Koruma Yükümlülüğünün Kaynakları ve TBK m. 316 Hükmü Uyarınca Sonuçları

Kira sözleşmesi düzenlemeleri kapsamında, kiracının, kiraya verenin malvarlığı ve kişilik haklarını koruma yükümlülüğünün kaynağı, şartlarının varlığı halinde, TBK m. 316/I hükmüdür. Hüküm, kiracı açısından düzenlenmiş bir yan borçtur (yan edim yükümlülüğüdür) ve kiracının kiralananı kullanımına ve kullanım dolayısıyla sosyal temas kurduğu kişilere karşı davranışlarına ölçü getiren genel bir düzenlemedir. Bu yönüyle kira sözleşmesinden kaynaklanan ve aynı amaca hizmet eden diğer yan borçlar ile bağlantılıdır ve içeriği de bunlarla somutlaşmaktadır (TBK m. 317, 318, 319/1)¹³ .

Türk Borçlar Kanunu m. 316/I hükmü, “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür” düzenlemesini içermektedir. Hüküm uyarınca kiracı, özen ve saygı gösterme borcu kapsamında, taşınmazda oturanların ve komşuların kişilik ve malvarlığı haklarını koruma, gözetme yükümlülüğü altındadır. Sözleşmeye uygun kullanım kapsamında da kararlaştırılan veya kiralananın niteliği doğrultusunda belirlenen amaca ve kullanım hakkı sınırlamalarına uymalıdır¹⁴ .

Özen borcu kapsamında, kiracıya olumlu ve olumsuz davranışlar ile gerçekleştireceği yükümlülükler yüklenmiştir. Kiracının özen borcu kapsamındaki olumlu davranışları; kiralananın korunması, devamlılığı ve değerinin düşmemesi için kiracı tarafından yapılacak bakım ve koruma faaliyetleri (TBK m. 317) ve bunlar dışında kalan ayıbın, zararın veya zarar tehlikesinin kiraya verene bildirilmesi (TBK m. 318)¹⁵ , ayrıca taşınmazda oturanlara ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğü de bulunmaktadır. Kiracıya yasa ile yüklenen koruma yükümlülükleri uyarınca kiracı, kiralanana zarar vermeyecek, gelebilecek tehlikelerden koruyacak ve kiralanan, sözleşme kurulduğunda kendisine nasıl teslim edildiyse (TBK m. 334) o halde tutmak için çaba sarf edecektir. Örneğin, kiralananın çalınması tehlikesine karşı güvenlik önlemlerini alacaktır¹⁶ . Kiracının özen borcu kapsamındaki olumsuz davranışları ise, kiralananın bütünlüğünü, ekonomik değerini ve amacını kısmen veya tamamen ortadan kaldıracak, devamlılığını tehlikeye düşürecek, olağan kullanımı aşan tüm davranışlardan kaçınmak, kiralananda oluşan zararın ve ayıbın giderilmesine veya önlenmesine, kiralananın onarım ve bakımı için gezilmesine katlanmaktır (TBK m. 319/I-II)¹⁷ .

Buraya kadar yapmış olduğumuz belirlemeler ışığında, kiracının kiraya verene, doğrudan doğruya TBK m. 316/I hükmünden kaynaklanan bir saygı gösterme yükümlülüğünün bulunup bulunmadığını açıklamaya çalışacağız. Kiraya verene karşı TBK m. 316/I kapsamında saygı gösterme yükümlülüğünün doğabilmesi için onun, taşınmazda oturan kişiler veya komşular arasında yer alması gerekmektedir. Kiraya verenin, TBK m. 316/I’de sayılan bu kişiler içerisinde yer almadığı durumda, saygı gösterme yükümlülüğünün kaynağı TMK m. 2’dir. Ancak Yargıtay¹⁸ ve öğretideki bazı yazarlar¹⁹ , kiraya verenin bütünlük (korunma) menfaati gerekçesiyle, eBK m. 256 (TBK m. 316/I) hükmünün kişi bakımından kapsamını genişleterek kiraya vereni de doğrudan hüküm kapsamında değerlendirmektedir²⁰ .

Tarafların bütünlük menfaati, edim konusu dışında kalan diğer malvarlığı ve kişilik haklarının korunmasına ilişkin bir kavramdır²¹ . Sözleşme ilişkisi sırasında tarafların birbirilerine özen gösterme ve hem kişilik hem de malvarlığı değerlerine zarar vermemek için gereken her şeyi yapma (TMK m. 2) şeklindeki bazı yükümlülükleri, “edim yükümünden bağımsız borç ilişkisi” olarak nitelendirilmektedir²² . Bunlar koruma yükümlülükleri olarak da adlandırılmaktadırlar. Koruma yükümlülüklerine aykırı davranışlara, kiracının, kiraya vereni tehdit etmesi, kiraya verene ve onun yakınlarına hakaret etmesi, kiraya vereni yaralaması veya otomobilini yakması, çizmesi gibi davranışları örnek verilebilir (TBK m.49)²³ . Anılan davranışların kiralananın kullanımına veya ortak yaşamın paylaşıldığı kişilere yönelik olmaması, özen ve sözleşmeye uygun kullanma kapsamındaki sınırlamalara aykırılık taşımaması sebebiyle TBK m. 316/II-III uyarınca olağanüstü fesih sebebi olmaları mümkün değildir. Bunlar, koşulları oluştuğu takdirde, TBK m. 331 uyarınca kiraya veren açısından ilişkinin devamını çekilmez kılan önemli sebeple olağanüstü feshe dayanak oluşturabileceklerdir. Kiracının koruma yükümlülüğüne aykırı davranışının TBK m. 316/II-III uyarınca fesih sebebi olabilmesi için aykırı davranılan yükümlülüğün kullanımla ilgili olması, amacının özen borcu ile ortak olması ve hüküm kapsamındaki kişilere yönelmesi gerekmektedir²⁴ .