COVID-19 (Koronavirüs) Salgınının İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi

Effects of COVID-19 (Coronavirus) Outbreak on Workplace Lease Agreements

Gencer ÖZDEMİR

2019 yılı Aralık ayında Çin’in Hubei eyaletinde bulunan Wuhan kentinde ortaya çıkan, akut ağır solunum yolu enfeksiyonu olan COVID-19 (koronavirüs), kısa zamanda dünya geneline yayılmış bir salgın hastalıktır. Bu hastalık, Dünya Sağlık Örgütü (DSÖ) tarafından 2019-nCoV (2019 novel coronavirus), şiddetli akut solunum sendromu koronavirüs hastalığı (COVID-19) olarak adlandırılmış ve pandemic olarak ilan edilmiştir. Hastalıkta fiziksel temastan kaçınmak son derece önemli olduğundan, hastalık kapsamında Türkiye Cumhuriyeti Cumhurbaşkanlığı ve İçişleri Bakanlığı başta olmak üzere, ilgili kurumlarca gerekli önlemler alınmış ve sokağa çıkma yasakları dahil bir takım kısıtlamalar getirilmiştir. Getirilen kısıtlamalardan bir tanesi de, hastalığın yayılmasını önlemek amacıyla bir kısım işyerlerinin, belirli bir süre zorunlu olarak kapatılmasıdır. Kapalı kalan işyerlerinin çalışmaya devam edemeyeceği ve bu kapsamda gelir elde edemeyeceği malumdur. Peki bu işyerleri kiralıksa, salgın hastalık nedeniyle işyeri kapatılmasının kira sözleşmelerine etkisi ne yönde olacaktır? COVID-19, işyeri kira sözleşmelerinin uyarlanması için yeterli bir sebep midir? Getirilen yasakların işyeri kira ödemelerine etkisi ne yönde olacaktır? COVID-19, işyeri kira sözleşmesinin feshinde geçerli bir sebep olabilir mi? Çalışmamızda tüm bu soruların yanıtları bulunmaya çalışılmıştır. Bu çalışmada, COVID-19’un işyeri kira sözleşmelerine etkisi, işyeri kira sözleşmesinin feshi, kira sözleşmesinin uyarlanması, uyarlama için takip edilmesi gereken prosedür konuları detaylı şekilde açıklanacaktır.

COVID-19 (Koronavirüs), Kira Sözleşmesi, İşyeri Kirası, İşyeri Kira Sözleşmesinin Feshi, İşyeri Kira Sözleşmesinin Uyarlanması, Mücbir Sebep.

COVID-19 (coronavirus), an acute severe respiratory infection that emerged in Wuhan city in Hubei province of China in December 2019, has spread worldwide and became an outbreak in a short time. This disease has been named by the World Health Organization (WHO) as 2019-nCoV (2019 novel coronavirus), severe acute respiratory syndrome coronavirus disease (COVID-19) and declared as pandemic. As it is extremely important to avoid physical contact in the course of the disease, necessary precautions have been taken by relevant institutions, especially Presidency of Republic of Turkey and Ministry of Interior, and some restrictions have been introduced, including curfews. One of the restrictions imposed is the mandatory closure of some workplaces for a certain period of time in order to prevent the spread of the disease. It is obvious that the workplaces that remain closed cannot continue to work and earn income in this context. Well, if those premises have been rented, what will the effect of closure of premises due to the epidemic be on the lease agreements? Is COVID-19 a sufficient reason to adapt the workplace lease agreements? What will the effect of the imposed prohibitions on rent payments? Can COVID-19 be a valid reason for the termination of the lease agreement? In our study, we tried to find the answers to all those questions. In this study, the effects of COVID-19 on workplace lease agreements, termination of the lease agreement, the adaptation of lease agreement and the procedures to be followed for the adaptation will be explained in detail.

COVID-19 (Coronavirus), Lease Agreement, Workplace Rent, Termination of Workplace Lease Agreement, Adaptation of Workplace Lease Agreement, Force Majeure.

