Arama yapmak için lütfen yukarıdaki kutulardan birine aramak istediğiniz terimi girin.

Taşınmaz Simsarlığı (Emlak Komisyonculuğu) Sözleşmesinde Genel İşlem Koşulları ve Haksız Şartlar

General Conditions and Unfair Terms in Immovable Brokerage (Real Estate Agency) Agreement

Barış ÜLKER

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 520-525. maddelerinde düzenlenen simsarlık sözleşmesi, simsarın kural olarak temsil yetkisi olmaksızın iş sahibi ile üçüncü kişi arasında bir sözleşme kurulması için aracılık ettiği ve fırsat gösterdiği ve bunun karşılığında asıl sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı muayyen maddî fiillere ilişkin bir tür vekâlet sözleşmesidir. Simsarın bir taşınmaz üzerinde aynî veya nispî hak tesisine ilişkin her türlü sözleşmenin yapılmasına aracılık etmeyi üstlendiği hallerde ise şekil şartına tabi bir taşınmaz simsarlığı sözleşmesi söz konusu olmaktadır. Ancak taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin tesadüfi niteliğine bağlı olarak uygulamada iş sahibi asli borcu olan ücret ödeme borcundan kaçınmak için türlü yöntemler bulabilmekte; başta ücret alacağı olmak üzere haklarını sağlam bir hukukî temele kavuşturmak isteyen simsar da sözleşmeye koyacağı birtakım kayıtlarla kendisine öngörülebilir hukuki koruma sağlamaya çalışmaktadır. Ne var ki ekseriyetle hukukçu görüşü alınmadan hazırlanan taşınmaz simsarlığı sözleşmesine konulan bu kayıtların genel işlem koşulu ve haksız şart niteliği taşıdığı durumlarda denetlenmesi sonucu yazılmamış sayılma veya kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olacağı gözden kaçırılmaktadır.

Simsarlık Sözleşmesi, Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesi, Haksız Şartlar, Genel İşlem Koşulları, Geçersizlik.

Brokerage agreement, regulated under the articles 520-525 of the Turkish Code of Obligations no 6098, is sort of an agency agreement whereby a broker without a representative authority, mediates between the client and the third party in order for such parties to enter into a prospective agreement and becomes entitled to a brokerage fee only if such agreement with regards to concrete material facts is made. Real estate brokerage agreements, whereby the broker undertakes to put two parties in contact in order for such parties to enter into an agreement regarding establishment of real or relative rights on a real estate is subject to a written form requirement. However due to fortuitous character of the real estate brokerage agreement, in practice the client may deliberately adopt various methods as to abstain from the duty of fee which is the primary obligation; in return, the broker who particularly wants to have his rights stand on a sound legal basis tries to ensure a foreseeable legal protection, by stipulating certain clauses he would put in the agreement. However, the fact that these clauses, which are usually stipulated in the real estate brokerage agreement without the opinion of a lawyer, may be qualified as an invalid general term and condition or unfair term in case they are reviewed by a court.

Brokerage Agreement, Real Estate Brokerage Agreement, Unfair Terms, General Terms and Conditions, Invalidity.

