Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Arsa Payının Düzeltilmesi

Amendment of the Land Shares in Scope of Turkish Condominium Law

Meliha Sermin PAKSOY

Arsa payının düzeltilmesi davası, TMK 1025’te düzenlenen tapu sicilinin düzeltilmesi davasının özel bir türüdür. Bu davada istenen, kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti kurulurken kanunun emredici düzenlemesi hilafına bağımsız bölümlere değerleri ile orantılı olarak dağıtılmayan arsa paylarına ilişkin yolsuz tescilin düzeltilmesidir. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un yürürlüğe girmesiyle birlikte arsa payının düzeltilmesi için çok sayıda dava açılmıştır. Yargıtay, bu amaçla açılan davaların hemen hemen hepsini reddetmektedir. Bu süreçte Yargıtay, bağımsız bölümlerinin değerinin kat irtifakının veya doğrudan kat mülkiyetinin kurulduğu safhada hatalı dağıtıldığının somut veriler ile ortaya konmasını aramakta ve hatalı arsa payı dağılımına imza atan maliklerin bu davayı açmasına mâni olmaktadır. Öğretide de arsa payının düzeltilmesi taleplerinin çoğunlukla hakkın kötüye kullanılması teşkil ettiği, bu nedenle de bu taleplere geçit verilmemesi gerektiği savunulmaktadır. Hakkın kötüye kullanılması yasağına başvurulmadan TMK 1023 ve TMK 712 çerçevesinde bir kazanımın söz konusu olup olamayacağı ve hakkın kötüye kullanılması teşkil ettiği ileri sürülen arsa payının düzeltilmesi taleplerinin bu yolla engellenip engellenemeyeceği de incelenmelidir.

Arsa Payı, Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı, Tapu Sicilinin Düzeltilmesi, Hakkın Kötüye Kullanılması.

The action of the amendment of the land share is a special version of the action for the deletion or amendment of the land registry entry held in TCC 1025. In this action, plaintiff asks for the amendment of the land shares which are not distributed according to the mandatory provision of Turkish Comdominium Law while establishing immovable property easement or condominium ownership. With the entry in force of the Law on Transformation of Areas Under Disaster Risk (Law No. 6306), many lawsuits have been filed to amend the land shares. Turkish Court of Cassation dismisses almost all of the cases filed for this purpose. In these lawsuits, Turkish Court of Cassation wants the expert report to exhibit the value of all condominiums at the time of the establishment with concrete data in order to accept the land shares have been incorrectly distributed. Additionally, court refuses the amendment requests of the land owners who have signed the official documents according to which land shares were incorrectly distributed. It is also argued in the doctrine that the requests for the amendment of the land shares mostly constitute an abuse of the right, therefore, these demands should be hindered. In these cases before using ‘abuse of right’ argument, it should also be questioned whether an acquisition of the incorrectly distributed land share according to TMK 1023 or TMK 712 is possible.

Land Share, Condominium Ownership, Immovable Property Easement, Amendment of the Land Registry, Abuse of Right.

Giriş

Arsa payının düzeltilmesi davası, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1966 yılında yürürlüğe girmesinden sonra açılmaya başlanan ve birçok hukuki tartışmaya sebebiyet veren bir imkandır. 6306 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra arsa payının düzeltilmesi için açılan dava sayısı belirgin bir şekilde artmıştır. Bu artış, ilgili davaya ilişkin birçok tartışmayı da beraberinde getirmiştir. Bu incelememizde arsa payının niteliği ve önemi tespit edilerek arsa payının günümüzde ve tarihi süreç içinde ne şekilde tespit edildiği ortaya konulacak, sonra da bu dava yoluna neden başvurulduğu açıklanacaktır. Arsa payının düzeltilmesi için açılan çok sayıda davaya hakkın kötüye kullanıldığı iddiası ve ispat çıtasının yüksek tutulması suretiyle set çekilmeye çalışılması da incelenecektir. Ayrıca çalışmamızda bu artışın ve artışın engellenmesinde kullanılan hukuki gerekçelerin yerindeliği değerlendirilecek ve davalı için TMK 712 ve TMK 1023’ün alternatif bir savunma teşkil edip etmeyeceği incelenecektir.

I. Arsa Payının Niteliği ve Önemi

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kullanılan arsa payı terimi ile kastedilen temel arsadaki paylı mülkiyet payıdır. Bu nedenle de öğretide haklı olarak kanunun kullandığı terminoloji eleştirilir.¹ Fakat kanun koyucu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nu düzenlerken kanunun paylı mülkiyet ile ilişkisini mümkün olduğunca gizlemeye çalışmıştır.² Kanunda özellikle paylı mülkiyet payı ifadesini kullanmaktan kaçınmış, bunun için arsa payı ifadesini tercih etmiştir. Bu nedenle ikinci maddede arsa payı, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı olarak tanımlanmıştır. Kanun koyucunun bu bilinçli kaçınmasının bir sebebi vardır: Kat Mülkiyeti Kanunu yürürlüğe girmeden önce kat mülkiyetinin giderdiği ihtiyaç, paylı mülkiyet payına bağlı olarak bağımsız bölümlerin kullanımına ilişkin irtifak hakkı tesisi yoluyla giderilmeye çalışılmaktaydı.³ Bu yöntem, uygulamada yarattığı sorunlar nedeni ile Türk hukukunda Oğuzman’ın aksi yöndeki önerilerine rağmen Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yürürlüğe girmesi ile terk edilmiştir.⁴ Kanun koyucu, kat mülkiyeti sisteminin bu terk edilen yöntem ile karıştırılmaması ve belki de karşılaştırılmaması için özellikle kat mülkiyetinin paylı mülkiyet ile ilişkisini gizlemeye çalışmıştır.