Giriş

COVID-19 (koronavirüs), 2019 yılı Aralık ayında Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkmış ve hızla dünyanın diğer kesimlerine de yayılıp, salgın hastalık (pandemic)¹ halini almıştır. COVID-19, şiddetli bir akut solunum sendromu hastalığı olup, bulaşıcı bir hastalıktır. Hastalık çoğunlukla fiziksel temasla bulaşmaktadır. Bu hastalıkta, fiziksel temastan kaçınmak son derece önemli olup, bu durum, dünya genelinde hükümetleri bir kısım tedbirler almaya zorlamıştır. Türkiye’de de Cumhurbaşkanlığı ve İçişleri Bakanlığı başta olmak üzere, ilgili kurumlarca pek çok önlem alınmış, belirli bir süre için işyeri kapama ve sokağa çıkma yasakları getirilmiştir.

İçişleri Bakanlığı tarafından çıkarılan Koronavirüs Tedbirleri Genelgesi ve bu Genelgeye Ek Genelgeyle Türkiye Cumhuriyeti genelinde, 81 ilde vatandaşların bir arada bulunmalarını önlemek ve fiziksel teması minimuma indirmek amacıyla, umuma açık istirahat ve eğlence yerleri olarak faaliyet yürüten, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan-düğün salonu, çalgılı-müzikli lokanta, kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları, alışveriş merkezleri, lokantalar, çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, berber, kuaför, güzellik merkezleri, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici süreliğine durdurulmuştur. Sivil Toplum Kuruluşlarının (dernek, vakıf vb.) genel kurulları ve sivil toplum kuruluşlarının eğitimleri dahil, insanları toplu olarak bir araya getiren her türlü toplantılar ve faaliyetler de geçici bir süre için yasaklanmıştır.

Kapalı kalan işyerlerinin çalışmaya devam edemeyeceği ve bu kapsamda gelir elde edemeyeceği malumdur. Peki bu işyerleri kiralıksa, salgın hastalık nedeniyle zorunlu işyeri kapatılmasının kira sözleşmelerine etkisi ne yönde olacaktır? Çalışmamız, COVID-19’un işyeri kiralarına etkisiyle sınırlı olup, COVID-19 nedeniyle işyeri kira sözleşmesinin feshi ve sözleşmeden dönme hakkı, devam eden sözleşmelerde kira bedelinin uyarlanması, kira bedelinin ödenme zamanı, bedelde indirim, bedele faiz işletilmesi, kiracının tahliyesi konularına yer verilecektir.

I. Genel Olarak

Kiracının ödemeyi üstlendiği kira bedeli karşılığında, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını, belirli veya belirli olmayan bir süre için kiracıya devrettiği sözleşmeye “kira sözleşmesi” denir.² Kira sözleşmesi, kullanma ve yararlanma haklarının devrini amaçlayan sözleşmelerin başında gelmektedir. Bu sözleşmeyle, kiralanan şeyin belirli olan ya da olmayan bir süre için kullanılmak ve semerelerinden yararlanılmak üzere, bir bedel karşılığında kiracıya devri söz konusudur³ . Kira sözleşmesi, TBK m. 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesi kapsamında kirayaverenin; kiralananı kararlaştırılan tarihte ve sözleşmede belirtilen kullanım amacına uygun bir şekilde kiracıya teslim borcu, kiralananı sözleşme süresince kiracının kullanımına elverişli şekilde tutma borcu, kiracının güvenliğini sağlama borcu vb. sorumlulukları söz konusudur. Kira sözleşmesi kapsamında kiracının; kira bedelini ödeme borcu, kiralananı özenle kullanma ve komşularına saygı gösterme borcu vb. borçları söz konusudur⁴ .

“İşyeri kirası”, ekonomik ve ticari nitelikteki bir işletmenin faaliyetlerini sürdürmesine veya mesleğin ve sanatın icrasına özgülenmiş, gelir elde etme amaçlı faaliyetlerin yürütüldüğü⁵ işyerinin kullanılmasının ve bu yerlerden yararlanılmasının, kiracının ödemeyi üstlendiği kira bedeli karşılığında, belirli veya belirli olmayan bir süre için kiracıya devredildiği kira sözleşmeleridir.

