Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Tespit Davası

Determination of Rentals in the Rent Agreement for Houses and Roofed Workplaces and Determination Case

Aybüke ODABAŞI

Çalışmamızın konusunu, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi oluşturmaktadır. Kural olarak konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin bedelin ilk defa belirlenmesinde, taraflar sözleşme özgürlüğü gereği serbesttirler. Ancak kira sözleşmesi süresi sona erdiği zaman taraflar uzayan dönemde kira bedeli konusunda anlaşmamışlar ise, bedelin belirlenmesi için dava açılması gerekir. Çalışmamızda Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümleri ayrıntılı olarak irdelenmiştir.

Konut, Çatılı İşyeri, Kira Sözleşmesi, Kira Bedeli, Kira Bedelinin Belirlenmesi.

Our research deals with the determination of rentals in the rent contracts for houses and roofed workplaces. When the rental price is determined for the first time for residential and roofed office rentals, the parties are free from the requirement of contractual liberty. But if, at the end of the initial term set forth in the contract, the parties thereto fail to come to a mutual agreement on the amount of rental due and payable for the extension term, then a legal action for determination of the amount of rental is required to be brought forward. The provisions of Turkish Code of Obligations pertaining to determination of the amount of rentals are described in details in our study.

Housing, Roofed Workplace, Rental Agreement, Rental, Determination of Amount of Rentals.

Giriş

Yararlanma ve kullanma hakkının devredilmesini amaçlayan, rızai, borç doğuran ve karşılıklı sözleşmeler arasında yer alan kira sözleşmesi,¹ TBK m.299’da “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Bu genel tanım, taşınır taşınmaz tüm şeylerin kiralanması açısından geçerli olsa da çalışmamızı yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları ile sınırlandırmamız gerekecektir.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kira sözleşmesinin geçerli şekilde kurulabilmesi için aranan objektif esaslı unsurlar, TBK m.299’da sayılmıştır. Buna göre, bir anlaşma bulunmalı, bir şeyin kullanılması veya yararlanılması kiracıya bırakılmalı ve son olarak karşılığında bir bedel ödenmesi üstlenilmelidir. Bedelin belirlenmesi konusunda, Türk hukukunda İsviçre hukukundan farklı olarak, taraflardan birine kira bedelini tek taraflı artırma yetkisi tanınmamıştır. Bu kapsamda bedelin belirlenmesine ilişkin 1955 yılında yürürlüğe giren 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun 2 ve 3’üncü maddelerinin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi ile birlikte doğan boşluk Yargıtay içtihatları ile doldurulmaya çalışılmıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesi ile birlikte Yargıtay içtihatları ile bedelin belirlenmesine ilişkin kabul edilen ölçütler konut ve çatılı işyeri kirası başlığı altında ayrı bir düzenleme yapılarak hüküm altına alınmıştır. Çalışma kapsamında kira karşılığında kararlaştırılan bedel, bu bedelin belirlenmesi ve belirlenebilmesi için açılan tespit davası üzerinde durulacaktır.

Taraflar bedelin belirlenmesine ilişkin anlaşmaya varamazlar ise yenilenen dönemde mutlaka dava yoluna başvurmalıdır. Bu bağlamda bedelin belirlenmesi amacıyla açılacak davaya tespit davası adı verilmektedir. Dava yoluna başvurulması halinde hakimin bedeli belirlemesinde izleyeceği usul, verilen kararın niteliği, taraflar arasında uygulanabilirliği, davanın niteliği gibi davaya ve verilen tespit hükmüne ilişkin konular da çalışma kapsamında irdelenmiştir.