Arama yapmak için lütfen yukarıdaki kutulardan birine aramak istediğiniz terimi girin.

Türk Kira Hukukunda Bağlantılı İşlem Yasağı

Prohibition of Linked Transaction in Turkish Lease Law

Servecan KAYA

İsviçre Borçlar Kanunu madde 254’ün Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan karşılığı olan madde 340, Türk Borçlar Kanunu’nun üzerinde değerlendirme yapılmasına muhtaç ve tam olarak anlaşılmamış maddelerinden biridir. “Bağlantılı Sözleşme” kenar başlığını taşıyan Türk Borçlar Kanunu madde 340, bir çeviri hatası sonucu farklı anlamlara gelebilecek bir başlık isimlendirmesine maruz kalmıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin bir kavramı içinde barındıran Türk Borçlar Kanunu madde 340’ın incelendiği bu çalışmada, söz konusu kavramın şartları ve Türk Borçlar Kanunu’nun ertelenen hükümlerinden olması değerlendirilmiştir. Çalışmada söz konusu kavram için daha doğru bir isimlendirme olan “bağlantılı işlem” terimi, Türk Borçlar Kanunu madde 340’taki isimlendirme yerine kullanılmıştır.

TBK md.340, Bağlantılı İşlem, Bağlantılı Sözleşme, Bağlantılı İşlem Yasağı.

Article 340 of Turkish Code of Obligations corresponding to the Article 254 of Swiss Code of Obligations is one of the articles that need to be considered. This article, unfortunately named after “Linked Contract” as a result of a translation failure, could come to different meanings. In this study examining Article 340 of Turkish Code of Obligations, which includes a concept related to residential and commercial premises, conditions of linked transaction and being subject to postponed provisions are reviewed. “Linked Transaction” term, which is more accurate, is used in this study instead of the naming of Turkish Code of Obligations.

Art.340 of Turkish Code of Obligations, Linked Transaction, Linked Contract, Linked Transaction Prohibition.

§ 1. Giriş

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, ilgili konut veya çatılı işyerini kiralamak isteyen müstakbel kiracının, kiralanana olan ihtiyacı sebebiyle normal şartlar altında kabul etmeyeceği sözleşmeyi, sözleşme şartlarını veya çeşitli borçları kabul ettiği sıklıkla gözlemlenebilmektedir. Kira sözleşmesinin iki tarafı arasında eşitsizlik yaratan bu ihtiyaç hali, kiracıların kiraya veren karşısında güçsüz konumda olmasına sebebiyet vermektedir. Kiraya verenin bu güçlü konumu, kira sözleşmesinin tarafların karşılıklı edim ve yükümlülükleri üzerinden ilerleyen bir sözleşme1 olması sebebiyle, kira sözleşmesinin taraflarının eşitliği2 hususunda sorunlar yaratacaktır. Bir tarafın, diğer taraftan üst veya güçlü konumda olması sebebiyle ortaya çıkan eşitsizlik, iradi bir sözleşme3 olan kira sözleşmesi4 açısından sorun teşkil edecek ve kiracının salt iradesiyle kabul etmeyeceği durumlarla karşılaşmasına kaçınılmaz olarak sebebiyet verecektir.

Türk kira hukuku içerisinde bu bahsedilen sorunu aşmak için Türk Borçlar Kanunu5 madde 340 hükmünde “Bağlantılı Sözleşme” kenar başlığı ile bir düzenleme yapılmıştır. Türk Borçlar Kanununda kira sözleşmeleri ele alınırken yapılan ikinci alt ayrım olan “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” madde 339 itibariyle başlamakta ve bu ayrım altında konut ve çatılı işyeri özelliğinde olan yerlerin kiralanmasına ilişkin düzenlemelere yer verilmektedir. Kanun koyucunun önem atfettiği hususlardan biri olarak hemen ikinci maddede yer vermiş olması bağlantılı sözleşme kavramının konut ve çatılı işyeri kiraları için dikkatle ele alınması gereken konulardan biri olduğuna açık bir işarettir. Adlandırması talihsiz olan bu madde içerisinde “bağlantılı sözleşme” kavramıyla, kira sözleşmesiyle bağlantısı bulunan işlem veya işlemler ifade edilmek istenmiştir. İsviçre Borçlar Kanunu (Obligationenrecht) madde 254 ışığında hazırlanan, ancak içeriğinde kendine özgü farklılıklar barındıran6 Türk Borçlar Kanunu madde 340, konut ve çatılı işyeri kiralarında düzenleme yaptığı bağlantılı işlem yasağı çerçevesinde üzerinde durulması gereken bir maddedir.

§ 2. Düzenlemenin Gerekliliği

Kiracılar, genellikle7 zaruri bir ihtiyaç sonucu, ilgili kiralanana yönelir ve kiralayana karşı güçsüz bir durum içerisine girerler.8 Kiracının ihtiyacı, bazı durumlarda alternatifsiz hale gelebilir, bazı durumlarda ise süregelen kira sözleşmesi alternatifleri dışlayacak şekilde kiracıya yarar sağlamakta yani alternatifsiz duruma gelmektedir. Her iki halde de, kiracı kira sözleşmesindeki zayıf tarafı teşkil etmektedir. Korunmaya muhtaç olan kiracı9 , kiralanana ulaşmak isterken gerçek iradesiyle uyuşmayan anlaşmalar yapmak zorunda kalabilir, kiralananla alakasız durumlarla ve yükümlülüklerle karşılaşabilir. Toplu iş yerleri, alışveriş merkezleri ve konut kiralarında sık sık gözlemlenebilen bu durum, kiraya verenlerin bir takım dayatmalarla10 kiracıları zor durumda bırakmasına yol açabilmektedir.11