“Çatılı işyeri kirası” ise, ticari, sınai ya da tarımsal nitelikteki faaliyetlerin veya bir mesleğin ya da sanatın icrasına özgülenmiş gelir elde etme amaçlı faaliyetlerin, toprağa bağlı olarak yürütüldüğü, insan tarafından yapılmış, etrafı yatay ve dikey olarak kapalı ve üstü örtülü işyerlerinin kiralanmasına dair sözleşmelerdir⁶ . Çatılı işyerinin taşınmaz niteliğinde olma şartı yoktur. Taşınır yapı niteliğindeki büfe tarzı işyerleri de çatılı işyeri kapsamında değerlendirilir⁷ . Çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler TBK m. 339 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiraları, Kanunda kira sözleşmesinin alt kategorisi olarak düzenlenmiştir. Bu nedenle, konut ve çatılı işyeri kiraları için Kanunda hüküm bulunmayan hallerde, konu, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler kapsamında çözülecektir. Kira sözleşmelerine ilişkin temel düzenlemelerle işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeler, TBK m. 299 ilâ m. 356 arasında yer almaktadır.

COVID-19 salgını nedeniyle, 26.03.2020 tarihli ve 31080 (Mükerrer) sayılı Resmî Gazetede, 7226 sayılı, Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun yayımlanmıştır. Kanunun geçici 2’nci maddesinde; “1.3.2020 tarihinden 30.6.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” şeklinde belirtilmek suretiyle, 01.03.2020 ilâ 30.06.2020 tarihleri arasında işleyecek işyeri kira bedellerinin ödenememesinin, kira sözleşmesinin feshine sebep oluşturmayacağı ve tahliye davasına neden olmayacağı düzenlenmiştir.

Bu Kanunda, “işyeri kira bedeli” şeklinde ifade edilmek suretiyle, sadece çatılı işyerleri değil, çatılı ya da çatısız olup olmadığına bakılmaksızın, tüm işyeri kiraları kapsam dahiline alınmıştır. Bu nedenle, çatılı olup olmadığına bakılmaksızın, bir mesleğin ve sanatın icrası ya da ticari, sınai veya tarımsal bir işletmenin işletilmesine ilişkin olarak aktedilen tüm kira sözleşmeleri, çalışmamızda işyeri kirası olarak kabul edilecektir. Çalışmamız, çatılı ve çatısız tüm işyeri kira sözleşmelerini kapsayacak şekilde kaleme alınmıştır.

COVID-19 nedeniyle, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından, 24.03.2020 tarihli ve 31078 (Mükerrer) sayılı Resmî Gazetede, 518 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği yayımlanmıştır. Tebliğde, koronavirüs salgınından ve bu kapsamda alınan tedbirlerden doğrudan etkilenen mükelleflerin, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mücbir sebep hükümlerinden faydalandırılması hakkında açıklamalarda bulunulmuştur.

Tebliğ kapsamında; ticari, zirai ve mesleki kazanç yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunan mükelleflerin, koronavirüs salgınından doğrudan etkilenen ve ana faaliyet alanı itibarıyla; alışveriş merkezleri dahil perakende, sağlık hizmetleri, mobilya imalatı, demir çelik ve metal sanayii, madencilik ve taş ocakçılığı, bina inşaat hizmetleri, endüstriyel mutfak imalatı, otomotiv imalatı ve ticareti ile otomotiv sanayii için parça ve aksesuar imalatı, araç kiralama, depolama faaliyetleri dahil lojistik ve ulaşım, sinema ve tiyatro gibi sanatsal hizmetler, matbaacılık dahil kitap, gazete, dergi ve benzeri basılı ürünlerin yayımcılık faaliyetleri, tur operatörleri ve seyahat acenteleri dahil konaklama faaliyetleri, lokanta, kıraathane dahil yiyecek ve içecek hizmetleri, tekstil ve konfeksiyon imalatı ve ticareti ile halkla ilişkiler dahil etkinlik ve organizasyon hizmetleri sektörlerinde faaliyette bulunan mükelleflerin, ana faaliyet alanı itibarıyla İçişleri Bakanlığınca alınan tedbirler kapsamında geçici süreliğine faaliyetlerine ara verilmesine karar verilen işyerlerinin bulunduğu sektörlerde faaliyette bulunan mükelleflerin, 01.04.2020 ilâ 30.06.2020 tarihleri arasında (bu tarihler dâhil) mücbir sebep halinde olduğunun kabul edilmesi uygun bulunmuştur. Sonuç olarak, devletin yetkili bir kurumu olan Hazine ve Maliye Bakanlığı, vergi ödemesi gibi ciddi bir mükellefiyet açısından, COVID-19 salgınını, bu kapsamda alınan tedbirlerden doğrudan etkilenen mükellefler açısından, mücbir sebep olarak kabul etmiştir.

Mücbir sebep, borçlunun faaliyeti ve işletmesi dışında meydana gelen, borcun ihlaline yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir durumdur. Örneğin, savaş, seferberlik, deprem, kasırga gibi⁸ . Mevzuatta mücbir sebebi düzenleyen genel bir hüküm yoktur. TBK’da mücbir sebep kavramı tanımlanmamış, mücbir sebebin hükümleri ve sonuçları düzenlenmemiştir. Mücbir sebep, illiyet bağını kesen ve borçluyu sorumluluktan kurtaran bir sebeptir. Borçlu, mücbir sebebi ispat ederse sorumluluktan kurtulur⁹ . Mücbir sebebin varlığı halinde borçlu tazminat ödeme yükümlülüğünden de kurtulur¹⁰ .

Mücbir sebep ve beklenmedik hal aynı kavramlar değildir. Mücbir sebep ve beklenmedik hal, tesadüfi olayların iki farklı türüdür¹¹ . Beklenmeyen hal, sözleşmesel ilişkide, borçlunun iradesinin dışında ve davranışlarından bağımsız olarak gelişen ve onun borcunu ihlal etmesine kaçınılmaz şekilde neden olan olaylardır. Beklenmeyen halden söz edebilmek için, borçlu açısından kaçınılmaz bir durum söz konusu olmalı, ortaya çıkan bu durum ile borcun ihlali arasında uygun illiyet bağı bulunmalıdır. Türk hukukunda mücbir sebep ile beklenmeyen hal iki farklı kavram olarak kabul edilmektedir. Beklenmeyen hal ile mücbir sebebin ortaya çıkışı ve sonuçları birbirinden farklıdır¹² .

Mücbir sebep, beklenmedik hale oranla daha şiddetli ve mutlak bir kaçınılmazlık gösterir. Mücbir sebep, daima borçlunun işletme ve faaliyetinin dışında ortaya çıkarken, beklenmedik hal, işletme ve faaliyet içi bir olay da olabilir. Mücbir sebep her zaman illiyet bağını keserken, beklenmedik hal, her zaman tek başına illiyet bağını kesmeyebilir¹³ . Örneğin, mücbir sebepte haricilik unsuru söz konusu olduğu için, haksız fiilden doğan bir sorumlulukta, mücbir sebebin varlığı ispatlanarak sorumluluktan kurtulmak mümkündür. Ancak, haksız fiilde beklenmeyen halin, borçluyu her zaman sorumluluktan kurtardığı söylenemez. Yine beklenmeyen halin sonuçlarının herkes açısından kaçınılmaz olmasına gerek yoktur. Somut olaydaki borçlu açısından kaçınılmaz olması yeterlidir. Zira beklenmeyen hal nispidir. Ancak, mücbir sebepte kaçınılmazlık herkes açısından geçerlidir ve mutlaktır¹⁴ . Bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere, salgın hastalık niteliğindeki COVID-19, beklenmeyen hal değil, herkes açısından geçerli bir mücbir sebeptir.

Çalışmamızda, devletin yetkili kurumları tarafından mücbir sebep olarak kabul edilen ve özel düzenleme yapılma ihtiyacı hissedilen COVID-19’un (koronavirüsün), kira sözleşmelerine olan etkilerini sadece işyeri kiraları açısından ele alacağız. Çalışmamız kapsamında, öncelikle konuya ilişkin genel kavramlardan bahsedip, daha sonra COVID-19’un işyeri kira sözleşmelerine etkisini bu kavramlar kapsamında ele alacağız.

II. İşyeri Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi

İşyeri kiralarında, kira sözleşmesinin olağanüstü sebeplerle feshi, üç durumda mümkündür. 1. Önemli bir sebebin vuku bulması halinde, 2. Kiracının iflası halinde, 3. Kiracının ölümü halinde. Sözleşmenin önemli sebeplere dayanarak feshi, sürekli sözleşmelere uygulanabilen bir hükümdür. Önemli sebeplerle fesih, TBK m. 331’de düzenlenmiştir. Bu madde, emredici niteliktedir¹⁵ ve her türlü kira sözleşmesine uygulanır.