Arsa payı, kat mülkiyeti düzeninde birçok konuda kilit bir rol oynamaktadır. Arsa payı, KMK 16 çerçevesinde bağımsız bölüm malikin binanın birçok ortak yerinden yararlanma oranını belirleyecektir. Buna paralel olarak arsa payı bağımsız bölüm malikinin binanın belirli ortak giderlerine ve bunun için toplanacak avansa katılım oranının belirlenmesinde de esas alınacaktır (KMK 20 I b). Aynı zamanda arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı olarak alınacak birçok kararda aranan arsa payı çoğunluğunun sağlanmasında önemlidir. Kat mülkiyetine tâbi sigortalı bina harap olursa veya kamulaştırılırsa arsa payı, malikin sigorta ve kamulaştırma bedelinden ne oranda yararlanacağını belirleyecektir (KMK 21 III/46 VII). KMK 25 uyarınca bağımsız bölümün devri istenirse bu devir, devri talep edenlerin arsa payları ile orantılı olarak gerçekleşecektir. Ayrıca arsa payları 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un aradığı üçte iki çoğunluğun sağlanmasında da ayrı bir önem taşımaktadır. Bu kanunun 6. maddesinin 1. fıkrasında göre arsanın yeniden değerlendirilmesine ve özellikle arsa üzerinde yeni bir bina inşa edilmesine ilişkin karar alınabilmesi için hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğunun sağlanması aranmaktadır.⁵ Bu çoğunluk sağlandığında karara katılmayan pay sahiplerinin payını sattırmak suretiyle oybirliğinin sağlanması mümkün olabilmektedir. Esas olarak arsa payı, temel arsada bağımsız bölüm sahibinin sahip olduğu payı ortaya koymaktadır. Kat mülkiyeti devam ettiği sürece temel arsadaki bu pay, başta saydığımız konulardaki etkisi nedeni ile önem taşımaktadır. Ama kat mülkiyeti veya irtifakı nihayete erdikten sonra o ana kadar temel arsaya ilişkin meselelerde uykuda olan bu paylar tekrar önem kazanacak ve temel arsada klasik paylı mülkiyet kuralları uygulanacaktır. KMK 48 II çerçevesinde kat mülkiyeti sona erince kat mülkiyeti sayfaları kapatılır ve kat mülkiyeti sayfasındaki arsa payları, temel arsanın tapu kütüğü sayfasının mülkiyet sütununa kaydedilir. Arsa üzerinde yeniden bir bina inşa edilecekse temel arsadaki pay, yeniden inşa edilecek binada daha çok söz sahibi olma ve dolayısıyla yeni binada kat mülkiyetine geçilecekse daha değerli bağımsız bölümleri talep etme imkânı verecektir.⁶ Eğer temel arsa, bina yıkıldıktan sonra satılacaksa veya başka bir yolla ekonomik olarak değerlendirilecekse pay oranı, pay sahibinin eline geçecek parayı da belirleyecektir.

Kat irtifakında arsa payı, inşaat aşamasında ilgili kat irtifakı sahibinin inşa edilecek binanın yapım maliyetlerine ne oranda katılacağını belirleyecektir.⁷ Bina tamamlandıktan sonra da KMK 17 III uyarınca kat mülkiyetine geçilememiş olsa bile kat mülkiyeti kuralları uygulanacak, arsa payının önemine ilişkin yukarıda yaptığımız açıklamalar kat irtifakı düzeni için de geçerli olacaktır. Ayrıca unutulmamalıdır ki kat irtifakında TMK 704 anlamında ayrı bir mülkiyet söz konusu değildir. Kat irtifakının temelinde taşınmaz payı mülkiyeti yer almaktadır. Bu pay için Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfa açılmaktadır.⁸ Bu paya sahip olmadan irtifaka sahip olunamaz, irtifakın devri için payın devri gerekir.⁹ Bir görüşe göre kat irtifakı hatalı bir terim tercihidir, zira bu durumda bir irtifak hakkı tanınması söz konusu değildir, söz konusu olan payın mülkiyetine bağlı olarak bir bina inşa borcudur.¹⁰ Bir diğer görüşe göre ise paya bağlı özel bir irtifak hakkı söz konusudur.¹¹ Fakat her iki görüşe göre de kat irtifakının el değiştirmesi ancak payın devri ile mümkün olabilir.

II. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Kanuni Dayanağı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun üçüncü maddesinin ikinci fıkrasında arsa payının düzeltilmesine ilişkin olarak şu şekilde bir düzenleme yer almaktadır: