Sınırdaş Tarımsal Arazi Maliklerinin Önalım Hakkının Doğumu ve İleri Sürülebilmesi İçin Gerekli Unsurlar

Necessary Elements Required for the Birth and Assertion of the Right of Preemption of Bordering Agricultural Land Owners

Simge AKSU KAYACAN

6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda yapılan önemli değişikliklerden birisi de, 6537 sayılı Kanun ile 5403 sayılı Kanun’a eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrasında sınırdaş tarımsal arazi malikleri lehine getirilen önalım hakkıdır. Bu düzenleme ile hukukumuza yeni bir yasal önalım hakkı getirilmiştir. Sınırdaş tarımsal arazi maliklerine önalım hakkı tanınmasının amacı, tarımsal arazilerin sınırdaş araziler ile birleşerek büyümelerini sağlamak ve nihayetinde kamu yararına katkıda bulunmaktır. Bu çalışmada sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkının doğumu ve ileri sürülebilmesi için aranan unsurların ortaya konulması ve değerlendirilmesi amaçlanmıştır. Bu çerçevede özellikle sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkının ileri sürülebilmesi için gerçekleşmesi gereken önalım olayının ne olduğu ele alınmıştır. Diğer yandan sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkının ileri sürülebilmesinde önalıma konu tarımsal arazinin belirlenen büyüklüklere erişmesinin gerekli bir unsur olup olmadığı, böylece sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkının ileri sürülebilmesinde önalıma konu tarımsal arazi büyüklüğünün önem taşıyıp taşımadığı irdelenmiştir. Çalışmada konuyla ilgili erişilebildiğimiz güncel yargı kararlarına ilişkin değerlendirmelerde de bulunulmuştur.

Sınırdaş Tarımsal Arazi Maliklerinin Önalım Hakkı, Yasal Önalım Hakkı, Önalım Olayı, Asgari Tarımsal Arazi Büyüklüğü, Yeter Gelirli Tarımsal Arazi Büyüklüğü.

One of the important amendments that have been made to Law No. 5403 on Soil Protection and Land Use by Law No. 6537 Amending Law on Soil Protection and Land Use is the right of preemption recognized in favour of bordering agricultural land owners in the second paragraph of Article 8/İ that has been added to Law No. 5403 by law No. 6537. With this regulation, a new legal right of preemption has been brought to our law. The aim of granting the right of preemption to bordering agricultural land owners is to ensure growth of agricultural lands by merging with bordering agricultural lands and eventually to contribute to the public interest. In this study, it is aimed to reveal and evaluate the necessary elements required for the birth and assertion of the right of preemption of bordering agricultural land owners. In this frame, especially what is the preemption event that has to occur in order to assert the right of preemption of bordering agricultural land owners is handled. On the other hand, it is examined whether the agricultural land subject to the preemption right has to reach to the identified sizes is a necessary element in the assertion of the right of preemption of bordering agricultural land owners, thus whether the size of the agricultural land subject to the preemption right is important in the assertion of the right of preemption of bordering agricultural land owners. In this study, evaluations regarding current judicial decisions we can access related to the subject are also made.

Right of Preemption of Bordering Agricultural Land Owners, Legal Right of Preemption, Preemption Event, Minimum Agricultural Land Size, Enough Income to Agricultural Land Size.

Giriş

Sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkı, 30.4.2014 tarihli ve 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun¹ ile 3.7.2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na² getirilen önemli yeniliklerden birini oluşturmaktadır. Çalışmamızda ilk önce 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkının tanımı ve türü ile hukuki niteliği ve doğum anına yer verilecektir. Ardından önce sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkının doğması için aranan unsurlar, daha sonra ise sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkının ileri sürülebilmesi için aranan unsurlar ortaya konulacaktır. Özellikle sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkını ileri sürebilmeleri için gerçekleşmesi gereken unsurlardan biri olan önalım olayının ne olduğu detaylı bir biçimde incelenecektir. Diğer yandan, 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrasının birinci cümlesinde önalım hakkının kullanılabilmesine imkân veren durum olarak belirtilen “tarımsal arazilerin satılması” ifadesinin nasıl anlaşılması gerektiği, bu bağlamda tarımsal arazilerin kısmen satılması, paylı mülkiyete tabi tarımsal arazilerde payın satılması, terekede bulunan tarımsal arazilerin Kanun’un 8/C hükmü uyarınca mülkiyetinin devri hallerinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkını ileri sürüp süremeyecekleri de ele alınacaktır. Son olarak da, sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkının ileri sürülmesinde önalıma konu tarım arazisinin belirlenen büyüklüklere erişmesinin gerekli bir unsur olmadığı, böylece sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkının kullanılmasında tarımsal arazi büyüklüğünün hiçbir öneminin bulunmadığı ortaya konulacaktır.

I. Sınırdaş Tarımsal Arazi Maliklerinin Önalım Hakkının Tanımı ve Türü

6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası ile hukukumuza yeni bir yasal önalım hakkı getirilmiştir.³ 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrasının birinci cümlesinde, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de önalım hakkına sahip olduğu, ikinci cümlesinde ise, tarımsal arazinin sınırdaş maliklerden birine satılması hâlinde diğer sınırdaş maliklerin önalım haklarını kullanamayacakları hükme bağlanmıştır. Kanun koyucu tarımsal arazi niteliğindeki taşınmazlarda sınır ilişkisine, sınır komşusu olmaya dayalı olarak sınırdaş maliklere önalım hakkı tanımıştır. Buna göre, bir tarım arazisinin sınırdaş tarımsal arazi malikleri dışında bir üçüncü kişiye satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri önalım hakkına sahiptir.

5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrasına dayanılarak sınırdaş tarımsal arazi malikleri lehine tanınan önalım hakkını şu şekilde tanımlamak mümkündür: “Bir tarımsal arazinin sınırdaş tarımsal arazi malikleri dışında bir üçüncü kişiye satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerine aynı şartlarla söz konusu tarımsal arazinin alıcısı olabilme yetkisi veren kurucu yenilik doğuran bir haktır.”⁴ Bununla birlikte, aşağıda detaylı biçimde açıklanacağı üzere kanaatimizce tarımsal arazinin yalnızca satılmasını değil ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemleri de önalım olayı olarak kabul etmek gerektiğinden, sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkını, “Bir tarımsal araziye ilişkin sınırdaş tarımsal arazi malikleri dışında bir üçüncü kişiyle satış sözleşmesinin veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerine aynı şartlarla söz konusu tarımsal arazinin alıcısı olabilme yetkisi veren kurucu yenilik doğuran bir hak”, şeklinde tanımlamak gerekir.