TBK m. 331’de yer alan düzenleme, işlem temelinin çökmesi hallerinden biridir¹⁶ . Kanunkoyucu bu maddede, değişen durumların ve şartların, sürekli sözleşme niteliğinde olan kira sözleşmesini etkileyebileceğini düşünerek, uyarlama ilkesi kapsamında, sözleşmenin her iki tarafına da önemli sebeplerin varlığına dayanarak sözleşmeyi feshetme hakkı tanımıştır. Zira, burada önemli sebepler sözleşme temelini sarsmıştır. Önemli sebeplerle fesih, belirli süreli kira sözleşmeleri için mümkün olduğu gibi, belirsiz süreli kira sözleşmeleri için de mümkündür. Aynı şekilde taşınmaz ve taşınır kira sözleşmelerinin de önemli sebeple feshi mümkündür¹⁷ . Hem belirli süreli hem belirsiz süreli borç ilişkilerinde, borcun ifası devam ederken, önceden öngörülemeyen önemli sebeplerin ortaya çıkması nedeniyle, işlem temelinin çökmesi ve sözleşme ilişkisinin devamının dürüstlük kuralı uyarınca beklenmesinin mümkün olmadığı durumlarda, olağanüstü fesih imkânı kabul edilmiştir¹⁸ .

TBK m. 331/1’de; “Taraflardan her biri kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.” şeklinde belirtilmek suretiyle, önemli sebeplerin sınırı belirlenmiştir. Bu çerçevede, sözleşmenin kurulması anında öngörülemeyip, daha sonra ortaya çıkan ve taraflardan biri için sözleşmenin devamını çekilmez hale getiren gerek kişisel gerekse maddi sebepler, önemli sebep olarak kabul edilebilecektir. Borç ilişkisinin devamının dürüstlük kuralı çerçevesinde karşı taraftan istenemeyeceği durumlarda, haklı ve önemli sebep var demektir. Bu sebepler, burada sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, savaş, ekonomik durumun önemli ölçüde kötüleşmesi, kiracının ağır hastalığı, kiralananda yapılan işin sağlığa zarar vermesi, salgın hastalık, iki kiracıdan birinin ölmesi ve benzeri sebeplerdir¹⁹ . Kanunda hangi durumların önemli sebep teşkil edeceği, diğer bir ifadeyle, önemli sebep kavramına nelerin dahil olacağı açıkça belirtilmemiş olup, burada bir hüküm içi boşluk söz konusudur. Önemli sebebin varlığı hâkimin somut olaydaki takdiriyle ve yargı içtihatlarıyla belirli hale gelecektir²⁰ .

Kira sözleşmesinin önemli sebeple feshi halinde, fesih bildirim öneline uyulması gerekir. Fesih bildiriminin yapılabileceği süre aşağıda detaylı şekilde açıklanacaktır. TBK m. 331/2 gereğince hâkimin; kira ilişkisini katlanılmaz hale getiren sebebin niteliğini ve sözleşmeye etkisini, bunun tarafların kusuruna dayanıp dayanmadığını, kiraya verenin kira bedeli kayıplarını ve sözleşmenin süresi gibi hususları dikkate almak suretiyle, gerekirse kiraya veren lehine bir tazminata hükmetmesi söz konusu olabilecektir.

Burada dikkat edilmesi gereken çok önemli bir detay vardır. Kiracının TTK’da tacir olarak belirtilen kişilerden olduğu veya özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında, TBK m. 331 hükmü, 6353 sayılı Kanunun 53’üncü maddesiyle değişik 6217 sayılı Kanunun geçici 2’nci maddesi uyarınca, 30.06.2020 tarihine kadar uygulanmayacaktır. Bu tarihe kadar kira sözleşmelerinde, TBK m. 331’de belirtilen konulara ilişkin olarak, sözleşme serbestisi ilkesi kapsamında, sözleşme içeriğinde bulunan hükümler uygulanacaktır. Kira sözleşmesinde hüküm bulunmayan hallerde ise mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır²¹ .