Arama yapmak için lütfen yukarıdaki kutulardan birine aramak istediğiniz terimi girin.

İmar Planlarında Kamu Hizmetlerine Ayrılan Gayrimenkullerin Değerlemesinde “Potansiyel İmar” Olgusu

Ruhi ÇAKIR

Ülkemizde, artan nüfusa ve kentleşmeye bağlı olarak her geçen gün kamu hizmetlerine duyulan ihtiyaçlar da artmaktadır. Kamu hizmetlerindeki bu artış, hizmetlerin görüleceği taşınmazlara olan talebi de beraberinde getirmektedir. Kamusal hizmetlerin görüleceği bu taşınmazların kullanımını yasal hale getiren en önemli konu ise imar planlarıdır.

Kamu idareleri ihtiyaç duydukları bu taşınmazları; imar uygulamaları, terk, bedelsiz devir, tahsis ve bağış gibi yöntemlerle elde edebileceği gibi kamulaştırma , satın alma, trampa gibi yollarla da elde edebilmektedirler. Bu çalışmada, imar planlarında kamu hizmetlerine tahsis edilen taşınmazların piyasa değerinin belirlenmesinde yargı kararları, yazılı mevzuat ile değerleme esasları kapsamında “potansiyel imar ” olgusunun üzerinde durularak önemine değinilecektir. Ana konuya geçmeden evvel, öncelikle kamu hizmeti , kamu taşınmazlarının tanımları ile gayrimenkul değerlemesi nin öneminden bahsedilecektir.

Kamu Hizmeti, Kamu Taşınmazı, Kamulaştırma, Gayrimenkul Değerlemesi, İmar Planı, Potansiyel İmar.

In our country, depending on the population increase and urbanization the needs to public services is increasing from day to day. The increase in public services brings the demand on real estate which is used in services. The most 
important stage which legitimizes the use of the real estate which serves to public uses is the zoning plan.

Public authorities can acquire the real estate they needed by zoning, abandonment, free-of-charge transfer, allocation 
and donation methods, as well as they can do by expropriation, purchase and barter. In this study, it would be emphasized and indicated the importance of the “potential zoning” fact in the context of 
court decisions, legislation and valuation principles in determination of real estate market value dedicated to public uses. Before tackling the main subject, the importance of real estate valuation with the definitions of public service and public real estate will be told of.

Public Service, Public Real Estate, Expropriation, Real Estate Valuation, Zoning Plan, Potential Zoning

I. KAMU HİZMETİ VE KAMU TAŞINMAZLARI

Kamu hizmeti; devlet ve diğer kamu tüzel kişileri tarafından genel ve kolektif gereksinimleri karşılamak ve kamu yararını sağlamak için kamuya sunulmuş devamlı ve muntazam faaliyetler şeklinde tanımlanabilir. Keza kamu idarelerinin, kamu hukukuna özgü yöntemler kapsamında ve bu hukuktan doğan yetkilere dayanarak gösterdiği faaliyetler ve yaptığı hizmetler şeklinde de tanımlanabilir.

Devlet ya da kamu tüzel kişiliğini haiz belediye ve özel idareler, mevcut veya artan kamu hizmetlerini yerine getirirken hiç şüphesiz maddi bir takım kaynaklara ihtiyaç duyarlar. Nakit varlıklardan sonra en önemli kaynak ihtiyacı da hiç şüphesiz taşınmaz mallardır. En basit anlamıyla, kamu hizmetlerinin görülmesinde arsalar ve binalar büyük önem taşımaktadır. Kamu idareleri, üzerlerine yüklenen hizmetleri görmek için bu taşınmazları ya bütçeden ödenek ayırarak kamulaştıracak ya da başka kamu idarelerinden tahsis yoluyla tasarrufuna alacaktır. Taşınmazların tahsis suretiyle alınması, ilgili kamu idaresini kamulaştırma yükünden kurtaracağından bütçeye reel anlamda da önemli bir katkı sağlamaktadır. Kamu hizmetlerinin görülmesine aracılık yapan tahsisli taşınmazlar ile kamu hizmetlerinde kullanılmak üzere kamulaştırılan taşınmazlar, hukuksal bakımdan özel mülkiyetteki mallardan farklı olduğu gibi kendi aralarında da farklılıklar göstermektedir. Elde edilmeleri, yararlanma koşulları, elden çıkarılmaları bakımından değişik kurallara bağlıdır.

Kamu hizmetine sunulmuş her türlü taşınmazı kapsayan kamu malı; kamunun doğrudan doğruya ortak yararlanmasına ve kullanmasına doğal nitelikleri gereği açık olan sahipsiz mallar ile devlet ya da bir kamu tüzel kişisi tarafından kamunun doğrudan doğruya yararlanmasına ve kullanmasına tahsis edilen orta malları ve bir kamu hizmetinin vasıtası olmak üzere bu hizmete tahsis edilen mallar hizmet mallarını ifade etmektedir.1