Konut veya Çatılı İş Yerini Konu Alan Kira Sözleşmelerine Alternatif Olarak İrtifak Hakları

Easements as an Alternative to Lease Contracts of Residential or Roofed Business Premises

Meliha Sermin PAKSOY

Kira sözleşmesi konut veya çatılı iş yerini konu aldığında kanun koyucu, çok sayıda emredici düzenleme ile taraflar arasındaki sözleşmeye müdahale etmektedir. Kanun koyucunun bu müdahalesinin amacı, kira sözleşmesinin zayıf tarafını korumaktır. Fakat bu korumada ifrata kaçılıp kaçılmadığı ve iş yeri kiracısının konut kiracısı kadar ve aynı hükümler ile korunmasının gerekip gerekmediği tartışılmaktadır. Nitekim 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesini düzenleyen maddelerinin bir kısmının yürürlülüğü, kiracının tacir ve tüzel kişi olduğu hallerde ertelenmiştir. Kira sözleşmesini düzenleyen hükümlere erteleme ile geçici müdahalelerde bulunmak yerine taşınmazını kullandırarak ekonomik fayda elde etmek isteyen kişilere irtifak hakkı tanımaları tavsiye edilebilir. İrtifak hakları, kural olarak tapuda resmi şekilde yapılacak irtifak sözleşmesinin akabinde tescil ile kazanılır. İrtifak hakkının uzaması mümkün olmayan belirli bir süre için kurulması mümkündür. İrtifak hakkının karşılığı olan bedelin döviz üzerinden belirlenmesine herhangi bir engel yoktur. Benzer şekilde karşı bedelin aylık veya yıllık iratlar şeklinde ödenmesi ve bu iratlarda taraflarca belirlenen oranda artış yapılması kararlaştırılabilir. Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin yürürlüğü kısmen ertelenen hükümleri dikkate alındığında sayılan konulardaki esneklik, irtifak haklarının tercih edilmesi sonucunu doğurabilir. Fakat bu tercihin kanunun etrafından dolanma teşkil edip etmeyeceği de ayrıca sorgulanmalıdır.

Kira Sözleşmesi, İrtifak Hakları, Konut ve Çatılı İş Yeri, Ertelenen Hükümler, Kanuna Karşı Hile.

When a residential or roofed business premise is leased, the legislator intervenes in the contract between the parties with many mandatory provisions. The alleged purpose of this intervention by the legislator is to protect the weak side of the lease contract. However, it is debated whether the legislator went too far in this protection and whether the tenant of a roofed business premise should be protected with the same provisions as the tenant of a residential premise. In line with these discussions, some of the articles of the Law of Obligations, which regulate the lease contract, have been postponed for tenants who are merchants or legal entities. Instead of such artificial interventions, landlords may be advised to grant easements. As a rule, easement rights are acquired by registration following the easement contract to be concluded officially in the title deed. It is possible to establish the right of easement for a certain period of time which cannot be prolonged without the consensus of the parties. There is no obstacle for the determination of the price of the easement in foreign currency. Similarly, monthly or yearly payments and an increase in these payments can be determined by the parties freelly. Given the partially deferred provisions of the Code of Obligations relating to the lease contract, flexibility in the matters listed above may result in the preference of easement rights. However, it should also be questioned whether this preference would constitute a circumvention of the law.

Lease Contract, Easements, Residential and Roofed Business Premises, Deferred Provisions, Circumvention of the Law.

Giriş

Kanun koyucu, Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin düzenlemeleri ile taraflar arasındaki sözleşme serbestisine çok sayıda emredici düzenleme ile müdahale etmektedir. Bu alandaki emredici düzenlemelerin çokluğu zaman zaman özellikle kiraya veren konumundaki kişilerin arzu etmedikleri koşullar ile karşı karşıya kalmalarına neden olabilmektedir. Nitekim 12 Temmuz 2012 tarihli 6353 sayılı Kanun ile kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu iş yeri kiralarında Borçlar Kanunu’nun dokuz maddesinin yürürlüğü 1 Temmuz 2020 tarihine kadar ertelenmiştir.¹ Bu erteleme AVM sahiplerinin ve gayrimenkul yatırımcılarının lobi faaliyeti neticesinde gerçekleştiği gerekçesi ile yoğun olarak eleştirilmektedir.² Fakat temel sorunun iş yeri kiracısının konut kiracısı kadar korunmasının gerekip gerekmediği ve çatılı iş yeri kiracısı ile konut kiracısının aynı hükümler ile ihtiyaç duydukları korumaya kavuşup kavuşamayacakları olduğu da tespit edilmektedir.³ Erteleme süresi dolmak üzere olmasına rağmen ertelemeyi gerektiren sebeplerde bir değişiklik olmamıştır. Bu nedenle tarafların sahip olduğu alternatif hukuki imkânların ortaya konulmasında yarar vardır.

Kira sözleşmesi, bir taşınmazı kullandırma karşılığında gelir elde etmek isteyenler için veya bir diğer bakış açısı ile bir taşınmazı kullanma hakkına sahip olmak isteyenler için tek seçenek değildir. Amaç, konut veya çatılı iş yeri üzerinde para karşılığı kullanma ve yararlanma hakkı tanımak ise bu amaca taşınmaz üzerinde oturma, intifa veya daha sınırlı bir kullanma yetkisi veren irtifak hakkı kurulması yoluyla da ulaşılabilir.

Bu incelememizde irtifak haklarının kira sözleşmesinin emredici düzenlemeleri karşısında sundukları esnekliği, bu hakların tanınması halinde taraflar arasındaki ilişkinin nasıl düzenleneceğini irtifak hakları ve konut ve çatılı iş yeri sözleşmelerine ilişkin hükümleri karşılaştırarak inceleyeceğiz.