Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Madde 45 Kapsamında Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Sözleşmeden Dönme ve Dönmeye Bağlanan Tazminat Yaptırımı

Rescission of Pre-Paid House Sale Contract and Compensation Due to Rescission within the Scope of the Law on Protection of Consumer Article 45

Simge SARAÇOĞLU

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da düzenlenen bir sözleşmedir. 6502 sayılı Yasa’nın, Avrupa Birliği Direktif ve Yönetmeliklerine uyumlu bir biçimde hazırlanması amaçlanmış olsa da ön ödemeli konut satış sözleşmesinin AB mevzuatında bir karşılığı bulunmamaktadır. Tamamıyla yerel bir düzenleme olarak Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a eklenen ön ödemeli konut satış sözleşmesine ilişkin hükümlerin pek çoğu eleştiriye oldukça açıktır. Çalışmamızın konusunu oluşturan TKHK m. 45 hükmü, tüketiciye gerekçe göstermeksizin “sözleşmeden dönme” hakkı tanımaktadır. Tüketicinin sözleşmeden dönmesine bağlı olarak, tüketiciye -yasanın deyimiyle tazminat; yasanın gerekçesinin deyimiyle bir dönme cezası- ödeme yükümlülüğü getirilmektedir. Çalışmamızın ilk bölümünde ön ödemeli konut satış sözleşmesine ilişkin genel açıklamalara yer verilecek olup, bu kısımda sözleşmenin yapılış biçimleri ve şekline kısaca değinilecektir. İkinci bölümde, TKHK m. 45’te düzenlenen “sözleşmeden dönme” hakkının hukuki niteliği ve şartları incelenecek ve son bölümde dönmeye bağlı olarak istenebilecek bedel ele alınacaktır. Çalışmamızın son bölümünde dönmeye bağlı sonuçlardan yalnızca tüketiciye yüklenen bu tazminat/dönme cezası üzerinde durulacaktır. TKHK m. 45 kapsamında sözleşmeden dönme hakkının kullanılmasına bağlanan diğer sonuçlar, çalışmamızın kapsamı dışındadır.

TKHK m. 45, Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi, Sözleşmeden Dönme, Geri Alma Hakkı, Tazminat, Dönme Cezası.

Pre-paid house sale contract is settled in the Law on Protection of Consumer with the number 6502. Although the law numbered 6502 was aimed to be prepared in keeping with European Union Directives and Regulations, pre-paid house sale contract has no equivalent in the EU Legislation. Most of the provisions regarding pre-paid house sale contract in The Law on Protection of Consumer are quite open to criticism. Art. 45 of The Law on Protection of Consumer, which is the subject of our study, provides consumer with the “right of rescission of the contract” without any justification. According to Art 45, consumer who uses this right has to pay compensation. Despite the fact that this price is named as “compensation” in Art. 45, it is named as “penalty” in the rational of the article. In the first part of our study, overview of pre-paid house sale contracts will be given. In this part, subjection and form of the contract are shortly touched on. In the second part, the legal character and conditions of “the right of rescission of the contract” which is issued in Art. 45 are examined. In the last part, the price that may be claimed due to rescind will be discussed. In the last part of our study, only this compensation/penalty will be examined. Other results of rescission aren’t within the scope of our study.

The Law on Protection of Consumer With Number 6502 - Art 45, Pre-Paid House Sale Contract, Rescission of Contract, Withdrawal Right, Compensation, Penalty.

I. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ HAKKINDA GENEL AÇIKLAMALAR

Ön ödemeli konut satış sözleşmesine ilişkin düzenlemelere, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un¹ 40-46. maddeleri arasında yer verilmiştir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, yasanın 40. maddesinde “… tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.

Yasanın, daha sözleşmenin tanımlanması maddesinden başlayarak özensiz bir biçimde kaleme alındığı ve gerek uygulamacıları gerek doktrini pek çok soru ve ikilem ile baş başa bıraktığı anlaşılmaktadır. Zira “devir veya teslim” ifadesi şu soruyu akla getirmektedir²: Acaba en başta tüketiciye taşınmazın mülkiyeti devredilip, teslim tüketicinin ödemeyi kısmen veya tamamen yapmasının ardından gerçekleştirilse ön ödemeli konut satış sözleşmesinden bahsetmek mümkün olur mu? Başka bir deyişle, ön ödemeli konut satışı için hem mülkiyetin devri hem de taşınmazın teslimi, tüketicinin ödemeyi kısmen veya tamamen gerçekleştirmesinin ardından mı yapılmalıdır yoksa mülkiyetin en baştan devredildiği; yalnızca teslimin ödemelerin ardına ötelendiği bir ihtimalde de bu sözleşmeyi ön ödemeli konut satış sözleşmesi olarak adlandırmak mümkün müdür? Doktrinde bir görüş³, bu ikinci ihtimalde ÖÖKSS⁴’den bahsedilemeyeceğini; bunun, sözleşmenin niteliği ile bağdaşmayacağını ve yasada yer alan “veya” ifadesinin “ve” olarak okunması gerektiğini ifade etmektedir. Ancak aksi yöndeki bir görüşe göre⁵ mülkiyetin devri ödemelerden önce gerçekleşse dahi bu sözleşme ÖÖKSS niteliği taşır. Bu mesele, sözleşmenin konusu ve şekli ile yakından ilişkili olduğundan aşağıda daha detaylıca ve somutlaştırılarak incelenecektir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde sözleşmenin konusunu inşası bitmiş bir konut oluşturabileceği gibi; inşası devam eden ya da henüz inşasına başlanmamış bir konut da oluşturabilir⁶. İnşası tamamlanmış konutlar bakımından satıcının⁷ borcu, ödemelerin yapılmasının ardından mülkiyeti devretmek; inşası devam eden ya da inşasına henüz başlanmamış konutlarda ise hem bir yapı inşa etmek hem de tamamlanan yapının mülkiyetini devretmektir⁸,⁹.