I. Giriş

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun1 (TBK) 520’nci ilâ 525’inci maddelerinde düzenlenen simsarlık sözleşmesi, simsarın kural olarak temsil yetkisi olmaksızın iş sahibi ile üçüncü kişi arasında bir sözleşme kurulması için aracılık ettiği ve fırsat gösterdiği ve bunun karşılığında asıl sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı muayyen maddî fiillere ilişkin bir tür vekâlet sözleşmesidir. TBK tarafından yazılı şekil şartına tabi tutulan taşınmaz simsarlığı sözleşmesi de adından anlaşılacağı üzere simsarlık sözleşmesinin bir türüdür. Taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde asıl sözleşme, taşınmaz üzerinde aynî veya nispî hak kurulmasına ilişkin bir sözleşmedir.2 Türkiye’de taşınmaz sektörünün son 30 yılda hızlı bir gelişim göstermesi ile taşınmaz simsarlığı sözleşmesi de yaygınlaşmıştır. Mamafih uygulamada görüldüğü üzere kimi iş sahipleri asli borcu olan ücret ödeme borcundan kaçınmak için türlü yöntemler bulmakta ve fakat Kanun mevcut hükümleri ile taşınmaz simsarına öngörülür bir hukukî koruma sağlayamamaktadır. İkincil mevzuat ile getirilen düzenlemeler ise yeterli olmamaktadır. İşte bu yüzden taşınmaz simsarı, aleyhinde doğacak olası menfi sonuçları hafifletebilmek için genel işlem koşulu veya haksız şart addedilebilecek birtakım kayıtları hazırladığı taşınmaz simsarlığı sözleşmesine koyabilmektedir. Ne var ki bu şart ve koşulların her durumda hüküm doğurmadığı söylenemez. Hâkim denetimine tabi olan anılan şartlar ve koşullar, bu sırada yapılacak belirlemeye göre koşulları oluştuğu ölçüde yazılmamış veya kesin hükümsüz sayılacaktır. Bu çalışmada ise söz konusu denetimden geçemeyecek olan genel işlem koşulu veya haksız şartların üzerinde durulacaktır.

II. Simsarlık Sözleşmesinin Bir Türü Olan Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesi

TBK’da simsarlık sözleşmesi, “Vekâlet İlişkileri” başlıklı dokuzuncu bölümün altında ve üçüncü ayrım kapsamında 520’nci ilâ 525’inci maddeler arasında düzenlenmiştir. Buna göre, simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazanacağı sözleşmedir.3 Simsarlık faaliyetinin sonucunda, iş sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulan sözleşme, asıl sözleşme olarak adlandırılmaktadır.4 Sözleşmenin objektif esaslı unsurları simsarlık faaliyeti; ücret ve iş sahibi ile üçüncü kişinin anlaşmasıdır. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği ise kural olarak herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Meğerki bu simsarlık sözleşmesi taşınmaz üzerinde aynî veya nispî hak kurulmasına ilişkin bir taşınmaz simsarlığı sözleşmesi olsun. Sona erme bakımından ise belirsiz süreli simsarlık sözleşmelerinde olağan sona erme şekli, sözleşmede tarafların üstlendiği edimleri ifa etmeleridir.5 Sözleşmenin diğer şekillerde sona erdiği diğer durumlarda ise TBK m.520/2 atfı uyarınca vekâlet sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümler devreye girecektir.6 Nitekim TBK m.520/2’ye göre, “Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.” Dolayısıyla, vekâlet sözleşmesi hükümleri, yapısına uygun düştüğü ölçüde simsarlık sözleşmesine tali olarak uygulanacaktır.

Simsarlık sözleşmesinin bir türü olan taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde taşınmaz simsarı bir taşınmaz üzerinde aynî veya nispî hak tesisine ilişkin asıl sözleşmenin yapılmasına aracılık etmeyi; iş sahibi de bu çabanın karşılığında asıl sözleşmenin kurulması halinde ücret ödemeyi borçlanır.7 İnceleme konumuzun sınırını oluşturan taşınmaz simsarlığı dışında, evlenme simsarlığı, borsa simsarları, sigorta brokerleri, özel istihdam büroları, gemi ve navlun simsarları, menkul kıymetler borsasında faaliyet gösteren aracı kurumlar, ödünç para verme işlemlerinde aracılar gibi simsarlığın farklı görünümleri, özel türleri ve uygulama alanları olduğu bilinmektedir.8 Öte yandan taşınmaz simsarlığı sözleşmesi, diğer simsarlık sözleşmelerinden farklı olarak kanunda geçerlilik şekline bağlanmıştır. Nitekim TBK m.520/3 uyarınca; “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.